Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2006 г. N Ф04-4639/2006(24798-А67-36) При новом рассмотрении дела о признании права общей долевой собственности суду необходимо разрешить вопрос о том, был ли спорный объект недвижимости отчужден истцу в нарушение норм о приватизации муниципального имущества или он был создан путем капитального ремонта здания на основе долевого строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 25 июля 2006 г. N Ф04-4639/2006(24798-А67-36)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 августа 2007 г. N Ф04-4639/2006(36641-А67-38)

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Томскгазстрой" (далее - ООО ТД "Томскгазстрой") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Департаменту недвижимости администрации города Томска, администрации города Томска, Управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области о признании права собственности на 808/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 596,6 кв.м, находящиеся по адресу: город Томск, улица Колхозная, 11/2.

Исковые требования мотивированы тем, что здание по указанному адресу было восстановлено совместными усилиями Департамента недвижимости администрации города Томска (Департамент) и ООО ТД "Томскгазстрой", однако в нарушение условий договора о долевом восстановлении здания от 07.06.01 право собственности на все восстановленное здание было зарегистрировано Департаментом.

До принятия решения по делу истец уточнил требования и просил признать право общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 596,6 кв.м, расположенные по адресу: город Томск, улица Колхозная, 11/2, за ООО ТД "Томскгазстрой" в доле 808/1000, за муниципальным образованием город Томск в доле 192/1000. Уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению судом.

Решением от 16.01.2006 Арбитражного суда Томской области требования удовлетворены, поскольку внесенный им вклад в виде произведенных затрат по восстановлению здания является общей долевой собственностью в долях, определенных действующим договором.

Постановлением апелляционной инстанции от 31.03.2006 решение отменено, в иске отказано. Договор о долевом участии в восстановлении здания признан ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 29 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В кассационной жалобе ООО ТД "Томсказстрой" просит отменить постановление от 31.03.2006, оставить в силе решение от 16.01.2006. Полагает вывод апелляционной инстанции об отсутствии фактических обстоятельств и документов, подтверждающих создание нового объекта недвижимого имущества, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, поскольку здание было введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, появился новый объект, права на который имеют Департамент недвижимости Томска и ООО ТД "Томскгазстрой". Считает неправомерным вывод апелляционной инстанции о ничтожности договора о долевом участии в восстановлении здания. Указывает на то, что на момент заключения договора между Департаментом недвижимости и ООО "ТД "Томскгазстрой" не существовало объекта недвижимого имущества, который мог быть приватизирован в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, заявитель считает, что апелляционная инстанция признала сделку недействительной за пределами сроков исковой давности, установленных статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ООО ТД "Томскгазстрой" не имеет возможности заявить требования о применении последствий недействительности сделки путем возврата вложенных средств в муниципальный объект, так как данное требование также будет находиться за пределами сроков исковой давности.

В пояснениях к кассационной жалобе представитель истца указал на неверную правовую оценку договора судом, поскольку считает его заключенным в рамках инвестиционной деятельности, полагает, что отчуждение муниципального имущества не произошло, тем более регистрация муниципальной собственности на спорный объект была произведена только после восстановительных работ.

Отзывы на кассационную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 16.01.2006 и постановления апелляционной инстанции от 31.03.2006 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-17019/05, суд кассационной инстанции находит указанные судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании результатов некоммерческого конкурса на право заключения договора долевого участия в восстановлении объекта недвижимости Департамент недвижимости администрации города Томска, муниципальное учреждение "Томское городское имущественное казначейство" и ООО "Торговый дом "Томскгазстрой" (застройщик) заключили договор N 09-01 от 07.06.01 о долевом участии в восстановлении здания, расположенного по адресу: улица Колхозная, 11/2. В пункте 1.1 договора указано, что здание является собственностью муниципального образования город Томск.

По условиям договора Департамент вносит в общее имущество материальный вклад в размере 247 000 рублей (остаточная стоимость здания), что составляет 19,2% общего имущества. ООО ТД "Томскгазстрой", в свою очередь, вносит финансовый вклад в размере 1 037 663 рублей, предположительно 80,8% общего имущества, путем осуществления фактических затрат на производство строительных работ по восстановлению здания согласно смете.

В соответствии с пунктом 2.4 договора после завершения строительных работ и подписания акта приема-передачи выполненных работ осуществляется разделение общего имущества; Департаменту - 156,0 кв.м, застройщику - 476,0 кв.м с правом выдела доли в натуре. Соглашением от 27.08.02 определены конкретные помещения в соответствии с установленными долями.

Согласно акту приемки и ввода в эксплуатацию от 19.04.04 истцом осуществлен капитальный ремонт внутри помещения по улице Колхозная, 11/2, поименованного промышленно-продовольственным рынком. При этом характеристики здания изменились, его общая площадь составила 596,6 кв.м.

Государственная регистрация 27.09.02 права собственности восстановленного здания за муниципальным образованием город Томск послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. При этом доли участников общей долевой собственности могут быть установлены соглашением сторон (статья 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, давая оценку договору N 09-01 от 07.06.01, применил к отношениям сторон в его рамках нормы о простом товариществе. Удовлетворяя иск, указал на то, что внесенный истцом вклад в виде произведенных затрат по восстановлению здания является общей долевой собственностью в долях, определенных договором. Договор о долевом участии в восстановлении здания признаков ничтожности не содержит, недействительным не признан.

Отменяя решение, апелляционная инстанция указала, что нежилые помещения площадью 596,60 кв.м в жилом доме, расположенном по адресу: город Томск, улица Колхозная, 11/2, являются муниципальной собственностью. Право собственности возникло в силу закона - Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (приложение N 3) на основании решения Томского городского Совета народных депутатов N 84 от 26.05.1993. В дальнейшем право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.02. Основанием регистрации муниципальной собственности явилось решение вышеназванного Томского городского Совета, выписка из реестра муниципальной собственности.

Поскольку согласно акту приемки от 19.04.04 был произведен ремонт указанных помещений, апелляционная инстанция отклонила довод истца о создании нового объекта, принятый судом первой инстанции, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам. Доказательства уничтожения объекта, невозможности использования его по назначению в связи с утратой потребительских свойств по существующим нормам, исключении его по этим основаниям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представлены.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно положениям статей 1, 12, 16 названного Закона отчуждение муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц осуществляется на возмездной основе способом, предусмотренным Законом.

Продажа (передача) кредиторам права собственности на государственное или муниципальное имущество в зачет внутренних и внешних долговых обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, а равно обмен государственного или муниципального имущества на иное имущество (денежные средства, товары и услуги), не допускается (пункт 3 статьи 16 Закона).

Программа приватизации муниципального имущества в городе Томске, утвержденная решением Томской городской Думы от 17.10.2001 N 71, действовавшая на дату подписания договора о долевом участии в восстановлении здания, предусматривала приватизацию объектов нежилого фонда на открытых аукционных торгах.

Кассационная инстанция считает вывод суда первой и апелляционной инстанции преждевременным, основанным на неполном исследовании существенных обстоятельств дела.

В отчете N 19/03/01 об оценке рыночной стоимости объекта описано техническое состояние объекта до выполнения работ по его восстановлению, перечень указанных недостатков не позволяет сделать однозначный вывод о возможности целевого использования здания в соответствии с его назначением - столовая.

Материалами дела подтверждена остаточная стоимость здания равная 247 000 рублей, истец в восстановление здание вложил 1 037 663 рубля.

Суду надлежало исследовать наличие факта отчуждения муниципального имущества с учетом условий договора, предусматривающих общую долевую собственность на восстановленное здание.

Довод кассационной жалобы в этой части заслуживает внимания и правовой оценки, поскольку заявитель указывает на то, что муниципальная собственность не была отчуждена, осталось имущество той же рыночной стоимости, что и до восстановления.

Суд не принял во внимание при рассмотрении настоящего спора согласие со стороны Департамента недвижимости и администрации города Томска на восстановление здания и долевую собственность, считают, что этими действиями их права не нарушены.

Суд сделал вывод о капитальном ремонте объекта, как обстоятельстве, отрицающем создание нового объекта, без учета материалов дела, согласно акту объект введен в эксплуатацию, полезная площадь объекта изменилась, в связи с чем, для уточнения какие работы (по ремонту или созданию нового объекта произведены) необходимо исследовать перечень выполненных работ, дать оценку акту ввода объекта в эксплуатацию.

Оценка судом имеющихся ссылок на выполненный капитальный ремонт, как факт, отрицающий создание нового объекта, является неправомерной, противоречащей материалам дела и фактическим обстоятельствам. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12024/02 от 28.01.2003 сказано, что поскольку объект недвижимого имущества является новым объектом, возникшим в результате проведения восстановительных работ, З. является собственником вновь созданного на свои средства имущества. Суд считает, что новый объект может быть создан и в процессе выполнения капитального ремонта.

С учетом воли сторон, обстоятельств дела, суду надлежит дать надлежащую правовую оценку договору от 07.06.01.

Несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам является согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене решения от 16.01.2006 и постановления апелляционной инстанции от 31.03.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N А67-17019/2005, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию указанного суда.

При новом рассмотрении необходимо исследовать и дать надлежащую, соответствующую действующему законодательству и судебной практике правовую оценку указанным выше обстоятельствам, государственную пошлину за кассационное рассмотрение жалобы распределить между сторонами согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция отмечает также, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области является ненадлежащим ответчиком и привлечено к участию в дело с нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является правомерным.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 16.01.2006 и постановление апелляционной инстанции от 31.03.2006 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-17019/2005 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию указанного суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.