Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2004 г. N Ф04/2063-633/А45-2004/Ф04/2063-634/А45-2004/Ф04/2063-635/А45-2004 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок суду необходимо выяснить, какие права и законные интересы у истца нарушены оспариваемой сделкой, в случае установления у истца права на обращение с данным иском исследовать обстоятельства заключения договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 апреля 2004 г.
N Ф04/2063-633/А45-2004/Ф04/2063-634/А45-2004/Ф04/2063-635/А45-2004
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Новосибхозторг" (далее - ЗАО "Новосибхозторг") обратилось в арбитражный суд с иском к муниципалитету города Новосибирска, государственному унитарному предприятию Фонд имущества Новосибирской области (далее - Фонд имущества) и закрытому акционерному обществу торгово-производственная фирма "Маркет-Коммерс" (далее - ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс") о признании недействительным и недействующим постановления мэрии города Новосибирска от 24.04.2002 N 997-а "Об установлении публичного сервитута на земельном участке по улице Толмачевская, 19 в Ленинском районе". Также истец заявил требование о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка от 28.12.2001 N 176 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в государственную собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:062685:68 площадью 10,6285 га, расположенного по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, Толмачевское шоссе, д. 19.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечены общество с ограниченной ответственностью ПТФ "Одежда" (далее - ООО ПТФ "Одежда"), общество с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Меридиан" (далее - ООО ХК "Меридиан"), закрытое акционерное общество "Вета Сибирь" (далее - ЗАО "Вета Сибирь"), закрытое акционерное общество "СкаД" (далее - ЗАО "СкаД"), учреждение юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции), Департамент имущества и земельным отношениям администрации Новосибирской области (далее - Департамент имущества и земельных отношений).

В целях обеспечения законности суд на основании пункта 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустил прокурора.

В процессе судебного разбирательства по делу ЗАО "Новосибхозторг" заявило отказ от требований о признании недействительным и недействующим постановления мэрии города Новосибирска от 24.04.2002 N 997-а. Данный отказ принят судом.

Решением от 04.06.2003 суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли земельного участка от 28.12.2001 N 176, заключенного между ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" и Фондом имущества, применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата в государственную собственность земельного участка с кадастровым номером 54:062685:68 общей площадью 10,6285 га.

Первая инстанция суда пришла к выводу, что спорная сделка совершена при несоблюдении требований статей 125, 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 14.06.1992 N 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также представленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности", Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 (далее - Основные положения), Закона Новосибирской области "О регулировании земельных отношений в Новосибирской области", Закона Новосибирской области "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Новосибирской области".

Свои доводы первая инстанция суда мотивировала тем, что при продаже доли земельного участка по договору купли-продажи от 28.12.2001 N 176 не подтверждено возникновение у ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" право на эту долю в соответствии с требованиями статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации; проданный земельный участок включает земли дорог (проездов) и незастроенный участок пустыря; акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование от 28.07.1961 не содержит схемы расположения земельного участка, что не позволяет идентифицировать этот земельный участок со спорным земельным участком; продажа земельного участка осуществлена неуполномоченным лицом; договор купли-продажи земельного участка не содержит указаний на категорию продаваемой земли.

Апелляционная инстанция при повторном рассмотрении материалов дела установила нарушения требований части 2 статьи 18, статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допущенные первой инстанцией суда при разрешении спора.

Так, судом первой инстанции рассмотрение дела было начато коллегиальным составом суда, а рассмотрено единолично судьей С. Кроме этого, обязав вернуть в государственную собственность земельный участок площадью 10,6285 га, суд первой инстанции затронул права и интересы гражданки Л., которой был приобретен земельной участок, входивший в эту площадь. Данные обстоятельства в соответствии с пунктами 1, 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная инстанция постановлением от 14.01.2004, отменив решение суда в связи с допущенными нарушениями процессуальных норм права, в соответствии с частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, приняла новый судебный акт, которым прекратила производство по делу в части требований о признании недействительным постановления мэра города Новосибирска от 24.04.2002 N 997-а "Об установлении публичного сервитута на земельном участке по улице Толмаческая, 19 в Ленинском районе", удовлетворила иск о признании недействительным договора от 28.12.2001 N 176 купли-продажи 104142/106285 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 10,6285 га, применила последствия недействительной сделки, обязав ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" передать в государственную собственность земельный участок площадью 10,4142 га, расположенный по ул. Толмачевская, 19 в г. Новосибирске.

Апелляционная инстанция, рассматривая спор, привлекла к участию в деле гражданку Л. Кроме этого, апелляционная инстанция удовлетворила заявление истца об уточнении исковых требований, которым истец просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли земельного участка от 28.12.2001 N 176 и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" в государственную собственность 104142/106285 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номеров 54:35:062685:68 общей площадью 10,6285 га, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, Толмачевское шоссе, д. 19, а также в виде возврата Фондом имущества денежных средств в размере 2 083 402,37 рублей ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс".

Признав правомерными доводы ЗАО "Новосибхозторг" о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен неуполномоченным лицом в нарушении требований статей 9, 10 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 125, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации; на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости других собственников; определение границ спорного земельного участка произведено с нарушением условий действующего законодательства; не соблюден порядок межевания, что повлекло нарушение статей 15, 16, 17 ФЗ "О землеустройстве"; в нарушении статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует соответствующее распоряжение органа местного самоуправления о передаче спорного земельного участка в указанном размере и границах; на спорном земельном участке имеются общие проезды, оформленные знаками дорожного движения, подъездные пути, апелляционная инстанция, оценив в совокупности эти обстоятельства, постановила признать договор купли-продажи от 28.12.2001 N 176 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации с применением реституции по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает никаких исключений.

Департамент имущества и земельных отношений, Фонд имущества и ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс", не соглашаясь с выводами суда первой и апелляционной инстанций, подали кассационные жалобы, в которых поставили вопросы об отмене судебных актов и отказе в иске.

Департамент имущества и земельных отношений в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает, что у ЗАО "Новосибхозторг" отсутствует право на обращение с данным иском; вопрос о соответствии порядка проведения межевания границ земельного участка не являлся предметом спора; суд неправильно применил реституцию, обязав возвратить земельный участок, в то время, как предметом спорного договора являлась доля в праве общей собственности на земельный участок.

Фонд имущества в кассационной жалобе, указывая на неправильное применение апелляционной инстанцией норм материального и процессуального права, считает, что спорным договором не нарушены законные права и интересы ЗАО "Новосибхозторг", на спорном земельном участке отсутствует недвижимое имущество истца; исследование и оценка порядка межевания границ спорного земельного участка сделана апелляционной инстанцией без привлечения к участию в деле государственного учреждения "Кадастровое бюро"; применение реституции противоречит пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; сделка совершена на основании полномочий, предоставленных пунктом 4.4 Основных положений, пунктом 2.2 Устава Фонда имущества, утвержденного КУГИ Новосибирской области.

ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" в кассационной жалобе ссылается на отсутствие у ЗАО "Новосибхозторг" права обращения с данными иском; неполное выяснение обстоятельств дела, неправильное применение норм процессуального и материального права. По мнению ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" судом неполно выяснены обстоятельства по возникновению и изменению прав на спорную землю, неправильно определены правоотношения между собственниками объектов недвижимости. Также податель жалобы указал на то, что судом не были приняты во внимание доводы о том, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным собственникам; на момент заключения спорного договора отсутствовали и объекты инженерной инфраструктуры, принадлежащие истцу или иным лицам. Кроме этого, ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" считает, что судом неправильно применено законодательство о приватизации, земельное и гражданское законодательство.

ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" не согласно с выводами суда относительно заключения договора неуполномоченным лицом, мотивируя тем, что Фонд имущества выступал в качестве специализированной организации, денежные средства по спорной сделке поступили собственнику, Департамент имущества и земельных отношений одобрил сделку.

ЗАО ПТФ "Маркет-Коммерс" в своей кассационной жалобе указывает на нарушение судом требований к двусторонней реституции; отмечает недобросовестное поведение ЗАО "Новосибхозторг", выразившееся в представлении новых доказательств в каждом судебном заседании.

В судебном заседании представители ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" поддержали доводы, изложенные в своей кассационной жалобе и в других жалобах, уточнив свои требования, просили отменить решение и постановление апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители ЗАО "Новосибхозторг" и ООО ПТФ "Одежда" с доводами жалобы не согласились, считая их необоснованными, просили в удовлетворении жалобы отказать, а постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Кассационная жалоба согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в отсутствие представителей Фонда имущества и третьих лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства по спору.

Проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность состоявшихся судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции следует отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При разрешении спора о признании недействительным договора от 28.12.2001 N 176 купли продажи 104142/106285 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 10,6285 га с кадастровым номером 54:35:062685:68, заключенным между Фондом имущества и ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс", суд надлежащим образом не выяснил, является ли ЗАО "Новосибхозторг" заинтересованным лицом, какие права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой.

Из содержания договора купли-продажи от 28.12.2001 N 176 следует, что ЗАО ТПФ "Маркет-Коммерс" приобретает долю в праве общей собственности на земельный участок площадью 10,6285 га под приватизированным предприятием.

Право на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого приватизированным предприятием, предусмотрено Основными положениями, Указом Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".

Следовательно, обстоятельства заключения сделки купли-продажи земельного участка необходимо было исследовать исходя из порядка продажи земельных участников, установленного выше указанными нормативными актами.

Вывод апелляционной инстанции о том, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие истцу и иным лицам на праве собственности, недостаточно обоснован.

Отсутствует документальное подтверждение о наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности истца и других лиц.

При разрешении вопроса о заключении спорной сделки неуполномоченным лицом, апелляционная инстанция не рассмотрела и не дала оценки доводам ответчика о том, что в последующем данная сделка получила одобрение.

С учетом изложенных обстоятельств, суд кассационной инстанции считает состоявшиеся по делу судебные акты недостаточно обоснованными, в этой связи подлежащими отмене в части признания договора купли-продажи от 28.12.2001 N 176 недействительным и применении последствий недействительности сделки, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Судебные акты в части прекращения производства по делу не оспариваются лицами, участвующими в споре. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов в этой части.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо выяснить, какие права и законные интересы у истца нарушены оспариваемой сделкой; в случае установления у истца права на обращение с данным иском, исследовать обстоятельства заключения договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок; в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучить и дать оценку представленным в дело доказательствам, обстоятельствам спора, доводам сторон.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 04.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 14.01.2004 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21960/02-СА23/661 отменить в части признания недействительным договора от 28.12.2001 N 176 купли-продажи 104142/106285 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 10,6285 га и применении последствий недействительности сделки.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

В остальной части решение от 04.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 14.01.2004 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.