Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 июля 2003 г. N Ф04/3564-1002/А46-2003 Поскольку договор аренды нежилого помещения не был зарегистрирован, у арендатора не возникло права владеть и пользоваться этим помещением, а у арендодателя на условиях спорного обязательства - требовать оплаты аренды, применять установленную этим договором ответственность и заявлять о выселении ответчика из занимаемого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 31 июля 2003 г. N Ф04/3564-1002/А46-2003
(извлечение)

Комитет по управлению имуществом Омской области (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Омский автоцентр "Титан" (далее Автоцентр) о взыскании 651 161,66 руб. задолженности по арендной плате и 537 961,61 руб. пени за просрочку оплаты, а также просил обязать ответчика возвратить арендованное имущество.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 12, 309, 310, 610, 614, 621, 622 ГК РФ и на прекращение действия договора аренды N 3829 от 06.03.98.

Ответчик в отзыве на иск сослался на то, что истец не доказал своего права на иск в соответствии со статьей 4 АПК РФ, так как собственником спорного нежилого помещения является Российская академия сельскохозяйственных наук. Договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации. Кроме того, истцом пропущен 3-х годичный срок исковой давности.

Решением от 16.12.2002 (судья Г.), оставленным без изменения постановлением от 14.03.2003 (Судьи М., В., Р.), в иске отказано.

Суд признал договор аренды N 3829 от 06.03.98 незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и отказал в удовлетворении исковых требований, заявленных на основании обязательства.

В настоящей кассационной жалобе Комитет просит принятые судебные акты отменить и исковые требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя, судом были неправильно применены нормы материального права в виде неправильного истолкования закона. На момент заключения договора аренды от 06.03.98 на территории г. Омска отсутствовал орган, уполномоченный надлежащим образом осуществлять государственную регистрацию договоров аренды помещений. Арбитражным судом не мотивирована ссылками на нормы материального права необходимость регистрации договора аренды помещений при перенайме.

Принявший участие в рассмотрении кассационной жалобы представитель Комитета доводы жалобы поддержал и настаивал на отмене судебных актов Арбитражного суда Омской области.

Представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал, полагая, что арбитражным судом приняты правильные и надлежащим образом мотивированные решения.

Законность принятых по настоящему делу судебных актов проверена в соответствии со статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Арбитражным судом Омской области при рассмотрении возникшего между сторонами спора всесторонне и полно исследованы все обстоятельства по делу, дана правильная правовая оценка требованиям истца и возражениям ответчика, на основании которой приняты надлежащим образом мотивированные судебные решения.

Так судом установлено, что 06.03.98 между Комитетом (арендодатель), ГНУ СибНИИСХ СО РАСХН (балансодержатель) и ТОО "Западно-Сибирская Торгово-промышленная фирма "Титан" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N3829, по условиям которого сдано в аренду расположенное по пр. Королева, 30 г. Омска нежилое помещение. Срок действия договора сторонами определен с 01.02.98 по 01.02.2001.

27.04.2000 ООО "Западно-Сибирская торгово-промышленная фирма "Титан" с согласия арендодателя (Комитета) передала ООО "Омский Автоцентр "Титан" свои права арендатора по договору аренды N 3829 от 06.03.98.

По истечению срока действия договора со стороны арендодателя не поступило возражений и договор аренды возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

23.05.2002 Комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил Автоцентру предупреждение о прекращении с 24.08.2002 действия договора аренды N 3829 и возврате к указанному сроку арендованного имущества. На указанное предупреждение арендатор не ответил.

Названное обстоятельство послужило основанием возникновения между сторонами настоящего спора, рассматривая который арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку сделку по аренде, положенную в основу требований истца, суд обеих инстанций посчитал незаключенной.

Суд кассационной инстанции считает правильными выводы арбитражного суда о том, что спорный договор аренды нельзя признать заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Правоотношения по аренде нежилого помещения возникли между сторонами в марте 1998 г., т.е. когда вступил в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в статье 26 устанавливающий обязанность государственной регистрации прав арендатора на арендуемое недвижимое имущество.

Обязанность государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество установлена статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, а обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлена статьей 609 ГК РФ.

ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введен в действие с января 1998 г. и на создание уполномоченных на такую регистрацию органов требовалось определенное время.

В связи с этим 01.11.1997 принято Постановление Правительства РФ N 1378, определившее, что до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним являются Государственный Комитет РФ по жилищной и строительной политике, Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, Министерство госимущества РФ.

В частности, названным постановлением одним из уполномоченных регистрирующих органов названы органы технической инвентаризации, которые вправе были производить государственную регистрацию сделок по аренде, в том числе и на территории г. Омска, что указывает на необоснованность доводов ответчика об отсутствии в 1998 г. в этом регионе РФ соответствующего регистрирующего органа.

Из этого следует, что, заключив в марте 1998 г. сделку по аренде сроком на 3 года, участники сделки обязаны были произвести ее государственную регистрацию в органах БТИ. При этом следует указать, что обязанность государственной регистрации могла быть исполнена участниками договора аренды и после того, как в г. Омске было создано учреждение юстиции по регистрации прав (с 11.01.99).

Аналогичная обязанность государственной регистрации сделки по аренде касалась и нового арендатора (Автоцентр "Титан"), поскольку в пункте 2 статьи 389 ГК РФ установлено, что уступка требования по сделке (перевод долга), требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Доказательств того, что стороны по договору аренды в течении 1998 - 2002 г. обращались в соответствующие органы за регистрацией сделки, материалы настоящего дела не содержат.

Поскольку в данном случае право аренды нежилого помещения не было зарегистрировано, то у арендатора не возникло право владеть и пользоваться этим помещением, а у арендодателя - на условиях спорного обязательства требовать оплаты аренды, применять установленную этим договором ответственность и на основании положений главы 34 ГК РФ заявлять о выселении ответчика из занимаемого помещения.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда имелись основания для отказа в иске.

В соответствии с правилами статьи 286 пределы рассмотрения настоящей кассационной жалобы ограничены содержащимися в ней доводами и поступившими на жалобу возражениями.

Помимо названных, других доводов Комитет в кассационной жалобе не указал, возражений по жалобе со стороны ответчика не поступило и арбитражным судом при принятии оспариваемых решений не допущено процессуальных нарушений, являющихся в соответствии с ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для отмены судебных актов.

С учетом содержащихся в кассационной жалобе доводов оснований для отмены состоявшихся по делу решений не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 16 декабря 2002 г. и постановление от 14 марта 2003 г. по делу N 1-271/02(А-55/03) Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.