Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. N Ф04-1616/2007(32670-А70-10) При новом рассмотрении дела о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок суду необходимо установить выполнение сторонами обязательств по спорному договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 10 апреля 2007 г. N Ф04-1616/2007(32670-А70-10)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2007 г. N Ф04-2480/2007(33669-А70-12)

Общество с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ Инжиниринг" (далее - ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" (далее - ООО "Энергоинжиниринг") о признании договора аренды нежилых помещений от 03.06.2005 возобновленным на неопределенный срок.

Ответчик заявил встречный иск, в последующем уточнив его, просит взыскать с истца 1947333 руб. 39 коп., из которых 921999 руб. 60 коп. - задолженность по арендной плате, 150803 руб. 32 коп. - пени за просрочку арендных платежей, 12637 руб. 27 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 554560 руб. - убытки, 307333 руб. 20 коп. - арендную плату за время просрочки передачи арендованного имущества, а также об обязании истца освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а.

Решением от 14.11.2006 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2007, в удовлетворении первоначального иска отказано, по встречному иску с ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" взыскано 921999 руб. 60 коп. - задолженность по арендной плате, 150803 руб. 32 коп. - пени за просрочку арендных платежей, 12637 руб. 27 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 307333 руб. 20 коп. - арендная плата за время просрочки передачи арендованного имущества Суд обязал ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а.

В кассационной жалобе ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" просит вынесенные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, вывод суда о недоказанности наличия возражений со стороны ответчика о продлении договора аренды сделан на основании писем арендодателя о прекращении договора аренды. Данные письма арендатором получены не были, доказательств их направления отсутствуют. Указывает, что имущество было приготовлено для передачи арендодателю, однако последний не прибыл для его получения.

Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела в части указания о прекращении договора с окончанием срока действия с применением части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, указывает на неправомерность принятия судом встречного иска, поскольку первоначальный иск не носил денежного характера, между исками отсутствует взаимосвязь. Что касается освобождения жилых помещений, то податель жалобы считает, что суд, указав конкретные помещения, вышел за пределы своих полномочий, т.к. требования в отношении конкретных объектов не заявлялись.

Считает, что суд оставил без оценки доводы ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в части оплаты коммунальных услуг, включенных в состав арендной платы. Заявитель полагает, что суд не применил подлежащую применению статью 359 Гражданского кодекса Российской Федерации в части законности удержания вещей (денег) в порядке статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие передаче ООО "Энергоинжиниринг" до исполнения иных обязательств.

В судебном заседании представитель истца поддерживает доводы кассационной жалобы, просит вынесенные по делу судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 03.06.2005 между ООО "Энергоинжиниринг" (арендодатель) и ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений N 7, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование помещения по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, общая площадь которых составила 384,17 кв.м.

Срок действия договора установлен с 03.06.2005 до 01.06.2006.

Стороны предусмотрели размер арендной платы - 169 руб. 49 коп. за 1 кв.м. в месяц. Арендная плата уплачивается вперед (за предыдущий месяц) не позднее 5 числа каждого месяца.

Полагая, что у арендодателя не было намерений прекратить договор аренды после окончания его срока действия, а арендатор до настоящего времени пользуется указанными помещениями, ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" обратилось в суд о признании заключенного договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании с арендатора арендной платы по договору, пени за просрочку арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, арендной платы за время просрочки передачи арендованного имущества, а также об обязании истца освободить нежилые помещения.

В правовое обоснование своих требований ответчик представил письма (N 46 от 01.06.2006, N 56 от 13.06.2006, N 109а от 05.10.2006, N 113а от 17.10.2006), в которых сообщал арендатору о намерении прекратить договорные отношения и просил погасить задолженность по арендной плате.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд основывался на представленных ответчиком письмах, указав, что сам по себе факт нахождения арендатора в арендуемых помещениях не означает автоматического продления арендных отношений. Договор аренды N 7 от 03.06.2005 признал прекращенным в связи с окончанием его срока действия.

С учетом этого, суд пришел к выводу о незаконном нахождении арендатора в помещениях по истечении срока действия договора и обязал ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" освободить занимаемые помещения.

Кроме этого, применив положения статей 330, 331, 395, 614, 622, Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования встречного иска в части взыскания арендной платы по договору, пени за просрочку арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами, арендной платы за время просрочки передачи арендованного имущества.

Апелляционная инстанция посчитала выводы суда первой инстанции правомерными и обоснованными.

Отказывая в удовлетворении иска о признании спорного договора аренды продленным, суды пришли к выводу о прекращении договора аренды N 7 от 03.06.2005. поскольку арендатор был поставлен в известность об отказе арендодателя от продления договора на новый срок письмом N 46 от 01.06.2006, с последующим требованием освобождения арендуемого помещения в письме N 56 от 13.06.2006.

Кассационная инстанция не может согласиться с выводом судов обеих инстанций о прекращении договора аренды N 7 от 03.06.2005 с окончанием его срока действия.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть признан продленным на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Выводы арбитражного суда основаны на письмах ООО "Энергоинжиниринг" от 01.06.2006 и от 13.06.2006.

Однако письма N 46 от 01.06.2006, N 56 от 13.06.2006 не содержат отметок об их получении ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг". Доказательств направления ООО "Энергоинжиниринг" в адрес арендатора указанных писем почтовой связью либо иной связью, материалы дела не содержат. Истец отрицает получение указанных писем.

Таким образом, на момент окончания срока действия договора арендатор не был извещен о возражении арендодателя продлить срок действия договора аренды. При таких обстоятельствах выводы суда о прекращении срока действия договора не основаны на доказательствах, исследованных арбитражным судом.

Разрешая встречный иск, суд установил, что в нарушение условий договора аренды и закона ответчик не выполнял обязанности по перечислению арендной платы в установленном размере, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в период действия договора в сумме 921999 руб. 60 коп. Задолженность по оплате после окончания срока договора за фактическое пользование в сумме 307333 руб. 20 коп.

Однако доводам ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" об уплате им коммунальных платежей, включенных в состав арендной платы и возможности прекращения обязательств путем зачета в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оценки не дал.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции находит подлежащим отмене обжалуемые судебные акты, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые при неполном исследовании материалов дела, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит всесторонне исследовать представленные сторонами доказательства, рассмотреть все возражения сторон, в том числе и по встречному иску, и с учетом установленного разрешить спор, распределив судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановил:

решение от 14.11.2006 Арбитражного суда Тюменской области и постановление апелляционной инстанции от 11.01.2007 по делу N А70-5960/32-2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.