Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. N Ф04-1613/2007(32674-А45-10) При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды нежилого помещения суду необходимо установить собственника спорного помещения, являющегося объектом аренды по договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 10 апреля 2007 г. N Ф04-1613/2007(32674-А45-10)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 марта 2008 г. N Ф04-2088/2008(2571-А45-30)

Общество с ограниченной ответственностью "Красотинка" (далее ООО "Красотинка") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (далее - департамент) о признании договора аренды от 01.03.2005 N 019779-015 подвала общей площадью 164,490 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Бурденко, 21 недействительным и обязании возвратить истцу 22456 руб. 50 коп. - неосновательно полученной арендной платы.

Исковые требования мотивированы отсутствием у департамента права собственности на указанное помещение, которое является объектом общего пользования, а потому ответчик не вправе распоряжаться подвалом.

В правовое обоснование истец сослался на статьи 167, 168, 433, 425, 558, 560, 663, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 14.06.2006 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.11.2006, требования ООО "Красотинка" удовлетворены. Договор аренды от 01.03.2005, заключенный между ООО "Красотинка" и департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, признан недействительным. Суд обязал ответчика в срок до 01.10.2006 возвратить истцу 22456 руб. 50 коп. - неосновательно полученной арендной платы.

В кассационной жалобе департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска просит вынесенные по делу судебные акты отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Заявитель полагает, что принятое решение не соответствует позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенное в пункте 3 Постановления Пленума ВАС от 25.02.98 N 8, в котором определено, что выписка из реестра муниципальной собственности является единственным документом, подтверждающим право собственности субъектов федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты недвижимости. Суд, признавая договор недействительным, посчитал, что спорное нежилое помещение, переданное заявителем истцу в аренду по договору аренды N 019779-015, не является муниципальной собственностью и самостоятельным объектом аренды. Необоснованно не принял во внимание выписку из реестра муниципальной собственности, подтверждающую принадлежность указанного помещения к муниципальной собственности, переданной на основании распоряжения КУГИ администрации Новосибирской области N 883-р от 01.12.97, и государственную регистрацию спорного объекта за департаментом 18.07.2006. Выводы суда об обоснованности доводов ответчика о принадлежности спорного объекта аренды к общей собственности не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просит отменить вынесенные по делу решения, принять новое решение об отказе в иске.

В отзыве на иск ООО "Красотинка" указывает на законность и обоснованность судебных актов, просит оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно договору купли-продажи N 1013 от 05.07.2004, заключенного департаментом (продавец) и ООО "Красотинка" (покупатель) и передаточному акту от 05.07.2005, покупатель приобрел в собственность учрежденческие нежилые помещения площадью 261,0 кв.м. этаж N 1, номера на поэтажном плане 1-17. Приложением к договору N 1013 от 05.07.2004, подписанным сторонами, определен перечень номеров передаваемых помещений с указанием площади каждого помещения. Право собственности на указанные помещения ООО "Красотинка" зарегистрированы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 54-АВ 649397 от 21.10.2005.

Являясь собственником помещений первого этажа, ООО "Красотинка" заключила с департаментом 01.03.2005 договор аренды N 019779-015, предметом которого является подвал общей площадью 164,490 кв.метров в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Бурденко, 21, который считает местом общего пользования. Обращаясь с требованием о признании договора аренды N 019779-015 от 01.03.2005 недействительным, истец указал на заключение договора лицом, не являющимся собственником спорного объекта.

Поскольку ответчик не имеет права собственности на спорный объект, а истец отрицает факт использования подвала в качестве складского помещения, суд признал договор аренды от 01.03.20056 N 019779-015 недействительной сделкой и применил последствия ее недействительности виде взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы в сумме 22456 руб.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Исследуя представленные доказательства, пришла к выводу о том, что подвал площадью 164 кв.м. является частью под помещениями первого этажа жилого четырехэтажного дома, расположенного по ул. Бурденко, 21 и не может быть самостоятельным объектом аренды и предметом сделок, поскольку в нем расположены технические коммуникации и лестничный марш из учрежденческого помещения истца, который служит входом в подвал.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно справке ФГУП "Ростехинвеннтаризация" Новосибирский филиал от 16.03.2006 N 01-17-947 помещения подвала четырехэтажного жилого дома по ул. Бурденко, 21 учтено как места общего пользования. Из официального ответа ФГУП "Ростехинвеннтаризация" Новосибирский филиал от 31.10.2006 N 01-21-4252 следует, что помещение подвала указанного дома имеет разный статус: 274,7 кв.м. - места общего пользования, часть спорная подвала площадью 163,3 кв.м. использовались декаротивно-оформительским цехом, которому принадлежали и помещения первого этажа, расположенные под этой частью подвала и использовались в качестве магазина.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы арбитражного суда преждевременными.

Удовлетворяя требования истца о признании договора аренды N 019779-015 от 01.03.2005 недействительным, суд отклонил довод ответчика о том, что спорный объект согласно выписке из реестра муниципальной собственности на основании Распоряжения КУГИ администрации Новосибирской области N 883-р от 01.12.97 является объектом муниципальной собственности.

Право муниципальной собственности г. Новосибирска на спорный объект недвижимости зарегистрировано учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.07.2006.

Зарегистрированное право собственности ответчика на спорный объект не оспорено и не признано недействительным.

Таким образом, при вынесении решения и постановления судами не было достоверно установлен собственник спорного помещения, являющегося объектом аренды по договору от 01.03.20056 N 019779-015.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения (пункт 2 статьи 167, пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае суды констатировали ничтожность договора аренды, однако в нарушение статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении и постановлении не содержатся ссылки на нормы права и доказательства в подтверждение того, что у департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска существует обязанность по возврату уплаченной истцом арендной платы, вследствие неосновательного обогащения.

Арендодателем по договору аренды спорного муниципального имущества выступал департамент земельных и имущественных отношений города Новосибирска.

Доходы от использования муниципального имущества, согласно пункту 7.3 "Основных положений о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования города Новосибирска", утвержденных решением городского Совета от 04.03.2003 N 222, являются средствами бюджета города Новосибирска.

Применяя последствия недействительности сделки, суд сослался на отсутствие использования истцом по назначению объекта аренды, не указал правового основания возврата истцу денежных средств.

Учитывая изложенное, решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области по настоящему делу подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

При новом рассмотрении следует установить собственника спорного помещения, являющегося объектом аренды по договору от 01.03.2005 N 019779-015.

Учесть особенности применения норм об обязательстве вследствие неосновательного обогащения к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, необходимо установить, каким нормам Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит договор аренды, какому лицу был обязан истец уплачивать плату за фактическое пользование имуществом и вправе ли он требовать в судебном порядке с ответчика всей суммы арендной платы, как неосновательное обогащение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, разрешив при этом вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановил:

решение от 14.06.2006 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление апелляционной инстанции от 30.11.2006 по делу N А45-6328/2006-37/93 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.