Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 октября 2008 г. N Ф04-6462/2008(14573-А67-12) При новом рассмотрении дела об изменении условий договора аренды нежилых помещений суду необходимо установить, повлечет ли расторжение договора аренды для истца больший ущерб, чем его изменение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 октября 2008 г. N Ф04-6462/2008(14573-А67-12)
(извлечение)

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" (далее - ГОУ ВПО "ТУСУР") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к закрытому акционерному обществу "Томмаркет" (далее - ЗАО "Томмаркет") об изменении условий пункта 4 статьи 1, статьи 2, пунктов 2, 3 статьи 4 договора аренды нежилых помещений от 28.02.2001, касающихся оплаты арендной платы.

Исковые требования основаны на нормах статей 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы изменением экономической ситуации в стране.

Определением от 28.04.2008 Арбитражного суда Томской области производство по делу прекращено в отношении требований ГОУ ВПО "ТУСУР" об изменении пункта 2 статьи 4 и статьи 2 договора в связи с отказом истца от иска.

Решением от 26.06.2008 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 22.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены частично, пункт 2 статьи 4 договора принят в редакции истца, в части требований об изменении пункта 3 статьи 4 договора отказано.

Обжалуя принятые судебные акты, ЗАО "Томмаркет" просит в кассационной жалобе их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, отсутствуют все условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора. Заявитель считает неправомерным указание судов на изменение курса доллара США как на существенное изменение обстоятельств, являющихся основаниями для изменения договора аренды.

Заявитель также ссылается на необоснованное применение судами не подлежащие применению положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Полагает, что истцом не доказана значительность ущерба, который он понесёт в случае расторжения договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ГОУ ВПО "ТУСУР просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители ЗАО "Томмаркет" поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, просили отменить оспариваемые судебные акты в удовлетворённой части, в этой части отказать истцу в иске, а представитель ГОУ ВПО "ТУСУР" возразил против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими частичной отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между ГОУ ВПО "ТУСУР" (арендодателем) и ЗАО "Томмаркет" (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений от 28.02.2001 сроком действия до 31.12.2012.

В соответствии с названым договором в пользование арендатора по передаточному акту от 13.04.2001 переданы нежилые помещения общей площадью 1962,32 кв. м (1234,9 кв. м на первом этаже и 727,42 кв. м в подвале), находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 46.

Размер арендной платы с учётом дополнительного соглашения от 10.07.2006 составляет: за помещения, находящиеся на 1 этаже - 147905 руб. 10 коп.; за помещения, находящиеся в подвале - 20870 руб. 60 коп. (пункт 2 статьи 4 договора).

Кроме этого стороны предусмотрели порядок изменения арендной платы, в соответствии с которым увеличение арендной платы возможно в случае изменения официального курса рубля по отношению к доллару США, установленного Центральным банком Российской Федерации, по сравнению с курсом, установленным на 1 января предыдущего года. Размер арендной платы считается изменённым пропорционально изменению курса доллара США.

Указанным дополнительным соглашением к договору аренды стороны также уточнили площадь сданных в аренду помещений: 1242,9 кв. м на первом этаже и 690,9 кв. м в подвале, всего 1933,8 кв. м.

Полагая, что имело место существенное изменение обстоятельств, связанное с резким курсом доллара США с октября 2006 года, вследствие чего установленная договором арендная плата не является экономически обоснованной и повлечёт убытки для арендодателя, ГОУ ВПО "ТУСУР" направило в адрес ответчика несколько писем с предложением внести изменения в договор аренды относительно размера арендной платы и дополнительное соглашение от 01.09.2007 об изменении условий договора аренды по арендной плате.

Не получив подписанного со стороны ответчика дополнительного соглашения, истец предъявил настоящий иск.

При этом истец просил принять пункт 2 статьи 4 договора в следующей редакции:

"Размер арендной платы по настоящему договору составляет 678328 руб. 47 коп. (без учёта налога на добавленную стоимость - НДС) за помещения, расположенные на первом этаже здания (из расчёта 545 руб. 76 коп. без учёта НДС за один квадратный метр) и 274603 руб. 47 коп. (без учёта НДС) за помещения, расположенные в подвале (из расчета 397 руб. 46 коп. без учета НДС за один квадратный метр).

Размер арендной платы может быть изменён арендодателем односторонне, но не чаще, чем один раз в календарном году. Размер арендной платы определяется на основании отчёта об оценке объекта, произведённой в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации. Арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление об изменении размера арендной платы с приложением отчёта независимого оценщика. Размер арендной платы изменяется с месяца, следующего за месяцем, в котором произведена оценка".

Применив положения статей 451 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды приняли пункт 2 статьи 4 договора в редакции истца.

Суды исходили из того, что на момент рассмотрения спора рыночная величина арендной платы примерно в 4 раза превысила арендную плату, установленную в договоре.

Кроме того, посчитали, что расторжение договора повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых условиях.

Однако выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку сделаны по неисследованным доказательствам и при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а в связи с существенным изменением обстоятельств измёнен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Заключая договор аренды, истец должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости.

Официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль и в соответствии с законодательством Российской Федерации о валютном регулировании соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, в связи с чем истец не мог также не знать о возможности изменения курса валют, которое могло бы повлечь для него наступление неблагоприятных последствий.

Таким образом, повышение курса иностранной валюты в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае - ГОУ ВПО "ТУСУР".

Из изложенного следует, что суды не установили совокупность всех условий для изменения договора аренды, предусмотренных статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в вязи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Поэтому для принятия решения об изменении договора истцу необходимо доказать не только наличие четырёх признаков, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и тот факт, что расторжение договора приведёт к ущербу, значительно превышающему затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях.

Суды, изменив договор аренды, не приняли во внимание исключительность этой меры и не исследовали доказательств того, повлечёт ли расторжение договора аренды от 28.02.1001 для истца больший ущерб, чем его изменение.

При этом не дали оценки доводу ответчика об отсутствии у ГОУ ВПО "ТУСУР" значительного ущерба, поскольку сумма понесённого по расчетам истца ущерба составит 675102 руб. 08 коп., тогда как первый ежемесячный платеж по вновь заключенному договору аренды должен составить 952931 руб. 94 коп.

Названные обстоятельства являются основанием для отмены оспариваемых судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела необходимо решить вопрос о распределении расходов на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 26.06.2008 Арбитражного суда Томской области и постановление от 22.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-870/2008 отменить в части принятия пункта 2 статьи 4 договора аренды нежилых помещений от 28.02.2001 в редакции истца.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.