Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 декабря 2008 г. N Ф04-6586/2008(15005-А46-9) Признавая недействительным договор купли-продажи земельного участка в части установления в нем цены выкупа в спорном размере, суд исходил из того, что объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, ранее являлись государственной собственностью и были переданы в частную собственность в процессе приватизации, в связи с чем общество имеет право получить в собственность земельный участок по цене, равной двум с половиной процентам от кадастровой стоимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 9 декабря 2008 г. N Ф04-6586/2008(15005-А46-9)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Омск стеклотара" (далее - ООО "Омск стеклотара", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУ по земельным ресурсам), Министерству финансов Омской области (далее - Минфин Омской области), департаменту финансов и контроля администрации города Омска (далее - департамент финансов и контроля) о признании договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007, заключенного между ООО "Омск стеклотара" и ГУ по земельным ресурсам недействительным в части установления в пункте 2.1 договора и приложении к договору цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681,53 руб., а также о применении последствий частичной недействительности сделки, обязав Минфин Омской области вернуть на расчетный счет общества денежные средства в размере 3 215 591,66 руб. и обязав департамент финансов и контроля вернуть на расчетный счет общества денежные средства в размере 7 503 047,21 руб.

Исковые требования основаны ссылками на пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, ранее являлись государственной собственностью и были переданы в частную собственность в процессе приватизации, в связи с чем, общество имеет право получить в собственность земельный участок по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости.

Определением от 14.01.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области).

Общество, уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свои требования, отказалось от требований к Минфину по Омской области и департаменту финансов и контроля, просило применить последствия частичной недействительности сделки, обязав ГУ по земельным ресурсам вернуть на расчетный счет ООО "Омск стеклотара" денежные средства в размере 10 718 638,87 руб.

По ходатайству общества Минфин по Омской области и департамент финансов и контроля привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 18.02.2008 суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 в части установления в пункте 2.1 договора и приложении к договору цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681,53 руб., применил последствия недействительности сделки, обязав ГУ по земельным ресурсам возвратить ООО "Омск стеклотара" денежные средства в сумме 10 718 638,87 руб. Производство по делу в части требований к Минфину по Омской области и департаменту финансов и контроля прекращено.

Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.07.2008 решение суда изменил, признал пункт 2.1 договора от 14.11.2007 N 1657/2007 и приложение к нему недействительным в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1 914042,66 руб., в остальной части решение оставил без изменения.

Департамент финансов и контроля подал кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просил отменить принятые по делу решение и постановление, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Департамент считает, что судами неверно применены нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распространив их действие на собственников объектов незавершенного строительства.

ООО "Омск стеклотара" представило отзыв на кассационную жалобу, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, а судебные акты не подлежащими отмене.

В судебном заседании представитель департамента финансов и контроля поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО "Омск стеклотара" высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая доводы кассационной жалобы направленными на переоценку выводов суда, просил постановление арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.

От Управления ФРС поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ГУ по земельным ресурсам, Управления ФРС, Минфина Омской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по делу.

Проверив в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Омск стеклотара" на основании договора купли-продажи от 03.02.2007 приобрело у К.В.В. в собственность объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, 27а:

- незавершенное строительство: административно-бытовой корпус - трехэтажное строение, общей площадью 1 761,70 кв. метров, литера АА,

- незавершенное строительство: цех установки по предварительной очистке последрожжевой бражки - одноэтажное строение, обшей площадью 1482,60 кв. метров, литера ББ,

- незавершенное строительство: склад - одноэтажное строение, общей площадью 441,60 кв. метров, литера ВВ;

- незавершенное строительство: производственный корпус - одноэтажное строение, общей площадью 8615,20 кв. метров, литера ДД.

В установленном законом порядке ООО "Омск стеклотара" зарегистрировало 30.03.2007 право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, получив свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ N 446143, 446144, 446145, 446146.

Названные объекты ранее, до их продажи, находились в собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.01.2006 серии 55 АВ N 170293, N 170301, N 170294, N 170295 и были переданы на праве хозяйственного ведения Федеральному государственному унитарному предприятию "Омское моторостроительное объединение им. П.И. Баранова (Распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области от 04.05.2006 N 244-р, свидетельства о государственной регистрации права от 02.11.2006 серии 55 АВ N 359113, N 359110, N 359112).

Впоследствии имущество было реализовано на открытых торгах К.В.В. (протоколы о результатах торгов по продаже на аукционе недвижимого имущества от 27.11.2006 N 23, N 24, N 25, N 26), который по договору от 03.02.2007 продал их ООО "Омск стеклотара".

Приобретя в собственность объекты незавершенного строительства ООО "Омск стеклотара" 15.10.2007 обратилось в ГУ по земельным ресурсам с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0456, находящегося под этими объектами.

По результатам рассмотрения заявления было издано распоряжение от 02.11.2007 N 3362-р о предоставлении ООО "Омск стеклотара" в соответствии со статьями 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0456, площадью 63 271 кв. метров, местоположение которого установлено в 300 м северо-восточнее относительно административного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул.2-я Солнечная, д.27б, для производственных целей.

В последующем общество обратилось с заявлениями от 06.11.2007 N 29/07, от 12.11.2007 N 39/07 об оформлении договора купли-продажи земельного участка с учетом статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", применением к расчету выкупной стоимости земельного участка положений части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" об установлении цены в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 20.11.2007 N 0401/14089 обществу было сообщено о невозможности применения при расчете выкупной цены земельного участка положений части 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с тем, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности ООО "Омск стеклотара", приобретены по договору купли-продажи от 03.02.2007 у физического лица.

ООО "Омск стеклотара" и ГУ по земельным ресурсам 14.11.2007 заключили договор N 1657/2007 купли-продажи земельного участка, в соответствии с пунктом 2.1 которого и приложением к договору (расчет цены выкупа земельного участка) выкупная цена земельного участка составила 12 632 681,53 руб.

В расчете цены выкупа земельного участка указано, что цена определена на основании статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Указа Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области", постановления Правительства Омской области от 25.08.2005 N 96-п "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" и решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска".

Платежным поручением от 20.11.2007 N 276 общество перечислило обусловленную договором сумму стоимости земельного участка.

Полагая, что условие договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 в части установления его выкупной цены является ничтожным, общество, ссылаясь на статью 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что законодатель не ставит субъективное право лица, в чьей собственности находятся объекты недвижимости, на выкуп земельного участка под такими объектами в зависимость от того факта, приобретал ли непосредственно заявитель объекты недвижимости из государственной (муниципальной) собственности либо они были приобретены у государства (муниципалитета) ранее другим лицом, и посчитал правомерными доводы ООО "Омск стеклотара" об определении цены за земельный участок из расчета 2,5% от его кадастровой стоимости, то есть в сумме 1 914 042,66 руб., приняв решение о признании недействительным договора купли-продажи в части установления в пункте 2.1 и приложении к нему цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681,53 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда, указал, что суд первой инстанции в нарушении требований статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации признал условие пункта 2.1 договора недействительным полностью, что лишает договор купли-продажи условия о цене выкупа, без которого сделка не могла быть совершена.

Вместе с тем, апелляционный суд согласился с обоснованностью вывода суда, что цена земельного участка должна составлять 1 914 042,66 руб. (2,5% кадастровой стоимости) и постановил признать недействительным условие пункта 2.1 договора и приложения к нему в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 1 914 042,66 руб.

Судебные инстанции исходили из того, что общество является собственником объектов недвижимости, ранее находившихся в федеральной собственности, что не исключает возможности применения к правоотношениям сторон в части определения цены выкупа земельного участка под объектами недвижимости пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Судебные инстанции посчитали, что названная норма закона не содержит ограничений о том, что выкупная цена в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (или двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка) может применяться лишь в том случае, если здания, строения, сооружения были непосредственно выкуплены лицом, обращающимся за предоставлением земельного участка, из государственной или муниципальной собственности.

Обоснованность данных выводов судебных инстанций не опровергается сторонами.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Апелляционный суд, обоснованно сославшись на пункт 1 статьи 454, пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Суд первой инстанции фактически признал недействительным условие пункта 2.1 о цене (и приложение), допустив неправильное применение нормы материального права (статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что признание недействительным условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 (и приложения) об установлении цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681,53 руб. лишает договор купли-продажи условия о цене выкупа, без которого сделка не могла быть совершена.

Апелляционный суд правомерно изменил решение суда, признав пункт 2.1 договора от 14.11.2007 N 1657/2007 и приложение к нему недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1 914 042, 66 руб.

В связи с тем, что по платежному поручению от 20.11.2007 N 276 ООО "Омск стеклотара" перечислило за выкупаемый земельный участок 12 632 681,53 руб., суд обоснованно применил последствия недействительности части сделки и обязал ГУ по земельным ресурсам возвратить ООО "Омск стеклотара" денежные средства в размере 10 718 638,87 руб.

Департамент финансов и контроля, ставя вопрос об отмене судебных актов и отказе в удовлетворении заявленных требований, указывает лишь на то, что земельный участок под объектами незавершенного строительства не может быть приобретен собственником этих объектов по льготной выкупной цене, установленной для определенной категории лиц. По мнению департамента финансов и контроля объекты незавершенного строительства не отнесены к зданиям, строениям и сооружениям, что следует из диспозиции статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Данные доводы суд кассационной инстанции находит ошибочными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Незавершенным строительством объектом может являться и здание, и строение, и сооружение, так как этот правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а процесс создания объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридическим лицам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Толкование содержания пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" позволило судам признать наличие у общества права на выкуп земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости в виде объектов незавершенного строительства.

Из приведенных в кассационной жалобе доводов не усматривается оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По существу доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку выводов суда, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенных обстоятельств, постановление арбитражного апелляционного суда следует оставить без изменения, как законное и обоснованное.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу N А46-15170/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу департамента финансов и контроля администрации города Омска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.