Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. N Ф04-1587/2009(2594-А70-31) Отказывая в признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, суд исходил из того, что земельный участок, за счет которого сформирован спорный земельный участок, отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, в связи с чем предоставление испрашиваемого участка для размещения жилья и объектов соцкультбыта с учетом того, что перевод земель не произведен, противоречит действующему законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 19 марта 2009 г. N Ф04-1587/2009(2594-А70-31)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Ремстроймонтаж" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее - Управление) от 03.03.2008 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 24.08.2005 N 259/з земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень (кадастровый номер 72:17:13 16 002:0019), изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 06.03.2008 N 01/039/2008-391/01-44-4549/08-0-0, и об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.08.2005 N 259/з.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области и Тюменский межрайонный отдел Управления Роснедвижимости по Тюменской области.

Решением арбитражного суда от 04.08.2008, оставленным без изменения постановлением от 10.12.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований Обществу отказано.

В кассационной жалобе и в дополнении к ней Общество, полагая, что при вынесении судебных актов судами были нарушены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит решение арбитражного суда и постановление арбитражного апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, Управление не только нарушило порядок государственной регистрации, установленный федеральным законом, но и лишило заявителя предусмотренной законом возможности представить дополнительные документы (к примеру, решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.07.2007, которым отменено распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области от 29.11.2006 N 755/07), чем нарушило права и законные интересы ЗАО "Ремстроймонтаж" в сфере землепользования и предпринимательской деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу Управление, опровергая доводы жалобы, считает, что арбитражным судом дана правильная правовая оценка имеющимся в деле доказательствам и сделаны обоснованные выводы. Просит оставить решение суда и постановление арбитражного апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В нарушение требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на кассационную жалобу Общества от третьих лиц не поступили.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы и дополнение к ней, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области от 26.07.2005 N 212/з (т. 1, л.д. 32) Обществу предварительно согласовано место размещения жилья и объектов соцкультбыта на земельном участке федеральной собственности, местоположение: Тюменская область, Тюменский район, объездная дорога ул. Мельникайте - ул. Широтная.

Указанным распоряжением Обществу предписано за счет своих средств выполнить межевание земельного участка, поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, произвести расчеты по убыткам и потерям земель сельскохозяйственного назначения, а также оплату в соответствии с установленным порядком, изменить категорию земельного участка на "земли поселений".

За счет разделения ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017 был сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019 и поставлен на кадастровый учет с указанием категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для строительства жилья и объектов соцкультбыта.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области от 24.08.2005 N 433/з-1 (т. 1, л.д. 34) Обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019, находящийся по адресу: Тюменская область, Тюменский район, объездная дорога ул. Мельникайте - ул. Широтная, для строительства жилья и объектов соцкультбыта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к распоряжению, общей площадью 103 498 кв.м., сроком на три года.

Между Обществом и Территориальным управлением 24.08.2005 заключен договор аренды названного земельного участка, подписан акт приема-передачи.

Общество 05.02.2008 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 24.08.2005 N 259/з.

Управлением в государственной регистрации договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на абзацы 4, 5, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым в государственной регистрации может быть отказано в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав не представлены.

Не согласившись с указанным решением Управления, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды обеих инстанций, исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую правовую оценку, отказывая в удовлетворении требований заявителя, приняли законные и обоснованные судебные акты. Кассационная инстанция поддерживает выводы судов, в связи с чем отклоняет доводы кассационной жалобы, при этом исходит из следующего.

Так, в соответствии с распоряжением от 26.07.2005 N 212/з Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области место размещения земельного участка Обществу было предварительно согласовано, а затем данный земельный участок предоставлен в аренду не за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена, а за счет части земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017, общей площадью 107 498 кв.м., принадлежащего на праве собственности Российской Федерации.

В едином государственным реестре прав на недвижимое имущество содержится запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017, площадью 107 498 кв.м., выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 01.07.2005 серии 72НК 049750.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (действующего на период совершения оспариваемых действий) определено, что государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно пункту 1 статьи 14 указанного Закона Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В силу пункта 3 статьи 14 названного Закона моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Целью создания и ведения государственного земельного кадастра является, в том числе и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Статьей 1 указанного Закона установлено, что кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Из пункта 1 статьи 2 названного Закона следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, в порядке, предусмотренном статьями 13, 16 Закона.

Суды, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установили, что записи о прекращении права на земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017, площадью 107 498 кв.м., не имеется, также как не представлено доказательств о наличии записи о праве на земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019, следовательно, регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в удовлетворении заявления о регистрации обременения права на новый объект недвижимости, являющийся частью объекта, права на который зарегистрированы.

Кроме того, еще одним основанием для отказа Управления Обществу послужило то обстоятельство, что согласно свидетельству серии 72НК 049750 земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017, за счет которого сформирован земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019, отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием (назначением) - для сельскохозяйственного производства, в связи с чем предоставление испрашиваемого участка для размещения жилья и объектов соцкультбыта с учетом того, что перевод земель не произведен, противоречит действующему законодательству.

Судебными инстанциями позиция Управления была признана обоснованной.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи (в их числе и земли сельскохозяйственного назначения), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с положениями статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Следовательно, строительство вышеназванных объектов на землях сельскохозяйственного назначения не допускается.

Закрепляя общие положения о праве собственности на землю, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в пункте 2 статьи 260, что земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Из положений подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что перевод земель, находящихся в федеральной собственности, из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации.

В соответствии со свидетельством 72НК 049750 о праве собственности Российской Федерации, выданным 01.07.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017, из состава которого предполагалось предоставить земельный участок Обществу, является собственностью Российской Федерации, отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного производства.

Судебными инстанциями установлено и следует из материалов дела, при разделении земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017 категории земель сельскохозяйственного назначения и формировании нового земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019 решение Правительства Российской Федерации об изменении категории земель отсутствовало. Иного заявителем не доказано.

При таких обстоятельствах обоснованным является вывод судебных инстанций о том, что категория земель и разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019, предварительно согласованного заявителю из земель сельскохозяйственного назначения и сформированного за счет земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, изменено в нарушение порядка, установленного законодательством.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Следовательно, основанием возникновения права аренды земельного участка является издание уполномоченным органом соответствующего акта в пределах его компетенции.

Арбитражными судами установлено и следует из материалов дела, на момент издания распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду Обществу и заключения с ним договора аренды земельного участка перевод земельного участка из одной категории в другую в соответствии с требованиями законодательства не был осуществлен.

Соответственно, как обоснованно указал суд первой инстанции, предоставление земельного участка Обществу было осуществлено с нарушением правового режима, действующего для земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и требований о минимально допустимых размерах предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения (60 гектаров) также были нарушены.

Из положений статей 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставляемые под строительство земельные участки должны быть свободными от прав третьих лиц.

Допускается выбор под строительство фактически занятого земельного участка только в том случае, если предполагается произвести его изъятие, в том числе путем выкупа для государственных и муниципальных нужд (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судебными инстанциями, на момент принятия Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области распоряжения от 26.07.2005 N 212/з испрашиваемый земельный участок в составе других земельных участков был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ГУСП ПЗ "Тополя".

При этом суды обоснованно не приняли во внимание ссылку Общества на отказ ГУСП ПЗ "Тополя" от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и передачу его ЗАО "Ремстроймонтаж" на условиях компенсации убытков, поскольку данный вопрос не был разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства - статьей 25, 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования испрашиваемым земельным участком в силу пункта 2 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежал бы включению в фонд перераспределения земель. Дальнейшее предоставление такого земельного участка должно было осуществляться в соответствии с правилами, установленными статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Поскольку на государственную регистрацию договора аренды не были представлены документы, подтверждающие перевод земельного участка из одной категории земель в другую на момент его предоставления уполномоченным государственным органом, Управлением обоснованно отказано в государственной регистрации указанного договора.

Доводы заявителя жалобы о том, что включение земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017 в черту городского округа г. Тюмени свидетельствует о обретении им статуса земель поселений и является переводом земель из одной категории в другую, нельзя признать обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации (первоначальная редакция) черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий, поэтому установление городской черты не может влиять на имущественные отношения сторон.

Данная правовая позиция изложена в принятом в обеспечение единообразия применения законов постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.09.2008 N 16490/07.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении требований.

Таким образом, арбитражные суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. Выводы, содержащиеся в вынесенных по делу судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки кассационная инстанция в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет.

При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы нельзя признать состоятельными, так как они опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства. Каких-либо нарушений норм процессуального или материального права, влекущих отмену или изменение принятых по делу судебных актов, судами не допущено, и у кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче кассационной жалобы, относится на заявителя жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 04.08.2008 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 10.12.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-3159/25-2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.