Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 г. N 08АП-4784/2008

город Омск

10 декабря 2008 г.

Дело N А70-3159/25-2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания: Тайченачевым П.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4784/2008) закрытого акционерного общества "Ремстроймонтаж" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.08.2008 по делу N А70-3159/25-2008 (судья Минеев О.А.), по заявлению закрытого акционерного общества "Ремстроймонтаж" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам

3-е лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области, Тюменский межрайонный отдел Управления Роснедвижимости по Тюменской области,

о признании недействительным решения от 03.03.2008

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО "Ремстроймонтаж" - не явился, извещен;

от УФРС по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам - не явился, извещен;

от ТУ ФАУФИ по Тюменской области - не явился, извещен;

от Тюменский межрайонный отдел Управления Роснедвижимости по Тюменской области - не явился, извещен,

установил:

Решением от 04.08.2008 по делу N А70-3159/25-2008 Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении требований закрытого акционерного общества "Ремстроймонтаж" (далее - ЗАО "Ремстроймонтаж", общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее - УФРС, Управление, регистрационная служба) от 03.03.2008 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 259/з от 24.08.2005 земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень (кадастровый номер :72:17:13 16 002:0019), изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации от 06.03.2008 N 01/039/2008-391/01-44-4549/08-0-0 и об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "Ремстроймонтаж" путем проведения государственной регистрации.

В обоснование принятого судебного акта суд первой инстанции указал на то, что изложенная позиция регистрационной службы в сообщении является верной и обоснованной, в связи с чем, отказ признанию недействительным не подлежит.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. При этом, ссылаясь на то, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве законного основания отказа - отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель осуществляется без государственной регистрации в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. Суд первой инстанции также необоснованно сделал вывод о том, что предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения для строительства невозможно, поскольку само согласование не является незаконным. Указание суда на несоответствие размеров земельного участка размерам, установленным законодательством, неправомерна - противоречит положениям нормативных актов. Вывод суда первой инстанции о том, что при издании распоряжения от 26.07.2005 N 212/з "О предварительном согласовании места размещения жилья и объектов соцкультбыта на земельном участке федеральной собственности, месторасположение Тюменская обл., Тюменский р-он, объездная дорога ул. Мельникайте - ул. Широтная" не был решен вопрос об отказе ГУСП ПЗ "Тополя" от права постоянного бессрочного пользования, не соответствует обстоятельствам дела. Не исследовалось судом такое основание отказа как непредставление заявителем документов, подтверждающих ограничение земельного участка, со всех сторон землями других категорий или ранее представленными участками.

Управление, в отзыве на апелляционную жалобу, с ее доводами не согласилось, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает решение законным и обоснованным.

Тюменский межрайонный отдел Управления Роснедвижимости по Тюменской области (далее - Роснедвижимость), привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в отзыве на апелляционную жалобу указало на то, что поскольку его интересы требованиями заявления не нарушаются, то оно каких-либо возражений не имеет и просит провести рассмотрение дела в отсутствие представителя.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области (далее - ТУ ФАУФИ, Территориальное управление), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, отзыв на апелляционную жалобу к судебному заседанию не представило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проведено в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, установил следующие обстоятельства.

Распоряжением Территориального управления от 26.07.2005 N 212/з заявителю предварительно согласовано место размещения жилья и объектов соцкультбыта на земельном участке федеральной собственности, местоположение: Тюменская область, Тюменский район, объездная дорога ул.Мельникайте - ул.Широтная.

Распоряжением о предварительном согласовании места размещения объектов строительства заявителю предписано за счет своих средств выполнить межевание земельного участка, поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, произвести расчеты по убыткам и потерям земель сельскохозяйственного назначения, а также оплату в соответствии с установленным порядком, изменить категорию земельного участка на "земли поселений".

За счет разделения ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 72:17:1316002:0017 был сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 72:17:1316002:0019 и поставлен на кадастровый учет с указанием категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для строительства жилья и объектов соцкультбыта.

Распоряжением Территориального управления от 24.08.2005 N 433/з-1 заявителю предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019, находящийся по адресу: Тюменская область, Тюменский район, объездная дорога ул.Мельникайте - Широтная, для строительства жилья и объектов соцкультбыта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к распоряжению, общей площадью 103498 кв.м. сроком на три года.

24.08.2005 между заявителем и Территориальным управлением заключен договор аренды названного земельного участка, подписан акт приема-передачи.

05.02.2008 заявитель обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 259/з от 24.08.2005.

03.03.2008 регистрационной службой в государственной регистрации договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на абзацы 4, 5, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым в государственной регистрации может быть отказано в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным закона для государственной регистрации прав не представлены.

Заявитель с решением регистрационной службы не согласен, считает его незаконным, в связи с чем обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

04.08.2008 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его изменения или отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

Как верно установлено судом первой инстанции, одним из оснований для отказа заявителю в государственной регистрации договора аренды земельного участка явилось то, что отсутствует государственная регистрация права собственности на данный земельный участок арендодателя - Российской Федерации, данному обстоятельству дана правильная оценка

Довод общества о том, что государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель осуществляется без государственной регистрации в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок, со ссылкой, как и в первичном заявлении, на пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 и пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ", судом апелляционной инстанции отклоняется, как противоречащий действующим нормам законодательства.

Пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременении (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данное разъяснение касается земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с распоряжением N 212-з от 26.07.2005 Территориального управления место размещения земельного участка заявителя было предварительно согласована, а затем он предоставлен в аренду не за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена, а за счет части земельного участка с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017 общей площадью 107498 кв.м., принадлежащего на праве собственности Российской Федерации.

В едином государственным реестре прав на недвижимое имущество содержится запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017 площадью 107498 кв.м., выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 01.07.2005 серии 72 НК 049750.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" установлено, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр земель. Целью создания и ведения государственного земельного кадастра является, в том числе и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 9 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет, что в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст. 4).

Регистрация прав и сделок производится по основаниям, указанным в статье 17 Закона о государственной регистрации, к которым, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, и в порядке, предусмотренном статьями 13, 16 Закона.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, записи о прекращении права на земельный участок с кадастровым номером 2:17:13 16 002:0017 площадью 107498 кв.м. не имеется, также как не представлено доказательств о наличии записи о праве на земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019 следовательно, регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в удовлетворении заявления о регистрации обременения права на новый объект недвижимости, являющийся частью объекта, права на который зарегистрированы.

Также в обоснование отказа было положено то обстоятельство, что согласно свидетельству серии 72 НК N 049750, земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0017, за счет которого сформирован земельный участок с кадастровым номером 72:17:13 16 002:0019, отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием (назначением) - для сельскохозяйственного производства, в связи с чем предоставление испрашиваемого участка для размещения жилья и объектов соцкультбыта с учетом того, что перевод земель не произведен, противоречит действующему законодательству, судом первой инстанции позиция Управления была признана обоснованной.

В апелляционной жалобе ЗАО "Ремстроймонтаж" ссылается на то, что указанный вывод суда не верен, поскольку само предварительное согласование места размещения строительства на земельном участке не является незаконным, указанная ссылка судом апелляционной инстанции отклоняется.

Пункт 8 части 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли следует, что указанные в пункте 1 настоящей статьи (в их числе и земли сельскохозяйственного назначения), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с положениями статьи 78 Земельного Кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Строительство вышеназванных объектов на землях сельскохозяйственного назначения не допускается. Аналогичное положение содержится в части 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Земельного Кодекса Российской Федерации перевод земель, находящихся в федеральной собственности, из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 11 статьи 85 и частью 1 статьи 83 Земельного Кодекса Российской Федерации изменение вида целевого использования земельного участка возможно в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки на основании акта органа местного самоуправления.

В соответствии со свидетельством 72НК 049750 о праве собственности Российской Федерации, выданным 01.07.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, земельный участок с кадастровым номером 7272:17:13 16 002:0017, из состава которого предполагалось предоставить земельный участок обществу, является собственностью Российской Федерации, отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного производства.

Распоряжением Территориального управления о предварительном согласовании от 26.07.2005 N 212/з ЗАО "Ремстроймонтаж" предварительно согласовано размещение жилья и объектов соцкультбыта на землях сельскохозяйственного назначения, местоположение: Тюменская область, Тюменский район, объездная дорога ул.Мельникайте - ул.Широтная, общей площадью 103 498 кв. м. При этом, ЗАО "Ремстроймонтаж" обязывалось поставить земельный участок на кадастровый учет, изменить категорию земельного участка "земли сельскохозяйственного назначения" на категорию "земли поселений" (пункт 2 распоряжения).

Распоряжением Территориального управления о предоставлении земельного участка от 24.08.2005 N 433/з-1 ЗАО "Ремстроймонтаж" был предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилья и объектов соцкультбыта общей площадью 103 498 кв. м. из земель поселений, с кадастровым номером 72:17:13 16002:0019, находящийся по адресу: Тюменская область, Тюменский район, объездная дорога ул.Мельникайте, Широтная.

При разделении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1316002:0017 категории земель сельскохозяйственного назначения и формировании нового земельного участка с кадастровым номером 72:17:1316002:0019 решение Правительства Российской Федерации об изменении категории земель отсутствовало иного заявителем не доказано.

Таким образом, Территориальное управление указанным распоряжением самостоятельно изменило категорию земель и разрешенное использование, то есть изменения произведены в нарушение порядка, установленного законодательством.

Судом первой инстанции, верно отмечено, что порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрен ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 и 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, основанием возникновения права аренды земельного участка является издание уполномоченным органом соответствующего акта в пределах его компетенции.

Как установлено ранее следует из материалов дела, на момент издания распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду заявителю и заключения с ним договора аренды земельного участка перевод земельного участка из одной категории в другую в соответствии с требованиями законодательства не был осуществлен. Соответственно, как верно установил суд первой инстанции предоставление земельного участка заявителю было осуществлено с нарушением правового режима, действующего для земель сельскохозяйственного назначения.

Требования о минимально допустимых размерах предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения (60 гектаров) также были нарушены, довод заявителя о том, что земельный участок, из состава которого сформирован испрашиваемый земельный участок, уже менее 60 га. Судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является предметом рассмотрения и не может повлиять на применение норм права.

Кроме того, из норм статей 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставляемые под строительство земельные участки должны быть свободными от прав третьих лиц. Допускается выбор под строительство фактически занятого земельного участка, только в том случае, если предполагается произвести его изъятие, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд (пункт 5 части 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на момент принятия Территориальным управлением распоряжения от N 212/з от 26.07.2005 испрашиваемый земельный участок, в составе других земельных участков, был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ГУСП ПЗ "Тополя".

При этом суд апелляционной инстанции считает необоснованной ссылку общества на то, что, отказ ГУ СП ГО "Тополя" от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и передачу его ЗАО "Ремстроймонтаж" на условиях компенсации убытков, поскольку данный вопрос не был разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства - статьей 25, 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования испрашиваемым земельным участком в силу части 2 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежал бы включению в фонд перераспределения земель. Дальнейшее предоставление такого земельного участка должно было осуществляться в соответствии с правилами, установленными статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, поскольку на государственную регистрацию договора аренды не были представлены документы, подтверждающие перевод земельного участка из одной категории земель в другую на момент его предоставления уполномоченным государственным органом, регистрационной службой отказано в государственной регистрации договора правомерно.

Ссылка апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции се исследовалось основание отказа - непредставление заявителем документов, подтверждающих ограничение земельного участка, со всех сторон землями других категорий или ранее представленными участками, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку текст отказа такового основания не содержит.

Довод подателя жалобы о том, что регистратор должен был принять решение о приостановлении государственной регистрации, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку по мимо не представления документов причиной отказа явилось то, что акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, то есть основание обращения отсутствует, а издание иного акта влечет обращение с иным заявлением о регистрации.

Судом первой инстанции обоснованно исследовано то обстоятельство, что Распоряжение Территориального управления от 24.08.2005 N 433/з-1 о предоставлении земельного участка заявителю в аренду и договор аренды от 24.08.2005 не соответствуют генеральному плану города Тюмени, утвержденному решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 N 9, согласно которому за объездной дорогой в районе улиц Мельникайте-Широтная расположены зона делового, общественного и коммерческого назначения, а также зона зеленых насаждений общего пользования (сады, скверы, лесопарки), поскольку заявителем были заявлены также дополнительные требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам провести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N259/з от 24.08.2005.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований общества.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные обществом и Управлением доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ЗАО "Ремстроймонтаж".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.08.2008 по делу N А70-3159/25-2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер