Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 марта 2011 г. по делу N А27-6706/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2011 г.

Индивидуальный предприниматель Т.И.Л. 11.05.2010 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ленинска-Кузнецкого (далее - Комитет) о признании незаключенным договора купли-продажи от 18.05.2007 N 167.

Требование покупателя мотивировано неопределенностью предмета договора купли-продажи, который не позволяет установить расположение объекта недвижимого имущества на земельном участке, а также относительно расположенного рядом пятиэтажного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2010 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции посчитал, что указанные в договоре купли-продажи сведения об объекте позволяют определенно установить подлежащее передаче имущество, что также подтверждено решением суда по делу N А27-15583/2008-1, имеющим преюдициальное значение.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции указал, что аукцион по продаже имущества не оспорен, а истица имела представление о характеристиках объекта недвижимости.

В кассационной жалобе предприниматель Т.И.Л. просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель не согласен с выводом судов о наличии в договоре купли-продажи от 18.05.2007 N 167 всех существенных условий для определения конкретного объекта недвижимости, его расположения в составе всего здания и на земельном участке, вследствие чего данный договор не может быть признан заключенным согласно статьям 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство, по утверждению заявителя, следует из заключений эксперта и оценщика в связи с несоответствием правоустанавливающих, правоподтверждающих и технических документов на имущество фактически существующему объекту.

Кроме того, заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции не оценил в качестве доказательства невозможности распоряжения объектом решения Ленинска-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 15.09.2010 по делу N 2-2381 об отклонении его иска о понуждении заключения договора купли-продажи этого объекта с другим лицом.

Также заявитель полагает, что суды неправомерно исходили из преюдициального значения решения суда по делу N А27-15583/2008-1, в котором было рассмотрено другое требование о признании этого договора купли-продажи недействительным.

На этом основании заявитель делает вывод о том, что суды не определили круг всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, и необоснованно отказали в проведении экспертизы.

В судебном заседании представитель предпринимателя Т.И.Л. поддержал доводы кассационной жалобы, указал, что не имеет возможности оформить права на земельный участок ввиду неопределенности расположения объекта недвижимого имущества как встроенного или пристроенного к жилому дому.

Комитет в отзыве отклонил кассационную жалобу предпринимателя Т.И.Л.

Ответчик подтвердил, что решением суда по другому делу N А27-15583/2008-1 преюдициально установлено наличие в договоре купли-продажи достаточных данных, позволяющих определенно установить продаваемое недвижимое имущество. Также ответчик не согласен с доводом истца о том, что при продаже объекта необходим технический паспорт и план расположения недвижимого имущества.

Проверив законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов настоящего дела, в результате состоявшегося 15.05.2007 аукциона по приватизации муниципального имущества КУМИ (продавец) заключил с Т.И.Л. (покупателем) договор от 18.05.2007 N 167 о продаже нежилого помещения площадью 1 178,8 кв.метров, расположенного на первом этаже (номера на поэтажном плане 1-31, площадью 678 кв.метров) и в подвале (номера на поэтажном плане 1 -27, площадью 50,8 кв.метров) пятиэтажного жилого дома по улице Пушкина, 2 в городе Ленинск-Кузнецкий Кемеровской области.

Приобретатель 04.07.2007 зарегистрировал право собственности на нежилое помещение торгового назначения площадью 1 178,8 кв.метров (свидетельство серии 42 АВ N 537773).

В обоснование требования о незаключенности договора купли-продажи согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации Т.И.Л. указала на несоответствие правоустанавливающих и технических документов о встроенном объекте недвижимости с фактически существующим отдельно стоящим зданием, которое соединено переходом с жилым домом.

Из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поэтому для разрешения спора подлежали выяснению и проверке обстоятельства, свидетельствующие о расположении отчуждаемого объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества (жилого дома).

Однако при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не установил данные обстоятельства и не применил особенности определения подлежащего передаче объекта в составе другого недвижимого имущества, предусмотренные статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд первой инстанции неправомерно сослался на решение суда от 13.02.2009 по рассмотренному делу N А27-15583/2008-1 об отказе предпринимателю Т.И.Л. в признании договора купли-продажи от 18.05.2007 N 167 недействительной сделкой.

Указанный судебный акт в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не влечет освобождение от доказывания существенных обстоятельств, необходимых для правильного разрешения настоящего дела о незаключенности договора.

Вместе с тем, выяснение фактического соотношения месторасположения приобретенного объекта недвижимости по договору и жилого дома не исключено в порядке проведения экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайство о которой было заявлено истцом.

Следовательно, суд первой инстанции не оценил по существу условия договора, позволяющие определенно установить место расположения недвижимого имущества, и сделал вывод об отсутствии оснований для признания договора незаключенным при неполном выяснении доказательств в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод об ознакомлении Т.И.Л. как бывшего руководителя предприятия-арендатора также неправильно принят судом во внимание в качестве возражений по настоящему спору.

Ошибочные выводы суда первой инстанции не устранены судом апелляционной инстанции.

Указание суда апелляционной инстанции на отсутствие оспаривания аукциона в порядке, предусмотренном статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает правовой оценки заключенного по его результатам договора купли-продажи в рамках настоящего спора.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции не получил оценки довод истца о невозможности идентифицировать данный объект при его последующей продаже согласно предварительному договору от 15.12.2009 другому лицу, что подтверждено решением суда общей юрисдикции от 15.09.2010 по делу N 2-2381.

Таким образом, основанием для отмены обжалуемых судебных актов является неполное выяснение обстоятельств дела, а также неправильное применение норм процессуального права и норм материального права.

В ходе нового рассмотрения дела суду первой инстанции необходимо по существу установить соотношение приобретенного истцом пристроенного объекта недвижимого имущества с жилым домом.

По результату оценки полученных доказательств суду первой инстанции разрешить спор на основании надлежащего применения необходимых норм материального права в соответствии с нормами процессуального права.

Суду первой инстанции произвести распределение судебных расходов с учетом уплаченной истцом государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2010 по делу N А27-6706/2010 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 по этому делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.