Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 января 2011 г. по делу N А49-2599/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 20 января 2011 г. по делу N А49-2599/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 31 мая 2012 г. N А49-2599/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Косова Сергея Борисовича, г. Пенза, общества с ограниченной ответственностью "Спецстройтранс", г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.07.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу N А49-2599/2010,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецстройтранс", г. Пенза, к жилищно-строительному кооперативу "Наука", г. Пенза, с участием третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза, Колдомасова Александра Геннадьевича, г. Пенза, Кудимова Сергея Николаевича, г. Пенза, общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Термодом", Пензенская область, г. Заречный, Гаспаряна Шаген Ашотовича, г. Пенза, Лапиной Марины Алексеевны, г. Пенза, Лапина Дениса Юрьевича, г. Пенза, Косова Сергея Борисовича, г. Пенза, Черкасова Юрия Владимировича, г. Пенза, Гуниной Елены Николаевны, г. Пенза, Барменкова Сергея Викторовича, г. Пенза, Афонина Сергея Ивановича, г. Пенза, Королевой Елены Николаевны, г. Пенза, о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Спецстройтранс" (далее - ООО "Спецстройтранс", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Наука" (далее - ЖСК "Наука", ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве жилья от 27.12.2007 N 1.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01.07.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Косов Сергей Борисович, общество с ограниченной ответственностью "Спецстройтранс" обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявители кассационных жалоб считают выводы суда противоречащими фактическим обстоятельствам, материалам дела и закону.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 18.01.2011 13 час. 50 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает их подлежащим отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ЖСК "Наука" (заказчик-застройщик) и ООО "Спецстройтранс" (генподрядчик) заключен договор строительного подряда от 25.06.2007 N 1.

По условиям данного договора генподрядчик обязуется построить по заданию заказчика-застройщика объект - восьмиэтажный жилой дом с мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Куйбышева, д. 20, а также выполнить монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы, сдать готовый объект к эксплуатации, а заказчик-застройщик обязуется создать генподрядчику необходимые условия для работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (т. 1, л.д. 38-50).

Согласно пункту 2.2 договора подряда заказчик производит с генподрядчиком расчеты за выполненные работ путем передачи истцу прав на квартиры, автоместа в паркинге и офисные помещения в строящемся жилом доме по ул. Куйбышева, д. 20, согласно приложениям N 2 и N 3 к договору.

Оплата (передача прав на часть площади в строящемся доме) выполненных генподрядчиком работ по договору производится ежемесячно, в соответствии с объемом выполненных строительно-монтажных работ после подписания сторонами акта формы КС-2, КС-3, но не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, путем оформления сторонами соглашения о зачете стоимости выполненных работ в счет оплаты по договору долевого участия. Окончательный расчет за выполненные работы по объекту производится не позднее 10 дней после подписания сторонами акта строительной готовности объекта, сдачи объекта комиссии и ввода его в эксплуатацию (пункты 11.1, 11.4 договора подряда).

В пункте 11.2 договора подряда предусмотрено, что заказчик-застройщик обязуется заключить с генподрядчиком и оформить (зарегистрировать) надлежащим образом договор долевого участия на квартиры, указанные в приложениях N 2, N 3 к договору.

Приложением N 2 к договору подряда стороны определили перечень квартир и офисных помещений, подлежащих передаче генподрядчику: офис и квартиры N 1, 5, 9, 11, 12, 14, 15, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 общей площадью 3934,51 кв.м (т. 1, л.д. 48).

Приложением N 3 к договору подряда стороны определили перечень автомест в паркинге, подлежащих передаче генподрядчику: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 (т. 1, л.д. 49).

Как следует из материалов дела, между ЖСК "Наука" (застройщик) и ООО "Спецстройтранс" (дольщик) заключен договор от 27.12.2007 N 1 долевого участия в строительстве жилья (с учетом дополнительных соглашений от 28.02.2008 N 1, от 28.02.2008 N 2) (т. 1, л.д. 12-34).

Согласно пунктам 5.1, 5.2, 6.1 договора долевого участия дольщик обязался перечислить на расчетный счет застройщика сумму 67966596 руб. в срок до 30.09.2008. Застройщик при выполнении дольщиком обязательств обязался передать после ввода объекта в эксплуатацию жилые помещения, перечисленные в пунктах 2.1, 5.1 договора.

Условия договора в части объема и срока инвестирования сторонами не изменялись. Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.03.2008.

Ответчик письмом от 28.10.2009 отказался в одностороннем порядке от исполнения договора.

Истец считая, что ответчиком нарушена процедура совершения такого отказа, а также права третьих лиц, приобретших права требования по договору долевого участия, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предметом спора является незаконность одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве жилья от 27.12.2007 N 1.

Отказ в удовлетворении исковых требований суд мотивировал их недоказанностью и неправомерностью.

При этом суд исходил из того, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие полную оплату по договору долевого участия в строительстве жилья и правомерность односторонний отказа ответчика от данного договора.

В результате анализа спорных правоотношений, судебная коллегия находит вывод суда недостаточно обоснованным.

Основанием иска является, в том числе, несоблюдение порядка одностороннего отказа от договора, предусмотренного статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем три месяца, в случае систематического нарушения сроков внесения платежей.

Диспозиция указанной нормы закона корреспондируется с положениями статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

По смыслу названной правовой нормы застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.

При установлении возможности одностороннего отказа от исполнения договора, законодатель исходит из принципа юридического равенства участников гражданских отношений, презумпции незлоупотребления правом стороной, управомоченной на такой отказ и соблюдения предусмотренного законом порядка одностороннего отказа.

Поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренного вышеуказанной нормой закона.

Представленное в дело уведомление от 17.04.2009 содержит лишь предложение о погашение задолженности договора и возможности расторжения договора в случае ее непогашения, без указания суммы задолженности. Кроме того, договор заключен в отношении нескольких квартир, офисных помещений и автомест в паркинге. Из уведомления не усматривается в отношении каких объектов истцом не произведена оплата. Иных сведений данное письмо также не содержит.

Между тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, к моменту как направления уведомления от 17.04.2009 так и отказа ответчика от договора в целом, права на отдельные объекты по договору были уступлены иным лицам.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что судом не в полной мере исследовано уведомление от 17.04.2009 и не дано ему надлежащей правовой оценки применительно к положениям статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Кроме того, отношения сторон также были обусловлены договором строительного подряда от 25.06.2007 N 1 по условия которого, заказчик (ответчик) производит с генподрядчиком (истцом) расчеты за выполненные работы путем передачи истцу прав на квартиры, автоместа в паркинге и офисные помещения в строящемся жилом доме. Из указанного следует, что стороны фактически договорились о форме оплаты по договору долевого участия, что не противоречит пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Вместе с тем, данный закон не содержит запрета на оплату объекта долевого строительства иным способом.

Ссылка суда в обосновании своего вывода о наличии задолженности истца перед ответчиком, на отсутствие доказательств, подтверждающих принятие ответчиком от истца исполнения обязательств на общую сумму по договору, недостаточно обоснованна. В рассматриваемом случае имеет значение факт надлежащего выполнения работ истцом по договору подряда своих обязательств на конкретную сумму как форму расчетов по договору долевого участия и установление причин, по которым данные работы не приняты ответчиком в качестве оплаты по договору долевого участия.

Разрешая спор, суд не исследовал данный вопрос.

Вместе с тем, установление указанного обстоятельства влияет на законность одностороннего отказа от договора и правомерность заявленных исковых требований.

Кроме того, предметом договора долевого участия являются несколько объектов (жилое или нежилое помещение), ответчик признает факт частичной оплаты истцом по договору. Поэтому суду необходимо было оценить правомерность отказа ответчика от договора в целом применительно к положению пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и принять во внимание, что отказ от договора в целом может повлечь негативные правовые последствия для лиц, приобретших права на отдельные объекты недвижимости по договорам уступки прав требования.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, дело направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, надлежащим образом установить круг обстоятельств, подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, исходя из предмета и основания заявленного иска; дать надлежащую правовую оценку доказательствам, представленным сторонами в обоснование своих доводов и возражений; на основе правильного применения норм материального права с соблюдением норм процессуального права вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.07.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу N А49-2599/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.