Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 апреля 2007 г. N Ф09-2920/07-С6 Дело о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал вопрос о соразмерности затрат ответчика на проведение капитального ремонта сумме подлежащей взысканию арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 апреля 2007 г. N Ф09-2920/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2009 г. N Ф09-4416/09-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2007 по делу N А71-5716/06.

В судебном заседании приняли участие:

представитель администрации г. Ижевска - Банникова Е.Л. (доверенность от 13.12.2006 N 01-23-3363);

индивидуальный предприниматель Миткова Алина Ивановна, паспорт серии 94 05 N 587922, выдан ОВД Октябрьского района г. Ижевска 20.02.2006.

Представители иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились.

Администрация г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Митковой А.И. о взыскании 1233375 руб. 41 коп., в том числе 710950 руб. задолженности по арендной плате и 522425 руб. 41 коп. пени, а также расторжении договора аренды от 23.06.2004 N 10876 и выселении ответчика из занимаемого помещения площадью 226,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Автозаводская, 62.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2006 (резолютивная часть от 09.11.2006) исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 710950 руб. задолженности по арендной плате и 261212 руб. 70 коп. пени, расторжения договора и обязания ответчика освободить занимаемое помещение. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2007 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушение ст. 66, ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Миткова А.И. просит постановление оставить без изменения ввиду необоснованности доводов заявителя.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между истцом и ответчиком при участии балансодержателя - муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" - заключен договор аренды от 23.06.2004 N 10876, в соответствии с которым предпринимателю Митковой А.И. в аренду на срок с 04.06.2004 по 01.06.2005 по акту приема-передачи от 04.06.2004 предоставлено нежилое помещение площадью 226,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Автозаводская, 62, находящееся в муниципальной собственности г. Ижевска.

Поскольку по истечении срока действия названного договора арендуемое нежилое помещение не было освобождено ответчиком, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылаясь на то, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность по внесению арендной платы за 2, 3 и 4 кварталы 2004 г., 2005 г., 1, 2 и 3 кварталы 2006 г., предложение погасить задолженность по договору аренды от 23.06.2004 N 10876, уплатить пени, предусмотренные п. 4.2 договора аренды, а также расторгнуть данный договор и освободить занимаемое помещение оставил без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчиком не доказан факт внесения арендной платы в установленные договором аренды от 23.06.2004 N 10876 сроки, в связи с чем в соответствии с п. 3.1-3.3, 4.2 договора и требованиями ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с последнего взыскано 710950 руб. задолженности по арендной плате. Сумму пени, определенную в соответствии с п. 4.2 договора, суд уменьшил до 261212 руб. 70 коп. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Требования о расторжении указанного выше договора и выселении ответчика из занимаемого помещения удовлетворены судом со ссылкой на п. 2 ст. 450, 610, 619, 622, п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1.4 договора ввиду систематического нарушения сроков внесения арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, правомерно указал, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, и сослался на п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта, в случае нарушения которой арендатор приобретает право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Дав толкование условиям пункта п. 2.3.7 договора аренды от 23.06.2004 N 10876, предусматривающего обязанность арендатора за свой счет производить капитальный ремонт арендуемых помещений, связанный с деятельностью арендатора, в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того, что арендатор не использовал арендованное помещения в своих целях в данный период, суд пришел к верному выводу об отсутствии у последнего безусловной обязанности произвести капитальный ремонт в данном помещении за свой счет.

При этом суд указал, что имеющиеся в материалах дела документы - договор от 27.07.2004 N 345 на разработку проектной документации, сводный сметный расчет 05-9067/1-СМ, дефектные ведомости на ремонт спорного помещения, договор на технический надзор за проведением работ по капитальному ремонту арендуемых помещений от 12.10.2006 N 154, акты приемки выполненных работ формы N КС-2 по ремонту названного помещения от 05.10.2004, 28.01.2005, 09.02.2005 - свидетельствуют о выполнении ответчиком за свой счет работ по проведению капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Автозаводская, 62. Неотложная необходимость капитального ремонта усматривается из акта приема-передачи от 04.06.2004. В связи с изложенными обстоятельствами суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и пеней, а следовательно, и для расторжения договора от 23.06.2004 N 10876 и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Между тем, делая указанный вывод, суд не исследовал вопрос о соразмерности затрат на проведение капитального ремонта сумме подлежащей взысканию арендной платы.

Также суд не принял во внимание, что акты о приемке выполненных работ не утверждены в установленном порядке администрацией г. Ижевска или балансодержателем спорного помещения, в связи с чем не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства. Тогда как п. б дополнительного соглашения на внесение изменений в договор аренды от 23.06.2004 N 10876 предусмотрено предоставление арендатором актов приема выполненных работ, согласованных балансодержателем, для перезаключения договора аренды сроком на 5 лет. В пункте 7.6.2 решения Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 181 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Ижевска" также указано, что для подтверждения произведенных затрат арендатором должны быть представлены акт приемки объекта нежилого фонда в эксплуатацию районной комиссии, утвержденный в установленном порядке, либо акт выполненных работ (по этапам работ), согласованные с Управлением городского строительства администрации г. Ижевска или муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска".

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции следует отменить как основанное на неполном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решение суда первой инстанции также подлежит отмене, поскольку оно принято с нарушением норм процессуального права.

При вынесении решения суд указал, что дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Между тем из материалов дела видно, что ответчиком было заявлено ходатайство об отложении дела ввиду его болезни. Суд в нарушение положений ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о возможности судебного разбирательства без участия ответчика (с учетом имеющихся сведений о причинах его неявки, характера и особенностей разрешаемого дела) не обсуждал. В силу изложенного ответчик был лишен возможности представить в судебное заседание доказательства и свои возражения по иску, а суд оценить их.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 286, 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2006 (резолютивная часть от 09.11.2006) по делу N А71-5716/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2007 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.