Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2007 г. N Ф09-3497/07-С6 Дело о признании ничтожным инвестиционного контракта направлено но новое рассмотрение, поскольку судом не определены все фактические обстоятельства, которые необходимо было установить для правильного разрешения спора, и не дана надлежащая квалификация совершенной сделке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 4 июня 2007 г. N Ф09-3497/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2007 г. N Ф09-3497/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стайда" (далее - общество "Стайда") на решение Арбитражного суда Пермской области от 31.01.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) по делу N А50-19831/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства обороны Российской Федерации (далее - Минобороны) - Агутин А.В., юрисконсульт (доверенность от 27.06.2006); Волков Е.А., старший юрисконсульт (доверенность от 28.12.2006 N 3129);

общества "Стайда" - Винницкий А.В., адвокат (доверенность от 29.05.2007); Швецов А.А. (доверенность от 10.04.2006);

Представитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - Росимущество) Петрова Т.А., ведущий специалист Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области к участию в деле не допущена, поскольку ею не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие полномочия на преставление интересов Росимущества.

В судебном заседании суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 04.06.2007 до 15 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей, за исключением представителя Минобороны Волкова Е.А., который после перерыва не явился.

Заместитель прокурора Пермского края обратился в Арбитражный суд Пермской области с иском к Минобороны, Пермской квартирно-эксплуатационной части района (далее - Пермская КЭЧ), обществу "Стайда" о признании ничтожным инвестиционного контракта от 18.07.2006 N 01-8/69, заключенного Минобороны с обществом "Стайда".

Определением суда от 07.12.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Росимущество.

На основании ходатайства общества "Стайда" дело в соответствии со ст. 17, 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено с участием арбитражных заседателей.

Решением суда от 31.01.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) признан ничтожным инвестиционный контракт от 18.07.2006 N 01-8/69, заключенный между Минобороны и обществом "Стайда". Производство по делу в отношении Пермской КЭЧ прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Стайда" просит судебные акты изменить, признать недействительным инвестиционный контракт в части условий, предусмотренных абз. 3 п. 5.1, 6.2.2 контракта, обязывающих заказчика передать земельный участок инвестору в краткосрочную аренду, однако в силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, поэтому в удовлетворении остальной части требований заявитель просит отказать, ссылаясь на то, что фактически между сторонами имели место отношения по застройке земельного участка, принадлежащего заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не противоречит требованиям, установленным ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, обществу "Стайда" не предоставлялся, поэтому применение судами указанной нормы права нельзя признать правомерным. Поскольку в процессе строительства и после его завершения земельный участок продолжает оставаться на праве постоянного (бессрочного) пользования у Пермской КЭЧ и его целевое назначение не меняется, положения ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали применению.

Проверив законность судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения агентства по управлению федеральным имуществом от 05.07.2006 N 2929-р "О строительстве жилого комплекса на земельном участке Минобороны России площадью 7,59 га, находящегося на территории военного городка N 2, расположенного по адресу: г. Пермь, район Свердловский, ул. Чернышевского", между Минобороны в лице Пермской КЭЧ (заказчик) и обществом "Стайда" (инвестор) - победителем конкурса на данную застройку, в соответствии с протоколом заседания конкурсной комиссии от 06.03.2002 N 4 заключен инвестиционный контракт от 18.07.2006 N 01-8/69.

Предметом названного контракта является реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 7,59 га, являющегося частью земельного участка площадью 22,47 га, кадастровый номер 59:01:4410269:0002, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Чернышевского, находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Минобороны, предполагающего снос 29 зданий и сооружений, перечисленных в приложении к названному контракту. Застройка осуществляется путем возведения 8 жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения общей площадью 118569,7 кв.м и бизнес центра общей площадью 7200 кв.м. После завершения строительства распределение общей площади объектов осуществляется в следующих соотношениях: 12% от общей жилой площади объекта (8759 кв.м) передается в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление Минобороны; 88% (64236,8 кв.м) - инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность (п. 4.3.1 контракта). Общая площадь нежилой недвижимости распределяется в таком же соотношении (п. 4.3.2 контракта).

В соответствии с п. 3.2, 3.3 контракта объем инвестиционного вклада инвестора составляет 1788353356 руб., собственника - 502501720 руб. (согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости).

Полагая, что названный инвестиционный контракт является ничтожным, заместитель прокурора Пермского края обратился в арбитражный суд с иском, указав в обоснование заявленных требований на то, что при его заключении были нарушены положения ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку лицо, которому в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок, распорядилось им в ином порядке, чем предусмотрено актом о предоставлении земельного участка. Кроме того, заместитель прокурора указал на несоответствие названного контракта п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, так как лицо, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе им распоряжаться. Между тем контракт предусматривает передачу части возводимых объектов в частную собственность, следовательно, будет иметь место переход прав на землю (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, п. 6.2.2 контракта прямо устанавливает обязанность заказчика передать земельный участок в аренду инвестору на период проектирования и строительства. Также, по мнению заявителя, при заключении контракта нарушены положения законодательства, устанавливающего, что земли обороны, к которым относится спорный земельный участок, могут быть только в федеральной собственности (Федеральный закон "Об обороне", Земельный кодекс Российской Федерации). Как указывает заместитель прокурора, при предоставлении земельного участка для строительства были нарушены положения ст. 29-32 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом наличие распоряжения агентства по управлению федеральным имуществом от 05.07.2006 N 2929-р о согласовании строительства не меняет ситуации, поскольку это распоряжение противоречит действующему законодательству.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что предоставление земельного участка обществу "Стайда" для строительства осуществлено с нарушением положений ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации - без проведения торгов. Земельный участок, на котором оспариваемым контрактом предусмотрено строительство объектов недвижимости, не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет. Пункт 6.2.2 контракта не соответствует п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку содержит прямое указание на передачу спорного земельного участка обществу "Стайда" в аренду. Согласно акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование Пермской КЭЧ от 09.12.1948 N 617 участок предоставлен для проведения жилищного строительства спецназначения (т. 1, л.д. 41-46), то есть исключительно для армейских целей. Условия оспариваемого контракта таким целям не соответствуют. Таким образом, при заключении спорного контракта были допущены нарушения п. 1 ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, передача в собственность инвестора части возведенных объектов недвижимости повлечет приобретение последним прав на земельный участок, в то время как этот участок относится к землям обороны, находящимся в федеральной собственности и ограниченным в обороте (ст. 1 Федерального закона "Об обороне" и ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации). Наличие распоряжения агентства по управлению федеральным имуществом от 05.07.2006 N 2929-р судом во внимание не принято, так как это распоряжение признано судами не соответствующим требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая заявленные требования и оценивая договор на соответствие его закону, суды не установили правовую природу спорных материальных правоотношений и не дали правовой квалификации совершенной сделке. Судом не были определены все фактические обстоятельства, которые необходимо было установить для правильного разрешения спора.

Из условий оспариваемого контракта усматривается, что он был заключен по итогам проведенного конкурса по реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, принадлежащего заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Данные условия договора судом не оценены.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 названного Кодекса.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, предметом спорного контракта является застройка земельного участка объектами жилищного назначения, а не передача (отчуждение) земельного участка иным лицам и прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому ссылка судов на ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и указание на нарушение правил предоставления земельных участков для строительства являются неправомерными.

Вместе с тем выводы судов о ничтожности условий договора, устанавливающих необходимость передачи инвестору спорного земельного участка в аренду (п. 5.1, п. 6.2.2 контракта), следует признать правильными, в этой части судебные акты заявителем не оспариваются.

Поскольку в результате заключения оспариваемого контракта распоряжение земельным участком и его передача другому лицу не произошли, земельный участок по-прежнему оставался в постоянном (бессрочном) пользовании Пермской КЭЧ, применение судами положений ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации является ошибочным.

Нельзя согласиться и с утверждением судов о том, что оспариваемым контрактом было изменено целевое назначение спорного земельного участка. Согласно акту о предоставлении земельного участка (л.д. 41) он предоставлен для возведения на нем объектов жилищного строительства специального назначения.

Из оспариваемого контракта усматривается, что застройка будет осуществлена объектами жилищного строительства, 12% из которых будет передано в собственность Российской Федерации с последующим закреплением за Минобороны на праве оперативного управления.

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду надлежит устранить отмеченные недостатки, установить правовую природу спорных материальных правоотношений и дать надлежащую квалификацию совершенной сделке, учитывая ее инвестиционный характер, и принимая во внимание ничтожность п. 5.1, 6.2.2 контракта, дать оценку совершенной сделке с учетом требования ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермской области от 31.01.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) по делу N А50-19831/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2007 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.