Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2008 г. N Ф09-11172/07-С6 Дело о признании недействительным заключенного между ответчиками договора о передаче в аренду встроенного нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку, делая вывод о том, что проведение торгов при заключении договора аренды являлось обязательным, суды не исследовали и не дали оценки вопросу о том, могло ли быть предметом торгов право аренды находящегося в федеральной собственности имущества, которое уже является предметом аренды и находится в гражданском обороте (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 января 2008 г. N Ф09-11172/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Башкирского отделения N 8598 (далее - отделение Сбербанка N 8598) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2007 (резолютивная часть от 01.08.2007) по делу N А07-8653/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 (резолютивная часть от 02.10.2007) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

отделения Сбербанка N 8598 - Недорезков В.В., начальник юридического отдела N 8598 (доверенность от 19.11.2007); Карташов И.В., ведущий юрисконсульт Уральского банка Сберегательного банка Российской Федерации (доверенность от 19.11.2007 N 66 Б 093777).

В судебном заседании, назначенном на 16.01.2008 на 11 ч 30 мин, объявлен перерыв до 17.01.2008 до 17 ч 00 мин.

После перерыва в судебном заседании суда кассационной инстанции приняли участие те же представители.

Прокурор Республики Башкортостан (далее - прокурор, истец) в порядке, предусмотренном ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (далее - территориальное управление, ответчик 1), государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Уфимский государственный нефтяной технический университет" (далее - университет, ответчик 2), акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество; далее - Сбербанк России, ответчик 3) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора N 295/05.а от 28.12.2006 о передаче в аренду встроенного нежилого помещения общей площадью 130,6 кв.м, расположенного на 1-м этаже (литера Б) 2-этажного кирпичного здания по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 193. Кроме того, прокурор просит применить последствия недействительности сделки и обязать Сбербанк России освободить указанное в оспариваемом договоре помещение.

Решением суда от 03.08.2007 (резолютивная часть от 01.08.2007) исковые требования прокурора удовлетворены, заключенный между территориальным управлением, университетом и Сбербанком России договор от 28.12.2006 N 295/0.а о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа признан недействительным в силу его ничтожности. На Сбербанк России возложена обязанность освободить встроенное нежилое помещение общей площадью 130,6 кв.м, расположенное на 1-м этаже (литера Б) 2-этажного кирпичного здания в г. Уфе по ул. Менделеева, 193.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 (резолютивная часть от 02.10.2007) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, отделение Сбербанка N 8598 просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных прокурором исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованное неприменение судами положений п. 6 ст. 3, п. 3 ст. 447, ст. 621 указанного Кодекса, нарушение положений п. 2 ст. 3, п. 2 ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя кассационной жалобы, судебные акты приняты без учета того обстоятельства, что до заключения оспариваемого договора между сторонами уже существовали арендные отношения. Отделение Сбербанка N 8598 также полагает, что п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, которым предусмотрено заключение договора аренды находящегося в федеральной собственности имущества на конкурсной основе, противоречит п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой торги проводятся в случаях, указанных в законе, а глава 34 названного Кодекса не содержит требований о проведении торгов при оформлении арендных отношений. Кроме того, заявитель кассационной жалобы ссылается на отсутствие порядка передачи в аренду находящегося в федеральной собственности имущества, который должен быть разработан Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, а также полагает, что прокурор не вправе выходить за пределы своих полномочий и осуществлять надзор за исполнением подзаконных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании приказа территориального управления от 28.12.2006 N 881 между указанным управлением (арендодатель), университетом (балансодержатель) и Сбербанком России (арендатор) 28.12.2006 подписан договор N 295/05.а о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 7-14).

Согласно разделу 1 указанного договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает до 25.12.2007 во временное ведение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 130,6 кв.м на 1-м этаже (литера Б) 2-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, 193.

Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 26.12.2006 (т. 1, л.д. 13).

Данное имущество закреплено за университетом на праве оперативного управления и согласно свидетельству от 19.07.2000 N 00200772 внесено в реестр федерального имущества (т. 1, л.д. 48).

Прокурор, полагая, что договор от 28.12.2006 N 295/05.а противоречит положениям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, так как имущество передано в аренду без проведения торгов и оценки, являющихся обязательными условиями для заключения договора аренды в отношении федерального имущества, обратился с указанным иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что оспариваемый договор заключен без проведения конкурса, который в данном случае в силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 является обязательным.

Судами указано, что проведение торгов при сдаче в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, также следует из приказа Рособразования от 04.07.2006 N 612 "О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685", Распоряжения имущественных отношений Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, которым утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, а также письма Федерального агентства по образованию от 01.12.2006 N 55-391ин/02-12, которым для реализации образовательными учреждениями права выступать в качестве арендодателей были разработаны рекомендации по проведению конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что сам по себе факт непривлечения независимого оценщика при заключении договора аренды федерального имущества не является основанием для признания сделки ничтожной (п. 1,3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 письма следует читать как "92"

Суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Действительно, согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции от 23.03.2006 N 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Между тем, отклоняя доводы всех ответчиков о том, что до подписания оспариваемого прокурором договора между территориальным управлением, университетом и Сбербанком России уже существовали отношения по аренде спорного объекта недвижимости (договор аренды от 03.04.2003 N 7103.1а сроком действия с 01.05.2002 по 25.04.2003, который был продлен путем уведомления арендодателя письмами от 30.05.2003 N 7306, 10.06.2004 N 1844, 21.12.2005 N 7006, 27.10.2006 N 20-02/805), и заключение ответчиками договора от 28.12.2006 N 259/05.а фактически свидетельствует о волеизъявлении сторон продолжить указанные отношения, судами не принято во внимание следующее.

Из системного толкования положений ст. 606, 611, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 следует, что реализация права аренды имущества на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц.

Кроме того, для подтверждения существующих отношений по аренде спорного объекта недвижимости в материалы дела представлен договор от 14.03.2006 N 295/05 о передаче спорного объекта федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа (л.д. 41-46), а также письмо заместителя председателя Правления Уральского банка - управляющего Башкирским отделением Сбербанка России от 27.10.2006 N 20-02/805, из которого следует, что в связи с истечением 25.12.2006 срока действия указанного договора Сбербанк России просит территориальное управление продлить действие договора аренды (л.д. 33).

Указанные документы не были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

Кроме того, делая вывод о том, что в силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 проведение торгов при заключении договора аренды от 28.12.2006 N 295/05.а являлось обязательным, суды не исследовали и не дали оценки вопросу о том, могло ли быть предметом торгов право аренды находящегося в федеральной собственности имущества, которое уже является предметом аренды и находится в гражданском обороте.

В связи с тем что вопрос о применимости в данном случае положений постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 имеет существенное значение для рассмотрения спора, решение и постановление судов подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, установить все фактические обстоятельства дела, дать им надлежащую правовую оценку и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2007 (резолютивная часть от 01.08.2007) по делу N А07-8653/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 (резолютивная часть от 02.10.2007) по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.