Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 апреля 2010 г. N Ф09-2283/10-С6 по делу N А60-31591/2009-С2 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, и применил последствия недействительности сделки, поскольку спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, между тем доказательства проведения такого аукциона в материалах дела отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 апреля 2010 г. N Ф09-2283/10-С6 по делу N А60-31591/2009-С2

Дело N А60-31591/2009-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Семеновой З.Г., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "НОВА - строй" (далее - общество "НОВА - строй") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.10.2009 по делу N А60-31591/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "НОВА-строй" - Филатова М.П. (доверенность от 11.01.2010 N 707).

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга и обществу "НОВА - строй" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 26.04.2007 N 3-1016, заключенного между администрацией г. Екатеринбурга и обществом "НОВА - строй", а также применении последствий недействительности сделки, обязании общества "НОВА - строй" возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок общей площадью 2244 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 18.

Решением суда от 23.10.2009 (судья Биндер А.Г.) исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 26.02.2007 N 3-1016 между администрацией г. Екатеринбурга и обществом "НОВА - строй". На общество "НОВА - строй" возложена обязанность в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок общей площадью 2244 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 18 (кадастровый номер 66:41:0302031:0111).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 (судьи Панькова Г.Л., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "НОВА - строй" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", неверную оценку доказательств, а также неполное выяснение обстоятельств по делу. Заявитель полагает, что правоотношения сторон по вопросу предоставления земельного участка возникли до 01.10.2005, поскольку заявление общества "НОВА - строй" подано в сентябре 2005 года и согласование администрацией г. Екатеринбурга предварительного места размещения объекта произведено разрешительным письмом от 30.09.2005. Заявитель считает необоснованной оценку судов разрешительного письма как не являющегося решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Как указывает заявитель, данное письмо утверждено заместителем главы г. Екатеринбурга и в нем содержится прямое указание на согласование обществу "НОВА-строй" места размещения жилого дома на спорном земельном участке с приложением соответствующего графического материала. Заявитель также не согласен с выводами суда о том, что прокурор является надлежащим истцом по данному делу.

Как установлено судами, общество "НОВА - строй" 15.08.2005 обратилось в администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.

Обществу "НОВА - строй" выдано разрешительное письмо от 30.09.2005 N 645 на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно - технического обеспечения.

Постановлением главы Екатеринбурга от 26.12.2006 N 2708 утвержден подготовленный Главархитектурой администрации г. Екатеринбурга проект границ земельного участка площадью 2408 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 18, в связи с чем обществу "НОВА - строй" предложено предварительно согласовать место размещения многоэтажного жилого дома с подземным паркингом на указанном земельном участке, установить на местности границы земельного участка и провести его государственный кадастровый учет в установленном порядке.

Постановлением главы Екатеринбурга от 14.02.2007 N 443 утвержден подготовленный Главархитектурой администрации г. Екатеринбурга проект границ земельного участка площадью 2244 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 18, и обществу "НОВА - строй" предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 2244 кв. м, расположенный по указанному адресу, в аренду на 3 года для строительства жилого дома с подземным паркингом.

На основании постановления главы Екатеринбурга от 14.02.2007 N 443 между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "НОВА -строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.04.2007 N 3-1016, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302031:0111, площадью 2244 кв. м, имеющий местоположение по улице Черепанова, д. 18, в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, для строительства жилого дома с подземным паркингом. Договор аренды земельного участка зарегистрирован 12.12.2007 в установленном законом порядке. Земельный участок передан обществу "НОВА-строй" по акту приема -передачи от 26.04.2007.

Прокурор Свердловской области, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 26.04.2007 в нарушение положений ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации заключен без проведения торгов по продаже права аренды земельных участков для жилищного строительства, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Положениями ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона до 01.03.2007 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем 5 п. 15 названной статьи предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Нормами Федерального закона N 232-ФЗ указанные положения распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Как установлено судами, решение о предварительном согласовании обществу "НОВА - строй" места размещения жилого дома принято постановлением главы Екатеринбурга от 26.12.2006 N 2708, т.е. после 01.10.2005. В связи с этим суды пришли к правильному выводу о том, что названный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Поскольку такой аукцион не проводился, что не оспаривается лицами, участвующими в деле, суды правомерно признали оспариваемый договор ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязали общество "НОВА - строй" возвратить спорный земельный участок администрации (ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами рассмотрены доводы заявителя о том, что положения ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть применены, поскольку правоотношения по предоставлению спорного земельного участка для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта возникли до 01.10.2005. Данные доводы правомерно признаны судами несостоятельными, так как законом установлен запрет на предоставление таких земельных участков без аукциона в случае отсутствия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005.

При этом также следует признать несостоятельными ссылки заявителя на то, что разрешительное письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 645 является решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, в соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции. Между тем, доказательств того, что в полномочия Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга входит право принимать решения о согласовании предварительного места размещения объекта, в материалы дела не представлено.

Указание заявителя на то, что названное разрешительное письмо подписано заместителем главы г. Екатеринбурга, не влияет на правильность оценки разрешительного письма как не соответствующего признакам ненормативного правого акта органа местного самоуправления, которым является решение о согласовании предварительного места размещения объекта.

Доводы заявителя об отсутствии у прокурора правомочий на оспаривание договора аренды земельного участка рассмотрены судами первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка. Суды правильно указали на то, что предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере, в связи с чем обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного с нарушением требований действующего законодательства и ограничивающего права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, соответствует п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации", ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прочие доводы заявителя направлены на переоценку доказательств по делу, имеющихся в деле, которые исследованы судами полно и всесторонне в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.10.2009 по делу N А60-31591/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "НОВА - строй" - без удовлетворения.