Решение Арбитражного суда Свердловской области от 9 ноября 2007 г. N А60-32930/2006-С2 Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, поскольку факт передачи ответчику земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащем на праве собственности истцу, нарушает права последнего, который не может воспользоваться правом, предоставленным ему на основании норм закона (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 9 ноября 2007 г. N А60-32930/2006-С2

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2008 г. N Ф09-3716/07-С6 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 01.11.2007 года

Полный текст решения изготовлен 09.11.2007 года

Арбитражный суд Свердловской области, в составе: судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мария" к Обществу с ограниченной ответственностью "Русь (ЕКБ)" третье лицо: Администрация Муниципального образования "Камышловский городской округ"

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Трухина С. А., директор, приказ N 2 от 17.02.2004 г., Подкорытов А. А. по доверенности от 22.01.2007 г., Подкорытов А.А. по доверенности N 2 от 17.02.2004 г.

от ответчика: Сафронов Г.В., доверенность б/н от 28.12.2006 г., удостоверение N 50 от 03.12.2002 г.

от третьего лица: Гребенюк Н.А. по доверенности N 13 от 04.07.207 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ООО "Мария" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, согласно которого ООО "Русь (ЕКБ)" является покупателем земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Камышлов, ул. Советская, 46.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2007 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.05.2007 г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2007 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Истец полагает, что оспариваемая сделка нарушает его права, поскольку земельный участок принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также в связи с тем, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности.

Ответчик исковые требования не признал, пояснив, что земельный участок им приобретен по договору от 11.11.2002 г., данный договор соответствует действующему законодательству и является основанием для возникновения у ООО "Русь (ЕКБ)" прав и обязанностей на земельный участок.

В судебном заседании 11.09.2007 г. истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования. Истец просит признать договор купли-продажи земельного участка, без номера, заключенный между ООО "Русь (ЕКБ)" и ЗАО "Торговый дом Орбита" 11.11.2002 г. в части купли-продажи земельного участка площадью 740 кв.м., согласно которого ООО "Русь (ЕКБ) является покупателем, собственником земельного участка, расположенного в г. Камышлове по ул. Советская, 46, недействительным, а также обязать ответчика не препятствовать проходу людей и проезду автомашин по территории ответчика к объекту недвижимости истца - зданию ангара. Поскольку требование об обязании ответчика не препятствовать проходу людей и проезду автомашин по территории ответчика к объекту недвижимости истца изначально не заявлялось, не оплачивалось госпошлиной, данные требования являются дополнительными и не могут быть рассмотрены судом в рамках иска о признании недействительной сделки.

Ответчик в объяснениях указал, что истец не может считаться лицом, заинтересованным в признании сделки недействительной, поскольку у истца не оформлены права на землю, соответственно неясно, в какой части нарушены его земельные права, поскольку земельный участок площадью 740 кв.м не сформирован. В представленных объяснениях ответчик сослался на пропуск истцом срока исковой давности.

Вместе с тем ответчик признает, что здание площадью 492 кв. м. (которая может не совпадать с планом застройки) принадлежит истцу на праве собственности и находится на земельном участке площадью 25694 кв.м., кадастровый номер 66:46:01 07 001:0014, принадлежащем ответчику на праве собственности, о чем сделана запись в протоколе на основании ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удостоверенная подписью представителя ответчика.

Третье лицо, Администрация Камышловского городского округа, представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что право постоянного (бессрочного) пользования в нарушение требований закона истцом зарегистрировано не было, следовательно, права постоянного пользования земельным участком у ООО "Мария" не возникло. Также третье лицо указало на пропуск истцом срока исковой давности.

Истец в судебном заседании заявил возражения относительно применения судом срока исковой давности, о чем сделана запись в протоколе судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, суд установил:

В качестве обоснования заявленного искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 11.11.2002 г. истец ссылается на то обстоятельство, что ООО "Мария" является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи от 18.08.1998 г., заключенного между ЗАО "Торговый дом "Орбита" и ООО "Мария", следовательно, оспариваемый истцом договор заключен с нарушениями требований пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В настоящее время ЗАО "Торговый дом "Орбита" ликвидировано и исключено из единого государственного реестра юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как следует из материалов дела, 11.11.2002 г. между ЗАО "Торговый дом "Орбита" (продавец) и ООО "Русь (ЕКБ)" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателю объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке по адресу г. Камышлов, ул. Советская, 46, площадью 25694 кв.м., кадастровый номер 66:46:01 07 001:0014. Указанный земельный участок в соответствии с п. 3 договора переходит также в собственность покупателя.

Переход права собственности на недвижимое имущество и земельный участок к обществу "Русь (Екб)" зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены записи от 19.03.2003 г.

Как установлено судом, на спорном земельном участке находятся объект недвижимости - здание склада-ангара, общей площадью 492 кв. м. Указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности истцу - ООО "Мария" на основании договора купли-продажи от 18.08.1998 г., заключенного с ЗАО "Торговый дом "Орбита". Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.03.2005 г.

Ответчик то обстоятельство, что объект недвижимости (здание склада-ангара площадью 492 кв. м.), принадлежащий на праве собственности истцу, расположен на земельном участке с кадастровым номером N 66:46:01 07 001:0014, находящемся по адресу: Свердловская область, Камышлов, Советская, 46, общей площадью 25694 кв. м, принадлежащем ответчику на праве собственности, не оспаривает, о чем сделана запись в протоколе судебного заседания в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Размеры земельного участка определяются на основании ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сам факт наличия объектов недвижимости на спорном земельном участке предполагает его неразрывную связь с землей и наделяет собственника недвижимости правом пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, получая право пользования земельным участком, истец становится заинтересованным лицом в том, чтобы воспользоваться предоставленным ему правом.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, при продаже объектов недвижимости обществу с ограниченной ответственностью "Русь (Екб)" обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Орбита" (которое в настоящее время ликвидировано), последнее должно было продать и земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, однако, в границах спорного земельного участка на момент продажи и на настоящий момент находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности иному лицу (ООО "Мария"), земельный участок под которым ООО "Торговый дом "Орбита" не имело права отчуждать ООО "Русь (Екб)".

Поскольку земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащем на праве собственности ООО "Мария", передан другому лицу - ответчику ООО "Русь (ЕКБ)", данный факт нарушает права истца, который не может в настоящее время воспользоваться правом, предоставленным ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что является основанием для признания договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 11.11.2002 г. недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи ответчику земельного участка.

Вместе с тем, не представляется возможным признание договора купли-продажи земельного участка недействительным только в части площади в размере 492 либо 740 м . В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, только в том случае, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В данном случае оспаривается договор купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка. При этом земельный участок с кадастровым номером 66:46:01 07 001:0014, площадью 25694 кв.м., сформирован как единое целое, в нем не выделены части земельного участка как самостоятельные объекты гражданских прав. Признание недействительным условия договора о предмете разрушает конструкцию сделки полностью, без данного условия невозможно существование других частей данной сделки. Следовательно, нельзя предположить, что сделка была бы совершена без включения условия о предмете.

Признание недействительным условия данного договора, касающегося продажи земельного участка, только в части предоставления 492 м2, как того просит истец, повлечет расформирование всего земельного участка и необходимость формирования нового земельного участка с другими характеристиками (за вычетом площади, находящейся в пользовании ООО "Мария"). То есть и фактически, и юридически участок с кадастровым номером 66:46:01 07 001:0014 прекратит свое существование как объект гражданских прав, соответственно, договор купли-продажи этого земельного участка утратит свой предмет.

В данном случае суд с очевидностью не может сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с кадастровым номером 66:46:01 07 001:0014), мог быть совершен и без включения в данный договор 492 м2 земельного участка, находящегося в пользовании ООО "Мария". Кроме того, признание недействительным оспариваемого договора не лишает ООО "Русь (Екб.)" возможности сформировать новый земельный участок, за пределами земельного участка, принадлежащего ООО "Мария".

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недействительности оспариваемого договора купли продажи от 11.11.2002 г. в части всего земельного участка площадью 25694 кв.м. с кадастровым номером 66:46:01 07 001:0014 в полном объеме п. 3 и п. 3.1.

Что касается непосредственно титула, на котором земельный участок перешел к истцу в результате покупки им объекта недвижимости, то в силу действовавшего в спорный период законодательства (1998-2000 гг.), а именно в силу ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Ст. 552 ГК РФ предусматривала передачу покупателю права собственности либо права аренды, а если договором передаваемое право не определено - к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, в любом случае к истцу должны перейти права на земельный участок, расположенный под его объектом. Суд приходит к выводу, что земельный участок, по адресу г. Камышлов, ул. Советская, 46, площадью 25694 кв. м., кадастровый номер 66:46:01 07 001:0014, переданный ООО "Русь (Екб.)", был сформирован в том числе за счет земель, находящихся в пользовании ООО "Мария", без согласия на то истца.

Продажа указанного земельного участка ответчику нарушает права истца, в силу чего договор купли продажи в части всего земельного участка является ничтожным.

Ссылки ответчика и Администрации Камышловского городского округа на то, что истцом пропущен срок исковой давности рассмотрены арбитражным судом, однако, признаны необоснованными и отклонены, исходя из следующего. Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 предусмотрено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

О нарушении своего права истец не мог узнать ранее 2005 г., когда он обратился за государственной регистрацией своего права собственности на здание склада-ангара, Литер Г6. После подачи документов на получение свидетельства о государственной регистрации права собственности истец начал оформление документов на земельный участок. 03.02.2005 г. истцом был получен кадастровый план земельного участка, в котором правообладателем всего земельного участка площадью 25694 кв.м. значилось ООО "Русь (Екб)". Таким образом, арбитражный суд делает вывод об отсутствии пропуска срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец должен был и мог узнать только после 03.02.2005 г.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению. Государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в пользу истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Иск удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2002 г. в части продажи земельного участка площадью 25694 кв. м., кадастровый номер 66:46:01 07 001:0014, расположенного по адресу: г. Камышлов, ул. Советская, 46, заключенный между ЗАО "Торговый дом "Орбита" и ООО "Русь (Екб)".

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Русь (Екб)" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мария" 2000 руб. 00 коп. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.