Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2008 г. N А60-27905/07-С2 Суд отказал в признании незаключенным договора аренды земельного участка, поскольку имеющий преюдициальное значение для данного дела судебный акт признал спорный договор действительным и заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства, кроме того, согласно выписке из кадастрового дела и плану границ земельного участка, спорный участок являлся объектом ранее заключенного договора аренды, а следовательно, был сформирован и учтен надлежащим образом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 февраля 2008 г. N А60-27905/07-С2

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 2008 г. N Ф09-4878/08-С6 настоящее решение оставлено без изменения

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июля 2008 г. N Ф09-4878/08-С6

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2008 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-27905/07-С2 по иску Администрации города Екатеринбурга к обществу с ограниченной ответственностью "СВ", третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом по Свердловской области (МУГИСО), Екатеринбургская общественная организация инвалидов "Уральское содружество", Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области об освобождении земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Христолюбов А.Н., доверенность N 28 от 11.01.2008 г.

от ответчика: Рудаков Д.В., доверенность N 5 от 01.02.2008 г.

от третьих лиц: не явились, извещены, от Федеральной регистрационной службы поступило заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемый им земельный участок площадью 36 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, д. 27, передать земельный участок в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, в месячный срок Администрации г. Екатеринбурга.

Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором доводы истца считает несостоятельными, поскольку решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.02.2005 г. по делу N А60-38357/2004-С2 и постановлением апелляционной инстанции от 22.04.2005 г. договор аренды земельного участка N Т-140/0705 от 23.08.2002 г. и дополнительное соглашение от 09.02.2004 г. признаны законными, следовательно, дополнительное соглашение о пролонгации договора, по мнению ответчика, не может являться ничтожным. Объект договора аренды определен, указан адрес объекта, его площадь и кадастровый номер, МУГИСО полномочно продлить срок аренды по ранее заключенному договору. Истец не доказал, что его законные права и интересы нарушены путем пролонгации договора аренды и не представил доказательств использования Администрацией г. Екатеринбурга земельного участка в соответствии с генеральным планом застройки города и проектов планировки и застройки микрорайона.

В судебном заседании, открытом 12.02.2008 г., объявлен перерыв до 15.02.2008 г. до 10 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено 15.02.2008 г. в 10 часов 00 минут с участием представителя МУГИСО Каюмова М.А. по доверенности N 78-218 от 14.01.2008 г.

От третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено без участия третьего лица - Екатеринбургской общественной организации инвалидов "Уральское содружество" в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (уведомление N 397575).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

23.08.2002 г. между МУГИСО (арендодатель) и Екатеринбургской общественной организации инвалидов "Уральское содружество" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Т-140/0705 от 23.08.2002 г., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 36 кв.м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Я.Свердлова, 27, категория - земли поселений, кадастровый номер участка 66:41:0206000:023 под торговый павильон (п. 1.1. договора) на срок с 29.07.2002 г. по 28.07.2005 г.

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 10.10.2002 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной регистрирующим органом (N 19-12/8597/34544 от 04.12.2007 г.).

09.02.2004 г. Екатеринбургская общественная организация инвалидов "Уральское содружество" (первоначальный арендатор) и Общество с ограниченной ответственностью "СВ" (новый арендатор) заключили в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N Т-140/0705 от 23.08.2002 г., которое зарегистрировано в установленном порядке, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/081/2008-516 от 06.02.2008 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.02.2005 г. по делу N А60-38357/04-С2 и постановлением апелляционной инстанции от 22.04.2005 г. по делу N А60-38357/04-С2 договор аренды земельного участка N Т-140/0705 от 23.08.2002 г. и дополнительное соглашение от 09.02.2004 г. признаны действительными и заключенными в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По указанной причине довод истца о недействительности договора аренды N Т-140/0705 от 23.08.2002 г. и дополнительного соглашения от 09.02.2004 г., заключенных Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области при отсутствии соответствующих полномочий, судом отклоняется.

В дополнении к исковому заявлению истец указал на незаключенность договора аренды N Т-140/0705 от 23.08.2002 г., поскольку в нарушение ст.ст. 3, 15, 17 Федерального закона "О землеустройстве" и ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" не было проведено межевание земельного участка. Отсутствие данных об объекте договора аренды, позволяющих индивидуализировать земельный участок, свидетельствует, по мнению истца, об отсутствии соглашения по всем существенным для договора аренды условиям договора, что в свою очередь влечет незаключенность любого договора (ст. 432, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) и недействительность дополнительного соглашения от 09.02.2004г.

Согласно ст. 17 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", ст. 15, ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством проведения землеустройства, лесоустройства, иных обследований или изысканий, составной частью которых является межевание объектов (установление на местности границ земельных участков).

Как следует из ответа Территориального одела N 15 Управления Роснедвижимости по Свердловской области от 03.12.2007 г. на определение об истребовании доказательств от 14.11.2007 г. и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области N 4071 от 27.04.2007 г., представленного истцом в материалы дела, межевание земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Я. Свердлова, 27, площадью 36 кв.м. не проводилось.

В силу ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

На основании п. 2.1.2 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Федеральной службы земельного кадастра от 15.06.2001 г. N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра", внесение сведений о ранее учтенных земельных участках осуществляется на основании и в соответствии с документами, оформленными согласно Указаниям для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках (утверждены Приказом Росземкадастра от 10.04.2001 г.), которые устанавливают технические правила подготовки и оформления территориальными органами Росземкадастра сведений о земельных участках, кадастровый учет которых проводился до вступления в силу Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

Из текста п. 2.1-2.3 Указаний следует, что сведения о ранее учтенных земельных участках отражаются на основании документов, хранящихся в территориальных органах Росземкадастра, а для определения земельных участков, подлежащих включению в инвентаризационную опись конкретного кадастрового квартала, анализируются все имеющиеся документы, представляющие собой систематизированные (обобщенные) сведения о земельных участках, в том числе поземельные книги, журналы учета кадастровых номеров, списки плательщиков земельного налога и арендной платы по состоянию на дату инвентаризации сведений с подтверждением осуществления указанных платежей.

В качестве дополнительных источников сведений о ранее учтенных земельных участках используются утвержденные материалы инвентаризации земель и сведения земельно-информационных систем территориальных органов Росземкадастра (п. 2.5 вышеназванных Указаний).

Согласно выписке из кадастрового дела, представленного Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (N 19-12/8597/34544 от 04.12.2007 г.) и плану границ земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора аренды N Т-140/0705 от 23.08.2002 г., спорный земельный участок, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Я.Свердлова, 27, общей площадью 36 кв.м., являлся объектом договора аренды N 2150-к от 15.01.1999 г., следовательно, был сформирован и учтен до принятия Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

В этом случае при отражении сведений о ранее учтенных земельных участках в кадастровом плане (строка 16) согласно п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана участка делается ссылка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании".

Изложенные обстоятельства, а также судебный акт, имеющий преюдициальное значение, не позволяют суду признать договор аренды N Т-140/0705 от 23.08.2002 г. незаключенным и соответственно недействительным дополнительное соглашение от 09.02.2004 г.

Между тем данное обстоятельство не является основанием для признания за ответчиком прав на спорный земельный участок, поскольку в соответствии с п. 1.5 договора аренды Т-140/0705 от 23.08.2002 г. истек не только срок действия самого договора, но и обязательств по нему, что исключает возможность применения положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

При указанных обстоятельствах дополнительное соглашение N 1 от 14.12.2005 г., подписанное МУГИСО и Обществом с ограниченной ответственностью "СВ" после истечения срока действия договора аренды N Т-140/0705 от 23.08.2002 г. и обязательств по нему, которым стороны изменили редакцию п. 1.1 договора (предмет договора), п. 1.5 договора (продление срока действия договора), по своей сути является новым договором, который должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, условие о предмете аренды в дополнительном соглашении от 14.12.2005 г. как новом договоре аренды земельного участка не может считаться согласованным, поскольку не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а именно не указан кадастровый номер, категория земель и общая площадь объекта, что в свою очередь влечет признание его незаключенным (ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует также отметить, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не установлено иное (абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

29.12.1995 г. принят Областной закон "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области", в соответствии со статьей 18 и 71 которого распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, кроме предоставления их в собственность и пользование гражданам для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, осуществляется Правительством Свердловской области при условии, что органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположены такие земельные участки, заключено с основным уполномоченным органом по управлению государственным имуществом Свердловской области соглашение о взаимодействии в сфере распоряжения земельными участками и разграничения государственной собственности на землю.

04.11.2003 г. Правительством Свердловской области и администрацией города Екатеринбурга заключено соглашение о взаимодействии в процессе распоряжения землями на территории муниципального образования, относящимися к государственной собственности, до разграничения на собственность Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования, которым предусмотрено, что администрация города Екатеринбурга принимает решения о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам, а Правительство или Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области утверждают эти решения.

Таким образом, в момент подписания дополнительного соглашения от 14.12.2005 г., распоряжение земельными участками на территории муниципального образования находилось в совместном ведении Правительства города Екатеринбурга (или Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области) и администрации города Екатеринбурга.

Между тем решение о предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "СВ" администрацией города Екатеринбурга не принималось, что делает невозможным его последующее утверждение Министерством по управлению государственным имуществом и соответственно подписание дополнительного соглашения от 14.12.2005 г.

Кроме того, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация договора аренды, заключенного на срок более года.

Данные о регистрации дополнительного соглашения от 14.12.2005 г., имеющиеся только на подлиннике соглашения, представленного ответчиком и приобщенного к материалам дела, противоречат выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной регистрирующим органом на определение суда от 16.01.2008 г., которая принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку представлена незаинтересованным в исходе дела лицом. Регистрирующий орган не вправе оспаривать в силу своей компетенции, предусмотренной п. 3 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", чьих-либо сделок и прав.

Из вышеизложенного следует, что ответчик, владеющий торговым павильоном по договору купли-продажи от 12.01.2004 г., не имеет правовых оснований для владения и пользования фактически занимаемым земельным участком по адресу: г. Екатеринбург, ул. Я.Свердлова, 27.

Постановлением Главы Екатеринбурга от 29.03.2006 г. N 199 и от 25.04.2007 г. N 1763 "Об организации работы объектов мелкорозничной сети" в 2006 году и в 2007 году соответственно торговый павильон, расположенный на земельном участке по адресу г. Екатеринбург, ул. Я, Свердлова, 27, включен Администрацией города Екатеринбурга в перечень объектов, подлежащих выносу.

Принимая во внимание, что срок действия договора аренды N Т-140/0705 от 23.08.2002 г. и обязательств по нему истек, дополнительное соглашение от 14.12.2005 г., фактически являющееся новым договором аренды и не имеющее существенных его условий, не заключено, факт нахождения торгового павильона на земельном участке по адресу г. Екатеринбург, ул. Я. Свердлова, 27, подтвержден документально, суд считает, что требование истца правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Поскольку при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с п. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 17, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обществу с ограниченной ответственностью "СВ" освободить за свой счет занимаемый земельный участок площадью 36 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Якова Свердлова, 27, от объекта торговли и передать его Администрации города Екатеринбурга по акту сдачи-приема в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

В случае неисполнения решения суда в месячный срок после вступления настоящего решения в законную силу, разрешить Администрации города Екатеринбурга освободить земельный участок своими силами с возложением расходов на общество с ограниченной ответственностью "СВ".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СВ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.