Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 декабря 2009 г. N Ф09-9874/09-С6 по делу N А76-3745/2009-18-263 Суд удовлетворил требование о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения, поскольку передача имущества по оспариваемой сделке осуществлена без проведения конкурса, при этом заключение данного договора не относится к случаям, при наличии которых проведение торгов на заключение договора аренды не требуется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 декабря 2009 г. N Ф09-9874/09-С6 по делу N А76-3745/2009-18-263

Дело N А76-3745/2009-18-263

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - Управление Росимущества) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3745/2009-18-263 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Военной прокуратуры Приволжско-Уральского военного округа Иванов Е.В. (доверенность от 28.11.2008 N 4/7866/102).

Заместитель военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа (далее - прокурор) обратился в интересах Министерства обороны Российской Федерации (далее - Министерство обороны) в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Управлению Росимущества, Федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению "Челябинская квартирно-эксплуатационная часть района" (далее - учреждение "Челябинская КЭЧ района"), индивидуальному предпринимателю Шушпанниковой Надежде Николаевне о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 14.06.2006 N 1186-р о передаче в аренду части нежилого помещения площадью 27, 9 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8, заключенного между Управлением Росимущества, предпринимателем Шушпанниковой Н.И. и учреждением "Челябинская КЭЧ района", и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя Шушпанниковой Н.Н. освободить занимаемое спорное помещение и передать его Министерству обороны (с учетом уточненных исковых требований, принятых судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 (судья Лакирев А.С.) исковые требования удовлетворены в части признания указанного договора аренды недействительным и освобождении занимаемого предпринимателем Шушпанниковой Н.Н. помещения, в остальной части в иске отказано. Кроме того, с ответчиков взысканы расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления в сумме 666 руб. 66 коп. с каждого.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда изменено в части взыскания судебных расходов, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росимущества просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 606, 607, 611, 621, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что поскольку спорное имущество на момент заключения оспариваемого договора уже являлось предметом аренды и находилось в гражданском обороте, проведение торгов в таком случае не требовалось, так как это противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом Управление Росимущества указывает, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц. Кроме того, заявитель считает, что спорный договор является незаключенным, поскольку отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать переданный по договору объект, и это обстоятельство не было исследовано судами первой и апелляционной инстанций. Управление Росимущества также ссылается на то, что не может выступать по настоящему спору ответчиком, поскольку осуществление функций по управлению федеральный имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возложено на Министерство обороны, и именно данное лицо является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

В отзыве прокурор, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя кассационной жалобы, просит судебные акты по настоящему делу оставить в силе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением Росимущества (арендодатель), предпринимателем Шушпанниковой Н.Н. (арендатор) и учреждением "Челябинская КЭЧ района" (балансодержатель) заключен договор аренды от 14.06.2006 N 1186-р, согласно которому предпринимателю под магазин передана в аренду сроком с 01.07.2006 по 25.06.2007 часть нежилого помещения площадью 27, 9 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8.

Пунктом 5.1. договора стороны согласовали размер арендной платы 70 080 руб. 36 коп. за год, 5 840 руб. 03 коп. в месяц.

Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи 14.07.2006.

Спорное помещение является собственностью Российской Федерации и закреплено на праве оперативного управления за балансодержателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Дополнительным соглашением от 16.10.2007 к договору аренды от 14.07.2006 N 1186-р стороны согласовали изменение п. 5.1, 5.2 договора в части арендной платы и порядка ее внесения.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве обороны, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 N 1081, с 17.11.2008 Министерство обороны приобрело полномочия в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны организаций.

Прокурор, действуя в интересах Министерства обороны и полагая, что указанный договор аренды от 14.07.2006 N 1186-р является недействительным в силу его ничтожности, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания спорного договора недействительным и применения последствий его недействительности, суды исходили из того, что заключение договора аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, без проведения торгов противоречит положениям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", в связи с чем является ничтожной сделкой. Поскольку на момент заключения договора его стороной являлось Управление Росимущества, права по которому на момент рассмотрения дела в суде переданы учреждению "Челябинская КЭЧ района", указанные лица являются надлежащими ответчика по настоящему делу.

Данные выводы судов являются верными, соответствуют обстоятельствам дела, установленным на основании представленных доказательств, и действующему законодательству.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным в соответствии со ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что передача имущества по оспариваемому договору осуществлена без проведения конкурса. При этом заключение данного договора не относится к случаям, предусмотренным п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 14.07.2006 N 1186-р заключен с нарушением приведенных норм права и в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

В силу того, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), требования истца о возврате полученного по спорному договору имущества удовлетворены судом правомерно.

При этом довод заявителя о том, что спорное имущество на момент заключения оспариваемого договора уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте, в связи с чем проведение торгов не требовалось, поскольку в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, с указанием на то, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящего в федеральной собственности. Кроме того, преимущественное право, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывается при определении победителя конкурса и только в том случае, если участник конкурса, имеющий данное право, набрал равное количество баллов с другими участниками конкурса.

Ссылка заявителя на то, что спорный договор является незаключенным, поскольку отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать переданный по договору объект, и указанное обстоятельство не было исследовано судами первой и апелляционной инстанций, является несостоятельной. Договор аренды от 14.07.2006 N 1186-р был исследован судами на вопрос его заключенности, и суды, установив, что при его подписании согласованы все существенные условия, предусмотренные для данного вида договоров, в том числе и о предмете, подлежащем передаче в аренду, пришли к верному выводу, что данный договор является заключенным.

Довод Управления Росимущества о том, что оно является ненадлежащим ответчиком, также был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен ими.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3745/2009-18-263 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - без удовлетворения.