Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 октября 2007 г. N Ф09-8322/07-С6 Судебные акты об отказе во взыскании с ответчика денежной суммы в счет возмещения затрат на капитальный ремонт арендуемого истцом объекта отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не выяснено, не являлось ли неподписание соглашения ответчиком одним из фактов по уклонению от исполнения обязанности по оплате выполненных работ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 октября 2007 г. N Ф09-8322/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 2008 г. N 13022/08

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2008 г. N Ф09-8322/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Любкина Леонида Давыдовича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 07.06.2007 по делу N А50-3160/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2007 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Любкин Л.Д. (свидетельство о регистрации от 15.11.2004 серии 59 N 002934023) и его представитель Лущенко Т.Н. (доверенность от 17.05.2007).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми о взыскании 507626 руб. 68 коп. в счет возмещения затрат на капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения и 22648 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, - Департамент финансов администрации г. Перми; муниципальное учреждение "Жилищная служба Индустриального района".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.06.2007 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неприменение судами п. 1 ст. 616, ст. 309, 310, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как действия ответчика по уклонению от принятия результатов выполненного капитального ремонта и, как следствие, уклонение от оплаты этого ремонта надлежало оценивать как злоупотребление правом, и нарушение судами положений ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы равноправия и состязательности сторон, в связи с тем, что суды отдали предпочтение позиции ответчика, не подкрепленной доказательствами.

Как установлено судами, между истцом (арендатор), ответчиком (арендодатель), муниципальным учреждение "Жилищная служба Индустриального района" (балансодержатель) был заключен договор от 11.11.2005 N 1677-05 и аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Декабристов, 6 (л.д. 12-16), для использования под магазин автозапчастей сроком с 07.11.2005 по 05.11.2006.

Как следует из акта приемки-передачи объекта от 07.11.2005 (л.д. 27), при передаче арендатору нежилого помещения была зафиксирована необходимость проведения капитальных ремонтных работ - замены магистралей водоснабжения, канализации, дверей, ремонта стен.

Истцом 15.11.2005 был заключен договор с обществом с ограниченной ответственностью "Урал-СД" на выполнение ремонтных работ в арендуемом помещении. Стоимость ремонтных работ определена в сумме 538428 руб. (л.д. 47).

Ответчик 24.11.2005 направил в адрес истца письмо N 19-10-40660 об отсутствии возражений на проведение силами истца ремонта в счет арендной платы по договору от 15.11.2005. При этом указывалось на необходимость заключения трехстороннего соглашения между сторонами договора от 15.11.2005 для определения порядка проведения капитального ремонта, согласования проектно-сметной документации, определения сроков возмещения затрат арендатору (л.д. 57).

Сторонами 22.02.2006 были подписаны изменения к договору аренды N 1677-05и, которыми предусмотрено предоставление арендатору льготы по арендной плате на время проведения капитального ремонта (новая редакция п. 5.8, п. 4.1-4.3 договора), а также установлена обязанность арендатору в срок до 30.06.2006 сдать арендодателю и балансодержателю выполненные ремонтные работы по акту приемки (новая редакция 5.9 договора; л.д. 20).

Последующие требования истца о зачете стоимости выполненных ремонтных работ в сумме 538428 руб. в счет арендной платы удовлетворены ответчиком не были, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что условия, при которых ответчик дал согласие на проведение капитального ремонта, изложенные в письме от 24.11.2005, а именно: заключение сторонами трехстороннего соглашения, регламентирующего порядок проведения капитального ремонта, согласование проектно-сметной документации, определение сроков возмещения затрат арендатору, не выполнены.

Также суды указали, что истцом не представлено доказательств подписания актов приемки выполненных работ надлежаще уполномоченным представителем ответчика либо уклонение ответчика от приемки работ.

Кроме того, суды отметили, что из подписанного сторонами 22.02.2006 изменения условий договора аренды N 1677-05и следует, что на условие выполнения капитального ремонта предпринимателем ответчик принял на себя встречное обязательство лишь предоставить льготы по арендной плате на период капитального ремонта с применением соответствующего коэффициента, но не обязывался к прямому зачету стоимости ремонтных работ в счет арендной платы.

С выводами судов нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Необходимость проведения в арендуемом помещении капитальных ремонтных работ подтверждена материалами дела и не оспаривается.

Утверждение истца о невозможности использования помещения по назначению без проведения этих работ доказательствами не опровергнуто.

Согласие арендодателя на проведение арендатором капитального ремонта получено, что подтверждается как письмом ответчика от 24.11.2005 (л.д. 57), так и подписанными изменениями к договору (л.д. 20).

Истец указывает, что локальные сметы на проведение ремонтных работ были согласованы с представителем ответчика Куклиной О.И. Акты приемки выполненных работ были согласованы с той же Куклиной О.И. и с балансодержателем. То есть, по сути, истец заявляет о том, что хотя трехстороннее соглашение, на котором настаивал ответчик в письме от 24.11.2005, и не было заключено, но те условия, которые должны были в нем содержаться (определение порядка проведения капитального ремонта, согласование проектно-сметной документации), им выполнены.

Указывая на то, что истцом не представлено доказательств подписания актов приемки выполненных работ надлежаще уполномоченным представителем ответчика, суд не определил, что следует считать надлежащим представительством и почему Куклина О.И. не является надлежащим представителем.

В материалах дела (л.д. 51) имеется соглашение о капитальном ремонте объекта муниципального нежилого фонда, подписанное предпринимателем, балансодержателем и не подписанное арендодателем (ответчиком), в котором определены сметная стоимость выполнения работ по капитальному ремонту, сроки выполнения работ, порядок согласования сметной документации.

Судам следовало выяснить, не является ли неподписание данного соглашения арендодателем одним из фактов по уклонению последнего от исполнения обязанности по оплате выполненных работ.

Суд не оценил и данные, изложенные в отзыве ответчиком на иск (л.д. 58-59), по предоставленным арендатору льготах по арендной плате на период проведения капитального ремонта на предмет соотношения выгоды от применения этих льгот с затратами на проведенный ремонт, так как только после такой оценки можно сделать вывод о наличии либо отсутствии встречных обязательств арендодателя против обязательства арендатора провести капитальный ремонт.

Истец основывает свои исковые требования на нормах, содержащихся в п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право провести капитальный ремонт, предусмотренный договором и вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

Отказ в удовлетворении заявленных требований без выяснения всех вышеуказанных обстоятельств следует считать необоснованным.

Требования, установленные ч. 1 ст. 168, п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о необходимости оценки всех доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, судами не выполнены.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене. Дело передается на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 07.06.2007 по делу N А50-3160/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2007 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.