Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 октября 2007 г. N Ф09-8742/07-С6 Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не установлено, все ли необходимые документы были представлены обществом на регистрацию, не дано надлежащей правовой оценки доводам регистрационной службы о том, что в ее компетенцию входит проверка законности решения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 октября 2007 г. N Ф09-8742/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 июня 2008 г. N Ф09-8742/07-С6

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 января 2008 г. N А60-8778/2007-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2007 по делу N А60-8778/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

регистрационной службы - Муллагалиева Р.Р. (доверенность от 15.06.2007 N 08-16/230);

общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергомонтаж" ЛТД (далее - общество "Стройэнергомонтаж" ЛТД) - Денисов Б.С. (доверенность от 21.02.2007 N 66 АБ 748240), Денисов И.В., директор (решение участника от 20.06.2006 N 1).

Общество "Стройэнергомонтаж" ЛТД обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к регистрационной службе о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2007 N 18/065/2006-179 и обязании регистрационную службу устранить допущенные нарушения права общества "Стройэнергомонтаж" ЛТД и произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 07.12.2006 N 25, заключенного между администрацией городского округа Ревда и обществом "Стройэнергомонтаж" ЛТД. Третье лицо - администрация городского округа Ревда (далее - администрация).

Решением суда от 09.07.2007 требования общества "Стройэнергомонтаж" ЛТД удовлетворены. Признан незаконным отказ регистрационной службы от 19.02.2007 N 18/065/2006-179 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.12.2006 N 25, заключенного между администрацией городского округа Ревда и обществом "Стройэнергомонтаж" ЛТД. На регистрационную службу возложена обязанность в недельный срок устранить допущенное нарушение прав общества "Стройэнергомонтаж" ЛТД и произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 07.12.2006 N 25.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.08.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как полагает регистрационная служба, вывод суда о том, что в ее компетенцию не входит проверка полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправлению при издании ненормативного акта, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, названного Закона, постановлениям правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 и от 09.04.2001 N 273, Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184. Предоставление обществу "Стройэнергомонтаж" ЛТД земельного участка для жилищного строительства осуществлено с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому, по мнению регистрационной службы, отказ в регистрации договора аренды земельного участка является законным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "Стройэнергомонтаж" ЛТД 22.08.2005 в администрацию подано заявление о выделении земельного участка под строительство многоэтажного дома с предварительным согласованием места размещения объекта. Акт выбора и обследования земельного участка составлен 04.09.2005.

Постановлением главы Ревдинского района от 29.12.2005 N 2068 "О предварительном согласовании места размещения объекта (строительство 10-этажного жилого дома) обществу "Стройэнергомонтаж" ЛТД" утвержден акт выбора и обследования земельного участка от 04.09.2005 под строительство 10-этажного жилого дома по адресу: г. Ревда, ул. Энгельса, 45б, расположенного в северной части города Ревды, на углу улиц Вокзальной и Садовой.

Постановлением главы городского округа Ревда от 28.11.2006 N 2381 обществу "Стройэнергомонтаж" ЛТД предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 66:21:01 01 032:0093 площадью 3570 кв.м, расположенный по адресу: г. Ревда, ул. Энгельса, 45б, а 07.12.2006 между администрацией и обществом "Стройэнергомонтаж" ЛТД подписан договор аренды N 25.

Общество "Стройэнергомонтаж" ЛТД 19.12.2006 обратилось в регистрационную службу с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.12.2006 N 25.

Сообщением от 19.02.2007 N 18/065/2006-179 регистрационная служба отказала в государственной регистрации договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что в связи со вступлением с 01.10.2005 в действие ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду только с проведением аукциона.

Не согласившись с отказом регистрационной службы, общество "Стройэнергомонтаж" ЛТД обжаловало его в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что правоотношения, связанные с предоставлением обществу "Стройэнергомонтаж" ЛТД земельного участка, возникли до вступления в силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявление о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта подано 22.08.2005; акт выбора и обследования земельного участка составлен 04.09.2005. Таким образом, как указали суды, правоотношения по оформлению обществом согласований и разрешительных документов, предшествующих принятию решения о предварительном согласовании места размещения объекта, возникли до 01.10.2005, то есть до вступления в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указали суды, то обстоятельство, что акт выбора и обследования земельного участка утвержден 29.12.2005, а решение о предоставлении земельного участка в аренду и заключении договора аренды земельного участка принято 28.11.2006, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку правоотношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка, возникли до вступления с 01.10.2005 в силу положений о предоставлении в аренду под строительство земельных участков только по результатам аукционов.

Согласно положениям ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в регистрации может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Установив, что 28.11.2006 постановлением главы городского округа Ревда N 2381 принято решение о заключении договора аренды земельного участка, которое никем не оспорено, суды пришли к выводу о том, что в соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. При этом, как указали суды, регистрационная служба не наделена полномочиями по экспертизе (правовой оценке) актов органов государственной власти и местного самоуправления. Компетенция регистрационной службы при проведении государственной регистрации прав определена п. 3 ст. 9 вышеназванного Закона о регистрации прав. С учетом изложенного суды признали отказ в регистрации необоснованным.

Вместе с тем принятые по делу судебные акты нельзя признать законными.

Делая вывод о том, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта было принято до изменения порядка предоставления земельных участков, суд не учел следующего.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" введена в действие ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Данная норма вступила в силу с 01.10.2005 (ст. 18 указанного Федерального закона).

Согласно абз. 2 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем 3 п. 15 ст. 3 названного Закона в новой редакции прямо предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Из материалов дела усматривается, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято после 01.10.2005 - постановление главы Ревдинского района от 29.12.2005 N 2068.

Подача обществом заявления о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта 22.08.2005 и составление акта выбора и обследования земельного участка 04.09.2005 ошибочно расценены судом как достаточные обстоятельства, свидетельствующие о возникновении правоотношений по предоставлению земельного участка до вступления в силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Ошибочно сделан судом также вывод о том, что дата принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не имеет значения.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали достаточные основания для вывода о том, что спорный земельный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции и постановлении арбитражного апелляционного суда, основаны на ошибочном применении норм материального права.

Кроме того, судебные акты приняты без учета положений ст. 13, 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации.

Пунктами 1, 2 ст. 17 названного Закона определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям, установленным в ст. 18 указанного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, представленные для регистрации, должны быть надлежащим образом оформлены, а также должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП; дополнительные документы могут быть истребованы регистрирующим органом, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных документов.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, определенным ст. 13 названного Закона, регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, в результате которой проверяет юридическую силу правоустанавливающих и других документов, устанавливая действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

Делая вывод о незаконности отказа регистрационной службы, суд не установил, все ли необходимые документы были представлены на регистрацию, не дал надлежащей правовой оценки доводам регистрационной службы о том, что в ее компетенцию входит проверка законности решения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в аренду, не указал, почему им не приняты положения нормативных актов, на которые ссылалась регистрационная служба в отзыве, и не привел нормативного обоснования своему выводу о том, что регистрационная служба не наделена полномочиями по экспертизе (правовой оценке) актов органов государственной власти и местного самоуправления.

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело -направлению на новое рассмотрение, при котором суду надлежит устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2007 по делу N А60-8778/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2007 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.