Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 апреля 2008 г. N Ф09-757/08-С6 Требование о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды нежилого помещения удовлетворено, поскольку предпринимателем не доказан факт оплаты выполненных работ, так как представленные ответчиком акты приема-передачи векселей не содержат ссылок на исполняемое обязательство (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 апреля 2008 г. N Ф09-757/08-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2008 г. N 7109/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Рапиева Абулкарама Мухутдиновича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 по делу N А07-16779/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Рапиеву А.М. о взыскании 70398 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате и пени по договору от 11.06.2004 аренды нежилого помещения общей площадью 124,5 кв.м, расположенного в подвале здания по адресу: г. Уфа, просп. Октября, д. 107, за период с 24.09.2006 по 19.02.2007 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.11.2006 принято к производству встречное исковое заявление предпринимателя Рапиева А.М. к комитету о зачете стоимости проведенного капитального ремонта арендуемого помещения на сумму 138101 руб. 44 коп., процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, в сумме 64304 руб. 46 коп. в счет арендной платы по договору аренды от 11.06.2004.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.03.2007 (резолютивная часть от 01.03.2007) исковые требования комитета удовлетворены частично. С предпринимателя Рапиева А.М. в пользу комитета взысканы 26741 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 4365 руб. 70 коп. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано. Исковые требования предпринимателя Рапиева А.М. по встречному иску удовлетворены частично. Суд обязал комитет зачесть в счет арендной платы 138101 руб. 44 коп. - сумма расходов предпринимателя Рапиева А.М. на капитальный ремонт. В остальной части исковых требований по встречному иску отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест "Восточный".

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 24 Орджоникидзевского района г. Уфы.

При новом рассмотрении дела предприниматель Рапиев А.М. уточнил встречные исковые требования, просил взыскать с комитета 138101 руб. 44 коп. стоимость капитального ремонта, выполненного в арендуемых помещениях, 64304 руб. 46 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 исковые требования комитета удовлетворены. С предпринимателя Рапиева А.М. в доход бюджета муниципального образования городского округа "Город Уфа" взысканы задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом за период с 24.09.2006 по 19.02.2007 в сумме 26741 руб. 28 коп., пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 26741 руб. 28 коп.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Рапиев А.М. просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что материалами дела доказан факт оплаты выполненных работ по капитальному ремонту арендованного помещения, кроме того, из письма заместителя главы администрации городского округа "Город Уфа" от 24.06.2006 следует, что комитет дал согласие на зачет в счет арендной платы произведенных затрат на капительный ремонт помещения.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что 11.06.2004 между комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест "Восточный" (балансодержатель), предпринимателем Рапиевым А.М. (арендатор) заключен договор N 10297 аренды муниципального имущества - помещения площадью 124,5 кв.м, расположенного в подвале здания, находящегося по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, просп. Октября, д. 107, - для организации торговли (т. 1, л.д. 3-9).

Право муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2001 серии 02-УФ N 139607 (т. 1, л.д. 60).

Срок действия договора определен сторонами с 09.06.2004 по 09.06.2014 (п. 2.1 договора). Государственная регистрация сделки произведена 03.08.2004 (т. 1, л.д. 49).

В соответствии с п. 3.3-3.5 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. При нарушении сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

С 01.07.2004 размер платы за пользование помещением составлял 2801 руб. 25 коп., без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), с 01.01.2006 - 5135 руб. 62 коп., без учета НДС (т. 1, л.д. 53, 55).

Поскольку предприниматель Рапиев А.М. несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату по договору, комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Предприниматель Рапиев А.М., ссылаясь на то, что в арендуемом помещении им выполнен ремонт, проведение которого вызвано непригодностью имущества для использования в целях, установленных договором, что комитет необоснованно уклоняется от возмещения данных расходов путем зачета затрат в счет арендных платежей, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным иском.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность, установленную законом или договором.

Поскольку факт владения и пользования арендуемым помещением в спорный период ответчик не оспаривал, доказательств внесения арендных платежей за истребуемый период в материалы дела не представлено, отсутствие своей вины в просрочке исполнения арендных обязательств предпринимателем Рапиевым А.М. не доказано, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования комитета о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и требование о взыскании пени.

При этом апелляционным судом проверен и признан обоснованным расчет пени. С учетом того, что сумма подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, апелляционный суд в порядке, предусмотренном ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер пени до суммы основного долга.

Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, апелляционный суд правомерно исходил из того, что предпринимателем Рапиевым А.М. в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказано наличие обстоятельств, положенных в обоснование исковых требований.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено апелляционным судом, до заключения договора аренды от 11.06.2004 между теми же сторонами заключен договор от 31.12.2002 аренды названного помещения. Балансодержатель передал арендатору помещение по акту от 20.09.2002 (т. 1, л.д. 17, 75-78).

Из акта приема-передачи помещения от 20.09.2002 установить техническое состояние передаваемого имущества, как отметил апелляционный суд, не представляется возможным. Согласно п. 1.3 договора от 31.12.2002 сторонами передаваемое в аренду помещение признано пригодным для использования в соответствии с условиями договора. Аналогичное условие содержится в п. 1.3 договора аренды от 11.06.2004.

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 4.3.5 договора от 11.06.2004 обязанность по осуществлению текущего ремонта арендуемого помещения возложена на арендатора. Капитальный ремонт в силу п. 4.2.3 договора являлся обязанностью балансодержателя. Арендатор обязался произвести капитальный ремонт арендуемого объекта по мере необходимости или по требованию арендодателя под контролем балансодержателя в силу требований, утвержденных органами управления на территории г. Уфы (п. 4.3.6 договора).

Апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт обращения арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков, так и наличие требования арендодателя (или балансодержателя) о выполнении капитального ремонта, документы, свидетельствующие о необходимости его проведения. Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л.д. 37-39, 99). Предпринимателем Рапиевым А.М., как отметил апелляционный суд, также не доказан факт оплаты выполненных работ, так как представленные ответчиком акты приема-передачи векселей от 25.01.2003, 29.03.2003 не содержат ссылок на исполняемое обязательство (т. 1, л.д. 47, 48).

С учетом изложенного у апелляционного суда не имелось оснований для удовлетворения требований по встречному иску.

Ссылка предпринимателя Рапиева А.М. на письмо заместителя главы администрации городского округа "Город Уфа" от 24.06.2006, свидетельствующее, по его мнению, о согласии комитета на проведение зачета стоимости ремонта в счет арендных платежей, рассмотрена и отклонена апелляционным судом на основании того, что данный документ не позволяет однозначно установить названное обстоятельство и, кроме того, противоречит договору аренды от 11.06.2004, согласно условиям которого неотделимые улучшения арендуемого объекта, произведенные арендатором без согласия арендодателя и балансодержателя, являются муниципальной собственностью, и их стоимость не подлежит возмещению (п. 3.8 договора).

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.03.2008 о принятии кассационной жалобы к производству предпринимателю Рапиеву А.М. предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы до дня ее рассмотрения, государственная пошлина подлежит взысканию с заявителя на основании подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 по делу N А07-16779/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рапиева Абулкарама Мухутдиновича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рапиева Абулкарама Мухутдиновича в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.