Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2008 г. N 7109/08 Оснований для пересмотра в порядке надзора принятых по делу судебных решений нет, поскольку, отказывая во встречном иске о зачете стоимости проведенного капитального ремонта арендуемого помещения, суд исходил из того, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие как факт обращения арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков, так и наличие требования арендодателя о выполнении капитального ремонта, кроме того, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик объекта недвижимости, а также оплаты выполненных работ

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2008 г. N 7109/08

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Иванниковой Н.П. и судей Новоселовой Л.А., Киреева Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Рапиева A.M. о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007, а также постановления от 08.04.2008 Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу N А07-16779/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан, установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Рапиеву A.M. о взыскании 70398,26 рублей задолженности по арендной плате и пени по договору от 11.06.2004 аренды нежилого помещения общей площадью 124,5 кв.м, расположенного в подвале здания по адресу: г. Уфа, просп. Октября, д. 107, за период с 24.09.2006 по 19.02.2007.

Предприниматель Рапиев A.M. в свою очередь обратился со встречным исковым заявлением к комитету о зачете стоимости проведенного капитального ремонта арендуемого помещения на сумму 138101,44 рублей, процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, в сумме 64304,46 рублей в счет арендной платы по договору аренды от 11.06.2004.

Исковые требования мотивированы тем, что 11.06.2004 между комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест "Восточный" (балансодержатель), предпринимателем Рапиевым A.M. (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества. Право муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2001 серии 02-УФ N 139607. Срок действия договора определен сторонами с 09.06.2004 по 09.06.2014. В соответствии с договором арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. При нарушении сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. С 01.07.2004 размер платы за пользование помещением составлял 2801,25 рублей, с 01.01.2006 - 5135,62 рублей. В связи с тем, что Рапиев A.M. несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату по договору, комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

В свою очередь, Рапиев A.M., ссылаясь на то, что в арендуемом помещении им выполнен ремонт, проведение которого вызвано непригодностью имущества для использования в целях, установленных договором, что комитет необоснованно уклоняется от возмещения данных расходов путем зачета затрат в счет арендных платежей, обратился в суд со встречным иском.

Решением суда первой инстанции от 09.03.2007 исковые требования комитета удовлетворены частично. С предпринимателя Рапиева A.M. в пользу комитета взысканы 26741,28 рублей задолженности по арендной плате, 4365,70 рублей - пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал комитет зачесть в счет арендной платы 138101,44 рублей - сумму расходов Рапиева A.M. на капитальный ремонт. В остальной части исковых требований по встречному иску отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.08.2007 решение отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест "Восточный".

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 24 Орджоникидзевского района г. Уфы.

При новом рассмотрении дела Рапиев A.M. уточнил встречные исковые требования, просил взыскать с комитета 138101,44 рублей - стоимость капитального ремонта, выполненного в арендуемых помещениях, 64304,46 рублей - процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.10.2007 исковые требования комитета удовлетворены. С Рапиева A.M. в доход бюджета муниципального образования городского округа "Город Уфа" взысканы задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом за период с 24.09.2006 по 19.02.2007 в сумме 26741,28 рублей, пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 26741,28 рублей.

Рапиев A.M. не согласен с принятыми по делу судебными актами и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права.

По мнению заявителя, суд неправомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку материалами дела доказан факт оплаты выполненных работ по капитальному ремонту арендованного помещения; задолженность по оплате арендных платежей аннулирована в связи с передачей комитету векселей. Кроме того, заявитель ссылается на то, что комитет дал согласие на зачет в счет арендной платы произведенных затрат на капитальный ремонт помещения.

Основания для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, определены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив оспариваемые судебные акты и приложенные к заявлению документы, суд не находит оснований, предусмотренных указанной статьей Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что до заключения договора аренды от 11.06.2004 между теми же сторонами заключен договор от 31.12.2002 аренды названного помещения. Балансодержатель передал арендатору помещение по акту от 20.09.2002, согласно которому установить техническое состояние передаваемого имущества не представляется возможным. В соответствии с пунктом 1.3 договора сторонами арендованное помещение признано пригодным для использования. Аналогичное условие содержится в договоре аренды от 11.06.2004.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.5 договора от 11.06.2004 обязанность по осуществлению текущего ремонта арендуемого помещения возложена на арендатора. Капитальный ремонт являлся обязанностью балансодержателя. Арендатор обязался произвести капитальный ремонт арендуемого объекта по мере необходимости или по требованию арендодателя под контролем балансодержателя в силу требований, утвержденных органами управления на территории г. Уфы.

Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суд исходил из того, что Рапиевым A.M. не представлены доказательства, подтверждающие как факт обращения арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков, так и наличие требования арендодателя (или балансодержателя) о выполнении капитального ремонта, документы, свидетельствующие о необходимости его проведения.

Кроме того, Рапиевым A.M. не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости; также не доказан факт оплаты выполненных работ, так как представленные ответчиком акты приема-передачи векселей от 25.01.2003, 29.03.2003 не содержат ссылок на исполняемое обязательство.

Остальные доводы заявителя, приведенные в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов, сводятся к оспариванию выводов суда об обстоятельствах дела, установленных в ходе его рассмотрения по существу.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А07-16779/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан для пересмотра в порядке постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007, а также постановления от 08.04.2008 Федерального арбитражного суда Уральского округа по указанному делу отказать.

Председательствующий судья

Н.П. Иванникова

Судья

Л.А. Новоселова

Судья

Ю.А. Киреев