Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 мая 2008 г. N Ф09-3461/08-С6 Дело о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не дал правовой оценки возможности заключения предпринимателем договора аренды нежилого помещения при отсутствии государственной регистрации права собственности на него общества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 19 мая 2008 г. N Ф09-3461/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2008 г. N А60-13644/2007-СР

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Шкляра Михаила Валерьевича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2007 (резолютивная часть от 10.12.2007) по делу N А60-13644/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 (резолютивная часть от 12.02.2008) по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Шкляра М.В. - Бойко А.А., адвокат (доверенность от 03.08.2007);

общества с ограниченной ответственностью "Швейно-производственное предприятие "ЭСПАС" (далее - общество "ШПП "ЭСПАС") - Дмитриев В.А., директор (протокол общего собрания от 01.01.2002 N 3), Колмаков А.С. (доверенность от 05.05.2008).

Общество "ШПП "ЭСПАС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Шкляру М.В. о взыскании 1028711 руб. 13 коп., из них 900000 руб. - арендная плата за период с 01.06.2007 по 18.06.2007, 128711 руб. 13 коп. - коммунальные платежи, подлежащие возмещению ответчиком.

Истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлено требование о взыскании указанной денежной суммы в качестве убытков на основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение основания иска принято арбитражным судом первой инстанции.

Предпринимателем Шкляром М.В. заявлено встречное исковое заявление о взыскании с общества "ШПП "ЭСПАС" 13575910 руб. 49 коп., уплаченных по условиям предварительного договора от 21.07.2006 в виде ежемесячных платежей и коммунальных платежей, а также 2500000 руб. штрафа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2007 (резолютивная часть от 10.12.2007) исковые требования общества "ШПП "ЭСПАС" к предпринимателю Шкляру М.В. удовлетворены. С предпринимателя Шкляра М.В. в пользу общества "ШПП "ЭСПАС" взысканы убытки в сумме 1028711 руб. 13 коп. В удовлетворении требований по встречному иску отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 (резолютивная часть от 12.02.2008) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Шкляр М.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, требования по встречному иску удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что от заключения основного договора аренды уклонялось общество "ШПП "ЭСПАС", поскольку проект договора аренды был направлен истцом только 01.06.2007, без правоустанавливающих документов (акта ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, свидетельства о государственной регистрации права собственности), таким образом, в нарушение п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами не был согласован предмет договора, поскольку до введения объекта недвижимости в эксплуатацию он не может являться объектом сделки. Кроме того, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации права собственности общества "ШПП "ЭСПАС" на переданное по предварительному договору нежилое помещение истец не является надлежащим арендодателем по договору аренды данного недвижимого имущества. Таким образом, как считает предприниматель Шкляр М.В., обществом "ШПП "ЭСПАС" не были соблюдены требования, установленные действующим законодательством к договору аренды нежилого помещения, представленный истцом проект договора аренды не мог быть подписан сторонами.

В отзыве на кассационную жалобу общество "ШПП "ЭСПАС" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществу "ШПП "ЭСПАС" принадлежит на праве собственности часть нежилого здания общей площадью 2081,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 185, корп. 5, номера на плане: подвал - помещения N 1-50, 1а, 23а, первый этаж - помещения N 1-46, 1а, 1б, 30а, 30б, 30в, второй этаж - помещения N 20-33, кадастровый номер 66:41:0:0:1/15634/А/21:1/001 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 10.07.2003 (т. 1, л.д. 119).

Распоряжением главы г. Екатеринбурга от 27.09.2005 N 3362-р обществу "ШПП "ЭСПАС" разрешена реконструкция торгового центра и строительство к нему пристроя, расположенного по указанному адресу (т. 1, л.д. 120).

Согласно выписке из технического паспорта к поэтажному плану дома по ул. 8 Марта, 185, корп. 5 (торговый центр), литера А, в соответствии с планом объекта общая площадь пристроя составила 2199,5 кв.м. Государственная регистрация права собственности на указанный объект не произведена (т. 1, л.д. 44, 45, 56, 57, 121-123).

Между обществом "ШПП "ЭСПАС" и предпринимателем Шкляром М.В. 21.07.2006 заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, оформивший намерение сторон подготовить и заключить впоследствии в срок до 20.06.2007 договор аренды нежилого помещения общей площадью 2054 кв.м, находящегося в здании, пристроенном к торговому центру "Уктусский", расположенному по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 185, корп. 5, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченного теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью (т. 1, л.д. 41-45).

При этом стороны исходили из того, что указанное помещение будет принадлежать обществу "ШПП "ЭСПАС" на праве собственности после ввода в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности (п. 1.2. предварительного договора).

В п. 1.10. предварительного договора установлен размер арендной платы, применение которого стороны согласовали в связи с наличием в договоре положения о передаче обществом "ШПП "ЭСПАС" предпринимателю Шкляру М.В. помещения в пользование не позднее 3 дней с момента подписания предварительного договора. Размер арендной платы до заключения основного договора аренды составил: 75000 руб. за период с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества по 31.07.2006; 750000 руб. за период с 01.08.2006 по 31.08.2006, с 01.09.2006 по 30.09.2006; 1125000 руб. за период с 01.10.2006 по 31.10.2006; 1500000 руб. за последующие месяцы аренды. В силу п. 1.11 предварительного договора арендная плата за первый месяц фактического пользования помещением до заключения основного договора аренды вносится в течение 5 календарных дней с момента подписания предварительного договора, за последующие месяцы - с 25 числа предшествующего месяца по число месяца, за которое вносится арендная плата.

Помещение передано предпринимателю Шкляру М.В. по акту приема-передачи от 24.07.2006 (т. 1, л.д. 13).

Общество "ШПП "ЭСПАС" 01.06.2007 направило в адрес предпринимателя Шкляра М.В. проект договора аренды от 01.06.2007 N 0601/07-А с просьбой согласовать, подписать и передать договор руководству общества в течение 2 дней с момента получения письма (т. 1, л.д. 51-55, 142).

Предприниматель Шкляр М.В. прекратил фактическое пользование спорным нежилым помещением 18.06.2007.

Поскольку предпринимателем Шкляром М.В. не был заключен основной договор аренды названного недвижимого имущества и не были внесены арендные платежи, платежи за подачу теплоэнергии, холодного водоснабжения, услуги по сбросу горячей воды в канализацию, общество "ШПП "ЭСПАС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Предприниматель Шкляр М.В., обращаясь в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском, указал на то, что обществом "ШПП "ЭСПАС" выполнены не все требования к заключению основного договора аренды, что в соответствии с условиями предварительного договора влечет обязанность арендодателя вернуть внесенные арендатором платежи и выплатить штраф.

Удовлетворяя требования общества "ШПП "ЭСПАС" и отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суды руководствовались ст. 15, п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что обществом "ШПП "ЭСПАС" подтверждено обстоятельство фактического пользования предпринимателем Шкляром М.В. спорным нежилым помещением, а также использования в данном помещении электроэнергии, теплоэнергии, холодной воды, пользования услугами по сбросу горячей воды в канализацию в указанный в иске период времени без внесения соответствующей платы за такое пользование, размер подлежащей взысканию платы за пользование имуществом и задолженности по оплате теплоэнергии, холодной воды, услуг по сбросу горячей воды в канализацию (договоры энергоснабжения от 01.04.2005 N 44113-С/1Т, от 15.12.2006 N 4068, договор на услуги обслуживания по холодной воде и водоотведению от 01.06.2006 N 090608). Расчет проверен судами в соответствии с установленным предварительным договором размером арендной платы и исходя из показателей счетчиков учета электроэнергии, в соответствии с коэффициентом площади нежилого помещения, находящегося в пользовании ответчика. Поскольку при указанных обстоятельствах истцом также доказан факт направления ответчику проекта договора аренды спорного нежилого помещения и непринятие данного предложения предпринимателем, то есть уклонение ответчика от заключения основного договора аренды, суды удовлетворили исковые требования по первоначальному иску. Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя Шкляра М.В. по встречному иску, суды исходили из того, что обществом "ШПП "ЭСПАС" обязательства заключить основной договор в указанный срок, в связи с чем п. 4.3 предварительного договора, согласно которому в случае несоблюдения обществом "ШПП "ЭСПАС" условий п. 3.2, устанавливающих обязанности истца по первоначальному иску по заключению основного договора аренды в срок до 20.06.2007, он обязуется вернуть внесенные предпринимателем платежи, указанные в п. 1.10 предварительного договора, и уплатить арендатору штраф в сумме 2500000 руб., применению не подлежат.

Данные выводы судов нельзя признать правомерными на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Удовлетворяя исковые требования общества "ШПП "ЭСПАС", суды не приняли во внимание, что спорное нежилое помещение, передаваемое предпринимателю Шкляру М.В., не было введено в эксплуатацию после реконструкции, право собственности общества "ШПП "ЭСПАС" на данный объект недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, судами не дана оценка тому обстоятельству, является ли истец по основному иску заинтересованным лицом, чьи права нарушены действиями ответчика, в связи с чем подлежат ли применению при разрешении данного спора положения ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, следовательно, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, к правоотношениям сторон по предварительному договору не подлежат применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суды не дали правовую оценку положениям предварительного договора (п. 1.5, 1.10, 1.11, 2, 3.2, 3.4, 5) с позиции соответствующих норм материального права, а также возможности заключения предпринимателем Шкляром М.В. основного договора аренды нежилого помещения при отсутствии государственной регистрации права собственности на него общества "ШПП "ЭСПАС".

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон, спор разрешить в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2007 (резолютивная часть от 10.12.2007) по делу N А60-13644/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 (резолютивная часть от 12.02.2008) по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.