Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2008 г. N Ф09-8535/07-С6 Дело о понуждении общества к исполнению обязанности по договору в натуре в виде передачи истцу нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, поскольку судом неправильно применены положения закона о долевом строительстве, в то время как из содержания договора инвестирования и иных материалов дела не усматривается, что строительство помещений предполагает инвестирование и иными лицами, кроме истца, а также согласно условиям договора имущество подлежит передаче только в собственность последнего (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 июня 2008 г. N Ф09-8535/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2009 г. N Ф09-8535/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ипотека" (далее - общество "Ипотека") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2008 (резолютивная часть от 21.03.2008) по делу N А07-2574/2007.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Ипотека" - Мартыненко Д.А. (доверенность от 29.01.2008, ордер от 18.06.2008 N 065959);

открытого акционерного общества "Крупнопанельное домостроение" (далее - общество "КПД") - Карятин Д.В. (доверенность от 03.06.2008 N 38).

Общество "Ипотека" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "КПД" о понуждении к исполнению обязанности по договору в натуре в виде передачи истцу нежилых помещений общей площадью 2386 кв.м, расположенных на 5-м-12-м этажах блок-секции N 3 комплекса административных зданий общества "КПД", расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 132/3, на основании ст. 166, 398, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2007 (изготовлено в полном объеме 10.05.2007) исковые требования удовлетворены. На общество "КПД" возложена обязанность по передаче обществу "Ипотека" в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования от 29.04.2005 N 845/3 нежилых помещений общей площадью 2386 кв.м, расположенных на 5-м - 12-м этажах блок-секции N 3 комплекса административных зданий общества "КПД", расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 132/3.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2007 решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2007 решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнены исковые требования, общество "Ипотека" просит обязать общество "КПД" передать ему в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования от 29.04.2005 N 845/3:

- нежилые помещения согласно техническому паспорту Уфимского городского филиала государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 31.01.2006 инвентарный N 9803, литера А5 по плану, номера помещений 1-8 включительно, общей площадью 307,6 кв.м, расположенные на 11 этаже нежилого пристроя к 7-этажному нежилому строению по адресу: г. Уфа, просп. Октября, д. 132/2 (блок-секции N 3 "Комплекса административный зданий общества "КПД" с инженерными сетями);

- нежилые помещения согласно техническому паспорту Уфимского городского филиала государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 31.01.2006 инвентарный N 9803, литера А5 по плану, номера помещений 1-8 включительно, общей площадью 306, 1 кв.м, расположенные на 12 этаже нежилого пристроя к 7-этажному нежилому строению по адресу: г. Уфа, просп. Октября, д. 132/2 (блок-секции N 3 "Комплекса административный зданий общества "КПД" с инженерными сетями). Уточнение исковых требований принято арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2008 (резолютивная часть от 21.03.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Ипотека" просит отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, применение не подлежащего применению Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон "Об участии в долевом строительстве"), нарушение судом ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что спорные отношения сторон подлежат регулированию положениями Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон "Об инвестиционной деятельности"). Поскольку договор инвестирования от 15.06.2004 N 845/1 заключен до вступления в законную силу Закона "Об участии в долевом строительстве", договор инвестирования от 29.04.2005 N 845/3 является фактическим и юридическим продолжением договора от 15.06.2004, положения Закона "Об участии в долевом строительстве" не могут распространяться на названные договоры инвестирования. Данный вывод, по мнению общества "Ипотека", также следует из буквального содержания договоров инвестирования. Также заявитель указывает на ошибочность вывода суда о неопределенности данных, содержащихся в договорах инвестирования от 29.04.2005, 15.06.2004, относительно расположения конкретных площадей помещений, поскольку на момент заключения договоров инвестирования определить конкретные площади нежилых помещений, подлежащих передаче сторонам, не имелось возможности в связи с их отсутствием. Общество "Ипотека" ссылается на решение Октябрьского районного суда г. Уфы по делу N 2-1108/07, в котором установлено, что отношения сторон, возникшие на основании названных договоров инвестирования, регулируются Законом "Об инвестиционной деятельности".

В отзыве на кассационную жалобу общество "КПД" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 15.06.2004 между обществом "КПД" (заказчик) и обществом "Ипотека" (инвестор) заключен договор N 845/1 инвестирования, согласно которому общество "Ипотека" обязалось профинансировать строительство комплекса административных зданий общества "КПД" с инженерными сетями, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 132/3, блок-секция N 3, этажи 7-й - 14-й (т. 1, л.д. 11, 12).

Между теми же сторонами 29.04.2005 заключен договор N 845/3 инвестирования, в соответствии с которым общество "Ипотека" обязалось профинансировать строительство комплекса административных зданий общества "КПД" с инженерными сетями, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 132/3, блок-секция N 3 общей площадью 2386 кв.м (5-й - 12-й этажи, технический этаж; т. 1, л.д. 17, 18).

В п. 9.3 договора сторонами предусмотрено, что ранее заключенный договор инвестирования от 15.06.2004 N 845/1 аннулирован с обоюдного согласия сторон.

Дополнительным соглашением от 04.05.2005 договор инвестирования от 29.04.2005 N 845/3 дополнен пунктом 9.4, в соответствии с которым внесенный инвестором вклад (финансирование) в строительство объекта согласно п. 1.1, 2.1, 2.2, 2.3 договора от 15.06.2004 N 845/1 засчитывается в счет финансирования инвестором строительства объекта в силу п. 1.1, 1.2 договора от 29.04.2005 (т. 1, л.д. 115).

В соответствии с договором от 29.04.2005 N 845/3 на общество "КПД" возложены обязанности по исполнению функций заказчика-застройщика, по передаче после окончания строительства в течение 3-х месяцев с момента подписания акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта документации, необходимой для оформления права собственности на названные объекты недвижимости, по передаче данного недвижимого имущества по окончании строительства обществу "Ипотека" (п. 2.1, 2.8, 5.1 договора).

Согласно акту приемки и ввода в эксплуатацию строительство первой очереди реконструкции застройки комплекса административных зданий общества "КПД" блок-секция N 3, 4 завершено в октябре 2006 г (т. 2, л.д. 123-125).

В связи с неисполнением обществом "КПД" обязанности по передаче указанных в договоре от 29.04.2005 N 845/3 нежилых помещений инвестору общество "Ипотека" обратилось в арбитражный суд с иском на основании ст. 166, 398, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение ч. 4 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве" сторонами по договорам инвестирования от 15.06.2004, 29.04.2005 не были составлены планы помещений, дополнительные соглашения к договорам, акты о распределении результатов инвестиционной деятельности, не были определены конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащие передаче обществу "Ипотека", в связи с чем суд пришел к выводу о том, что отсутствует возможность определить долю истца для передачи в натуре, а названные договоры инвестирования являются незаключенными и не порождают для сторон договоров гражданских прав и обязанностей.

Данные выводы суда следует признать ошибочными на основании следующего.

Согласно ст. 1 Закона "Об участии в долевом строительстве", данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных Домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 3 ст. 1 этого же закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Согласно п. 1.1, 1.2 договора от 29.04.2005 N 845/3 инвестор (общество "Ипотека") производит финансирование строительства Комплекса административных зданий общества "КПД" с инженерными сетями по просп. Октября, д. 132/3 в г. Уфе, блок-секция N 3, общей площадью 2386 кв.м (5-12 этажи, технический этаж). Размер указанных инвестиций определен в сумме 55006650 руб., включающую в себя оплату стоимости проектных, строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, стоимости оборудования, затраты по передаче денежных средств за предоставление земельного участка и долевое участие в строительстве инженерных сетей города и прочие затраты заказчика, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5. 1 договора инвестору передаются по акту приема-передачи площади в нежилых помещениях, расположенных на 5-12 этажах блок-секции N 3, общей площадью 2386 кв.м.

Таким образом, предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные на 5-12 этажах блок-секции N 3, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании по существу как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования от 29.04.2005 N 845/3 (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5-12 этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме общества "Ипотека", и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора (п. 5.1, 5.2) имущество подлежит передаче в собственность одному лицу - обществу "Ипотека". Таким образом, договор от 29.04.2005 N 845/3 признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит.

С учетом изложенного к правоотношениям, возникшим между обществом "Ипотека" и обществом "КПД" на основании договора инвестирования от 29.04.2005 N 845/3, не подлежат применению положения Закона "Об участии в долевом строительстве".

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что договор инвестирования от 29.04.2005 N 845/3 нельзя признать заключенным, поскольку в нарушение ч. 4 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве" сторонами не были составлены планы помещений, дополнительные соглашения к договорам, акты о распределении результатов инвестиционной деятельности, не были определены конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащие передаче обществу "Ипотека", является неправомерным.

Суд первой инстанции, отклоняя довод истца об исполнении своих обязательств по договорам инвестирования в полном объеме и о перечислении 55 000 000 руб. во исполнение договоров ответчику, указал на то, что не все акты зачета требований, акты приема-передачи векселей, представленные в материалы дела обществом "Ипотека", составлены сторонами со ссылкой на названные договоры инвестирования. При этом судом не исследовался вопрос о существовании между сторонами иных договорных правоотношений. Кроме того, ответчик, возражая против заявленных требований, в отзыве (т. 1, л.д. 136-138) указал лишь на отсутствие оснований для зачета оплаты по договору от 15.06.2004 N 845/1 в счет финансирования по договору от 29.04.2005 N 845/3 на том основании, что договор от 15.06.2004 N 845/1 утратил силу.

Не принимая во внимание ссылку общества "Ипотека" на технический паспорт спорного объекта недвижимости, выданный Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" по состоянию на 31.01.2006, судом первой инстанции указано, что данный технически паспорт составлен после заключения сторонами названных договоров инвестирования. Вместе с тем судом не принято во внимание, что составление технической документации (технического паспорта) возводимого объекта недвижимости возможно после осуществления его строительства, в то время как на момент заключения договора от 29.04.2005 N 845/3 спорного объекта недвижимости не существовало.

Неправильное применение судом закона и неполное исследование всех значимых для дела обстоятельств привели к принятию неправильного решения, в связи с чем решение суда подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, с учетом положений Закона "Об инвестиционной деятельности" дать правовую оценку спорному правоотношению.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2008 (резолютивная часть от 21.03.2008) по делу N А07-2574/2007 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.