Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2008 г. N Ф09-4417/08-С6 Суд отказал в признании недействительной государственной регистрации права собственности предпринимателя на встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома, поскольку они предназначены не только для прокладки коммуникаций и нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не может являться основанием для признания за истцом права собственности на данные помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 июня 2008 г. N Ф09-4417/08-С6

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 октября 2008 г. N 13928/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Комсомольский проспект - 71" (далее - товарищество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2008 по делу N А50-16140/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2008 (резолютивная часть от 27.03.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании приняли участие представители:

товарищества - Степанов В.В. (доверенность от 11.03.2006); Плаксин А.В. (доверенность от 11.03.2006);

индивидуального предпринимателя Васева Александра Сергеевича - Шапкина М.А. (доверенность от 01.08.2007);

Банка кредитования малого бизнеса (закрытое акционерное общество) - Соболев Н.Ю. (доверенность от 21.11.2007).

открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Уральский финансовый дом" (далее - общество "Уральский финансовый дом") - Златкин М.И. (доверенность от 14.01.2008 N 9).

Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Васеву А.С., Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - управление регистрационной службы) о признании недействительной государственной регистрации права собственности предпринимателя Васева А.С. на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв.м и 264,5 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский просп., д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27); о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский просп., д. 71, на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв.м и 264,5 кв.м в подвале многоквартирного дома по указанному адресу. Исковые требования заявлены на основании ст. 12, 166-168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил второе исковое требование, просил признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский просп., д. 71, на встроенные нежилые помещения N 16-23, 103-113 общей площадью 487, 5 кв.м (согласно данных технической инвентаризации по состоянию на 15.10.2007), расположенные в подвале многоквартирного дома по указанному адресу, признать недействительным зарегистрированное право предпринимателя Васева А.С. на названные помещения (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27).

Определением суда 30.01.2008 в соответствии со ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первое требование истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности предпринимателя Васева А.С. на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв.м и 264,5 кв.м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский просп., д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27), выделено в отдельное производство (т. 4, л.д. 78-79).

В порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Уральский финансовый дом", Банк кредитования малого бизнеса (закрытое акционерное общество), Департамент имущественных отношений администрации г. Перми, администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Эрнест", Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2008 (резолютивная часть от 27.03.2008) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, товарищество просит названные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что ответчиком приобретены в собственность помещения, находящиеся в подвале жилого дома. При этом подвальные помещения являются исключительно техническими, по ним проходят внутренние инженерные сети (водопровод холодного и горячего водоснабжения, отопление, электропроводка, распределительный щиток и пр.), необходимые для обслуживания жилого дома, в связи с чем данные помещения в силу закона являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и не могли быть отчуждены по сделке. По мнению заявителя, сделки купли-продажи спорного имущества ввиду незаконности выбытия его из долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома не соответствуют требованиям законодательства и ничтожны с момента их совершения. Также товарищество считает необоснованным вывод судов о том, что спорные помещения не являются исключительно техническими.

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель Васев А.С., общество "Уральский финансовый дом", управление регистрационной службы просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества - без удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Молотова на основании заявления о выдаче разрешения, основных показателей по строительству, решения от 09.04.1953 N 333 об отводе земельного участка для строительства выдано разрешение от 03.06.1954 N 78/2 на производство работ по строительству на земельном участке N 1 по проспекту им. Сталина в г. Молотове 5-этажного 134-квартирного дома с расположенными в нем универмагом, детским садом, детскими яслями (т. 3, л.д. 23-29).

Согласно актам государственной приемочной комиссии от 30.12.1954, 31.12.1954 принята в эксплуатацию 1-я очередь строительства указанного здания (т. 3, л.д. 134-142).

Согласно актам государственной приемочной комиссии от 21.12.1955, 31.12.1955 принята в эксплуатацию 2-я очередь строительства здания по просп. им. Сталина, N 1 (87) в г. Молотове (в настоящее время адрес: г. Пермь, Комсомольский просп., д. 71), в том числе и помещения магазина общей площадью 665 кв.м (т. 3, л.д. 5-8, 15-18).

Между Фондом имущества г. Перми (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью "Гастроном-6" (покупатель) в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" заключен договор от 28.12.1993 N 03/1587 купли-продажи объекта муниципальной собственности - муниципального предприятия розничной торговли "Перспектива" (т. 2, л.д. 109-117).

Между Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области (продавец) и акционерным обществом закрытого типа "Гастроном N 6" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда от 19.01.1995 N 18 (т. 2, л.д. 54-57).

Согласно п. 1 названного договора на основании договора купли-продажи муниципального предприятия от 28.12.1993 N 03/1587 и договора аренды от 25.05.1993 N 371, заключенного между Пермским областным комитетом по управлению имуществом и муниципальным предприятием розничной торговли "Перспектива" в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", распоряжением Госкомимущества РФ от 05.02.1994 N 353, покупатель приобрел в собственность объект, находящийся по адресу: г. Пермь, Комсомольский просп., 71, общей площадью 1752, 1 кв.м, в том числе помещения подвала 1017, 8 кв.м (т. 2, л.д. 54-57).

Между закрытым акционерным обществом "Гастроном N 6" (продавец) и Антиповым А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.06.2002 N 13, согласно п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить встроенные помещения, литера А, общей площадью 264,5 кв.м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по просп. Комсомольскому, 71 в г. Перми (т. 1, л.д. 122).

В соответствии с договором купли-продажи от 14.06.2002 N 12, заключенным между закрытым акционерным обществом "Гастроном N 6" (продавец) и Маташковым СВ., Сацкивом Н.В., Антиповым А.Ю. (покупатели) продавец передал в общую долевую собственность покупателей по 1/3 долей каждому встроенные помещения, литера А общей площадью 275,3 кв.м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по просп. Комсомольскому, 71 в г. Перми (т. 2, л.д. 89-90). Переход права собственности по договору от 14.06.2002 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В результате ряда сделок купли-продажи предприниматель Васев А.С. приобрел в собственность нежилые помещения площадью 275,3 кв.м и 264,5 кв.м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский просп., д. 71. Право собственности Васева А.С. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанные помещения переданы предпринимателем по договору ипотеки в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам, заключенным с обществом "Уральский финансовый дом" и Банком кредитования малого бизнеса (закрытое акционерное общество). Обременения зарегистрированы в ЕГРП (т. 1, л.д. 74-75).

Согласно техническим паспортам нежилых помещений, составленным по состоянию на 15.10.2007, общая площадь вышеуказанных помещений составила 244,2 кв.м (вместо 275,3 кв.м) и 243, 3 кв.м (вместо 264,5 кв.м) (т. 1, л.д. 28-39).

Полагая, что предприниматель Васев А.С незаконно владеет названными помещениями, поскольку подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем не мог быть передан в собственность по сделке, товарищество обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований товарищество указало на то, что нежилые помещения расположены в подвале, который имеет исключительно техническое назначение и предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в подвале находятся инженерные коммуникации, электрощиты, обслуживающие нежилые помещения 1 этажа, квартиры 3 и 4 подъездов многоквартирного дома, в связи с чем к указанному оборудованию необходим постоянный доступ эксплуатирующих служб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

Как установлено судами, спорные помещения не являются исключительно техническими и изначально предназначались и использовались в качестве складских помещений.

Согласно разрешению Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля г. Молотова от 03.06.1954 N 78/2, строительство здания по просп. им. Сталина в г. Молотове изначально проектировалось с расположением в нем универмага площадью 786,68 кв.м.

В соответствии с актом приемки здания (сооружения) ведомственной комиссией от 21.12.1955 принята в эксплуатацию 2-я очередь 5-этажного дома N 86-87 по просп. им Сталина, в том числе и помещения магазина общей площадью 665 кв.м.

Приватизация имущества магазина осуществлялась с учетом используемых подвалов.

Из технических паспортов на спорные помещения по состоянию на 12.04.2000, 15.10.2007 следует, что указанные помещения не являются общими.

Как усматривается из письма Пермского регионального управления по технологическому и экологическому надзору от 23.11.2007 N 04/584, подвальное помещение 3 подъезда жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Комсомольский просп., 71, принадлежащее Васеву А.С, не является электрощитовым, в нем расположены трехполюсные рубильники с предохранителями, установленные на стояки 3 и 4 подъездов, рубильник с предохранителями является не распределительным устройством, а коммутационным аппаратом, при этом имеется возможность переноса данных рубильников в другое место.

Таким образом, оценив и исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные помещения в подвале 5-этажного жилого дома предназначены не только для прокладки коммуникаций.

По смыслу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

С учетом изложенного судами сделан верный вывод о том, что нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не может являться основанием для признания за истцом права собственности на данные помещения.

Доказательств того, что нахождение общих коммуникаций, в том числе в той части подвала, где расположены спорные помещения, каким-либо образом препятствует товариществу в управлении общим имуществом жильцов дома, не представлено.

Доводы заявителя направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами отказано обоснованно.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2008 по делу N А50-16140/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2008 (резолютивная часть от 27.03.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Комсомольский проспект - 71" - без удовлетворения.