Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 июня 2008 г. N А60-5623/2008-С1 Суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, поскольку заключение спорного договора в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности Российской Федерации, осуществлено не на конкурсной основе (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 июня 2008 г. N А60-5623/2008-С1

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 сентября 2008 г. N Ф09-6928/08-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2008 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом к Федеральному государственному учреждению культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации, Обществу с ограниченной ответственностью "Верона",

3-и лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Общество с ограниченной ответственностью "СССР", о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании:

от истца: С.В. Чернышев, представитель по доверенности N 4/9392/92 от 24.12.2007 г.,

от ответчиков:

ООО "Верона": Д.Н. Баяндин, представитель по доверенности от 19.10.2007 г.,

ФГУКИ "Дом офицеров": А.С. Вавилов, представитель по доверенности N 5 от 15.01.2008 г.,

от 3-х лиц:

ТУ ФАУФИ: А.В. Прядеин, представитель по доверенности N АЛ-2620 от 14.04.2008 г.,

ООО "СССР": А.С. Шестаков, представитель по доверенности от 14.01.2008 г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения площадью 475,6 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, N АФ-175/01108 от 22.10.2004 г., заключенного между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по Свердловской области, ВУК "Дом офицеров ПУрВО" и ООО "Верона".

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст. 168 ГК РФ и просит признать сделку недействительной ввиду ее противоречия требованиям п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685, а именно: договор заключен без проведения конкурса.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Представитель ответчика ООО "Верона" требования не признал, изложил свои возражения в письменном отзыве и пояснил в ходе судебного заседания, что проведение конкурса не было обязательным, основанием для заключения спорного договора является приказ Территориального управления Росимущества N 1299 от 22.10.2004 г.

Также ответчик указал, что срок исковой давности по заявленному требованию истек, так как исполнение договора началось с 14.01.2005 г. (п. 3 дополнительного соглашения N 3).

Представитель ФГУКИ "Дом офицеров" МО РФ заявленные истцом требования считает обоснованными, ссылаясь в письменном отзыве от 13.05.2008 г. на то, что в силу закона спорный договор аренды должен был заключаться на конкурсной основе; считает, что срок исковой давности не истек, поскольку исполнение договора началось с 01.05.2005 г. (п. 1.2 дополнительного соглашения N 1 от 16.12.2004 г.).

Третьи лица выразили свои позиции по существу заявленных требований. В частности, ООО "СССР" указало в отзыве, что считает требования обоснованными.

Представитель ТУ Росимущества возразило против их обоснованности, указав, что до внесения в 2006 г. изменений в Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 проведение конкурса на право заключения договоров аренды обязательным не являлось.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

22 октября 2004 г. Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области издан приказ N 1299 о предоставлении в аренду Обществу "Верона" нежилых помещений общей площадью 502,2 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, сроком с 01.12.2004 г. по 01.01.2008 г.

В соответствии с данным приказом между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области (арендодатель), Военным учреждением культуры Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа (титульный владелец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Верона" (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. со сроком действия с 01.12.2004 г. по 01.01.2008 г.

Согласно условиям данного договора арендодатель и титульный владелец сдали, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 502,2 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, для использования под офисные помещения, помещения общественного питания, развлекательного центра.

Ответчиками подписан акт приема-сдачи в аренду нежилых помещений.

16.12.2004 г. между участниками договора аренды подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. аренды нежилых помещений, согласно которому срок аренды спорного помещения согласован сторонами с 01.05.2005 г. по 01.06.2008 г.

В дальнейшем между Территориальным управлением МИО РФ по Свердловской области, Военным учреждением культуры Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа и ООО "Верона" подписано дополнительное соглашение N 2 от 27.12.2004 г. к договору N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. о согласии арендодателя и титульного владельца на сдачу имущества в субаренду.

На основании Приказа Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области N 44 от 27.01.2005 г. "О внесении изменений в договор аренды нежилых помещений N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г.", в связи с уточнением размера арендуемых площадей согласно технической информации по объекту недвижимости и плану объекта от 29.12.2004 г., выданной ЕМУП БТИ по данным обследования на 06.08.2002 г., 27.01.2005 г. между участниками спорной сделки было подписано дополнительное соглашение N 3 к названному договору, в соответствии с п. 1 которого уточнена площадь нежилого помещения, переданного в аренду; в п. 4 данного дополнительного соглашения стороны установили, что технические характеристики помещений, расположение их в здании и передача в аренду принимается сторонами согласно Приложениям N 1, 2, 4 к данному дополнительному соглашению с 14.01.2005 г.

Государственная регистрация оспариваемого договора аренды, а также дополнительных соглашений к нему была произведена 24.02.2005 г.

В дальнейшем дополнительным соглашением N 4 от 17.10.2007 г. права и обязанности арендодателя были переданы 3-им лицом титульному владельцу - ФГУ "Дом офицеров ПУрВО".

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку считает, что договор аренды N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. является недействительной (ничтожной) сделкой и соответственно не влечет юридических последствий.

В силу ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Ответчик ФГУ культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации является федеральным государственным учреждением. Учитывая предмет исковых требований и его правовое основание, Заместитель военного прокурора ПУрВО обратился с иском в пределах полномочий, установленных процессуальным законодательством.

В силу ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества. Указанный перечень исключений является исчерпывающим.

Таким образом, пункт 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 содержит исчерпывающий перечень исключений, при которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

Договор аренды нежилых помещений N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. был заключен без проведения конкурса. Данное обстоятельство стороны оспариваемой сделки не отрицают.

При этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в пункте 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 исключениям, следовательно, договор N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685.

Довод ответчика ООО "Верона" и 3-го лица ТУ Росимущества по Свердловской области о том, что формулировка пункта 3 упомянутого постановления не императивна по своему характеру и не может рассматриваться как обязательное условие и требование, подлежащее применению, основан на неверном толковании данного нормативного акта.

Ответчик ООО "Верона" заявил о пропуске срока исковой давности, который, по его мнению, должен исчисляться с 14.01.2005 г. (указанную дату ответчик полагает датой подписания акта приема-передачи помещения).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 АПК РФ).

Согласно ч. 1. ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Между тем акт приема-передачи помещения не содержит даты составления.

Ответчик ссылается на п. 4 дополнительного соглашения N 3 к договору, которым определено, что технические характеристики помещений, расположение их в здании и передача в аренду принимается сторонами согласно Приложениям N 1, 2, 4 к данному дополнительному соглашению с 14.01.2005 г.

Однако из содержания данного пункта дополнительного соглашения следует, что стороны лишь приняли с указанной даты новые технические характеристики объекта аренды в связи с получением технической информации ЕМУП "БТИ"; вывод о том, что подписанием дополнительного соглашения стороны констатировали факт передачи помещения в пользование с 14.01.2005 г., из содержания договора не следует.

Напротив, дополнительным соглашением N 1 от 16.12.2004 г. стороны установили срок аренды с 01.05.2005 г.

Также суд учел то обстоятельство, что 15.02.2005 г. между ООО "Верона" и ООО "СССР" подписан договор субаренды нежилого помещения N 1/АФ-175/0108, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель (ООО "Верона") обязался предоставить во временное возмездное владение и пользование арендатору (ООО "СССР") нежилое помещение общей площадью 517 кв.м, расположенное в здании, которое является памятником истории и культуры Свердловской области на первом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, для использования под офисные помещения, помещения общественного питания, развлекательного центра. Согласно п. 1.3. указанного договора срок субаренды установлен с 01.03.2005 г. по 01.06.2008 г.

Спорное имущество было передано ООО "Верона" истцу по акту приема-передачи от 01.03.2005 г.

В силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако договор субаренды был зарегистрирован лишь 10.06.2005 г., соответственно, договор не мог исполняться сторонами до указанной даты, поскольку только после государственной регистрации договор считается заключенным (ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому ссылка ответчика на факт передачи имущества в субаренду 01.03.2005 г., что, по его мнению, косвенно подтверждает передачу помещения в пользование ответчику ранее даты 01.05.2005 г., не принимается судом во внимание.

Иных документов, свидетельствующих о начале исполнения договора аренды N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. ранее мая 2005 г., ответчиком в дело не представлено.

Исковое заявление подано в арбитражный суд 24.03.2008 г., т.е. в пределах срока, установленного ч. 1. ст. 181 ГК РФ.

Доводы ООО "Верона" о том, что истцу необходимо было оспаривать непосредственно Приказ Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области от 22.10.2004 г. N 1299, который послужил основанием заключения договора, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку отсутствие решения суда о признании данного ненормативного акта недействительным не лишает заинтересованное лицо права на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительным самого договора; оспаривание данного ненормативного акта не является обязательным условием обращения в суд с требованием о признании недействительным договора, заключенного на его основании.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г. является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением требований п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 г. N 685.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Госпошлина относится на ответчиков и подлежит взысканию непосредственно в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-175/0108 от 22.10.2004 г., заключенный между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области, Военным учреждением культуры Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа и Обществом с ограниченной ответственностью "Верона".

Взыскать с Федерального государственного учреждения культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации в доход федерального бюджета госпошлину 1000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Верона" в доход федерального бюджета госпошлину 1000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда <http://17aas.arbitr.ru> или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.