Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 сентября 2008 г. N Ф09-6928/08-С6 Суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, поскольку спорная сделка заключена без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду объекта недвижимости не относится к числу случаев, в отношении которых законом исключено проведение торгов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 сентября 2008 г. N Ф09-6928/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Верона" (далее - общество "Верона") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2008 по делу N А60-5623/2008.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа (далее - прокурор) - Иванов Е.В. (доверенность от 24.12.2007 N 4/9392/88);

общества "Верона" - Баяндин Д.И. (доверенность от 19.10.2007);

Федерального государственного учреждения культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение "Дом офицеров") - Вавилов А.С. (доверенность от 25.08.2008).

Прокурор в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным договора от 22.10.2004 N АФ-175/0108 аренды нежилого помещения площадью 475,6 кв.м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, заключенного между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области, учреждением "Дом офицеров" и обществом "Верона", на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия сделки требованиям, установленным п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "СССР" (далее - общество "СССР").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2008 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, от 22.10.2004 N АФ-175/0108, заключенный между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области, учреждением "Дом офицеров" и обществом "Верона".

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Верона" просит обжалуемый судебный акт отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя, материалами дела (дополнительным соглашением N 1 к договору аренды от 22.10.2004, дополнительным соглашением N 3 и приложениями к нему N 1-4, актом приема-передачи в аренду нежилых помещений) подтверждается, что спорные помещения переданы арендатору не позднее 14.01.2005 и именно с этой даты следует исчислять срок исковой давности по заявленному требованию. Заявитель полагает, что срок исковой давности истцом пропущен. Общество "Верона" также полагает, что прокурор в силу п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" не имел права обращаться в суд с данным иском, поскольку интересы Российской Федерации не были нарушены. Заявитель считает, что согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 названный договор аренды мог быть заключен без проведения конкурса.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении спора судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании приказа Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области от 22.10.2004 N 1299 Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области (арендодатель), учреждением "Дом офицеров" (титульный владелец) и обществом "Верона" (арендатор) подписан договор от 22.10.2004 N АФ-175/0108 аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, общей площадью 502,2 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, для использования под офисные помещения, помещения общественного питания, развлекательного центра сроком с 01.12.2004 по 01.01.2008. Ответчиками подписан акт приема-сдачи в аренду нежилых помещений (т. 1, л.д. 26-30).

Теми же сторонами 16.12.2004, 27.12.2004 подписаны дополнительные соглашения N 1, 2 к договору аренды от 22.10.2004, согласно условиям которых срок аренды спорного помещения установлен с 01.05.2005 по 01.06.2008, арендодатель и титульный владелец дали согласие на сдачу имущества в субаренду. Дополнительным соглашением N 3 уточнена площадь нежилых помещений и их технические характеристики (т. 1, л.д. 31, 36).

Государственная регистрация оспариваемого договора аренды, а также дополнительных соглашений к нему произведена 24.02.2005.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 17.10.2007 N 4 к договору аренды права и обязанности арендодателя переданы титульному владельцу - учреждению "Дом офицеров" (т. 1, л.д. 40, оборот).

Прокурор, считая, что договор аренды от 22.10.2004 заключен в нарушение п. 3 постановления Правительства Свердловской области от 30.06.1998 N 685 без проведения обязательного конкурса, в связи с чем нарушены права иных хозяйствующих субъектов, лишенных возможности участия в конкурсе, а также экономические интересы Российской Федерации на заключение договора аренды на выгодных для нее условиях, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Судом первой инстанции правильно указано, что приведенный перечень исключений является исчерпывающим.

Поскольку договор аренды нежилых помещений от 22.10.2004 заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в п. 3 названного постановления Правительства Российской Федерации исключениям, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

При рассмотрении спора судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что срок исковой давности по настоящему спору, о пропуске которого заявлено ответчиком, не истек.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1. ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Общество "Верона", заявляя о пропуске истцом срока исковой давности, указало на то, что данный срок должен исчисляться с 14.01.2005 - даты подписания акта приема-передачи спорного помещения по договору аренды, ссылаясь при этом на п. 4 дополнительного соглашения N 3 к договору, которым определено, что технические характеристики помещений, расположение их в здании и передача в аренду принимаются сторонами согласно приложениям N 1, 2, 4 к данному дополнительному соглашению с 14.01.2005.

Вместе с тем, как установлено судом, акт приема-передачи помещения не содержит даты составления, из содержания п. 4 дополнительного соглашения N 3 следует, что стороны приняли с указанной даты новые технические характеристики объекта аренды в связи с получением технической информации Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации"; дополнительным соглашением от 16.12.2004 N 1 стороны установили срок аренды с 01.05.2005, в связи с чем судом обоснованно отклонен довод ответчика о том, что подписанием дополнительного соглашения N 3 стороны констатировали факт передачи помещения в пользование арендатору с 14.01.2005.

Также судом первой инстанции учтено, что 15.02.2005 обществом "Верона" и обществом "СССР" подписан договор субаренды нежилого помещения общей площадью 517 кв.м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, для использования под офисные помещения, помещения общественного питания, развлекательного центра сроком с 01.03.2005 по 01.06.2008 (т. 1, л.д. 44-46).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды зарегистрирован 10.06.2005, поэтому судом сделан вывод о том, что договор не мог исполняться сторонами до указанной даты, в связи с чем ссылка ответчика на факт передачи имущества в субаренду 01.03.2005, как подтверждение передачи помещения в пользование ответчику ранее 01.05.2005, обоснованно не принята судом во внимание.

С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод заявителя о том, что прокурор в силу п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" не имел права обращаться в суд с данным иском, поскольку интересы Российской Федерации не были нарушены, судом кассационной инстанции отклоняется.

В силу ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

С учетом предмета исковых требований, правового обоснования и субъектного состава сделки (Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области и Федеральное государственное учреждение культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации) вывод суда о том, что прокурор обратился с иском в пределах полномочий, установленных процессуальным законодательством, является верным.

Ссылка общества "Верона" на то, что формулировка п. 3 названного постановления Правительства Российской Федерации не императивна по своему характеру и не может рассматриваться как обязательное условие и требование проведения конкурса, подлежащее применению, рассмотрена судом первой инстанции и правильно отклонена как основанная на неверном толковании данного нормативного акта.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2008 по делу N А60-5623/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Верона" - без удовлетворения.