Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 июля 2008 г. N А60-6630/2008-С3 Требование о выселении ответчика из нежилого помещения в связи с отказом истца от договора аренды не удовлетворено, поскольку учреждение по рассматриваемому договору аренды не являлось арендодателем имущества, поэтому не имело права отказываться от договора (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 июля 2008 г. N А60-6630/2008-С3

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2008 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Федерального государственного учреждения культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации к Автономной некоммерческой организации "Центр правовых и экономических экспертиз"

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области,

об освобождении нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: А.С. Вавилов, представитель по доверенности N б/н от 29.05.2008 г., Е.Н. Лаврова, представитель по доверенности N 2 от 10.01.2008 г.,

от ответчика: Д.И. Баяндин, представитель по доверенности N б/н от 29.05.2008 г.

от третьего лица: надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, что подтверждается уведомлением органа связи, явку своего представителя не обеспечил.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, начавшемся 02 июля 2008 г. в 11 час. 40 мин., в соответствии со ст. 163 АПК РФ с целью представления дополнительных документов объявлен перерыв до 09 июля 2008 г. до 14 час 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии - от истца: А.С. Вавилов, представитель по доверенности N б/н от 29.05.2008 г., Е.Н. Лаврова, представитель по доверенности N 2 от 10.01.2008 г., от ответчика: Д.И. Баяндин, представитель по доверенности N б/н от 29.05.2008 г., от третьего лица: А.В. Прядеин, представитель по доверенности N N АЛ-2620 от 14.04.2008 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Автономной некоммерческой организации "Центр правовых и экономических экспертиз" об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, общей площадью 143,0 кв.м, занимаемого ответчиком на основании договора аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г., в связи с расторжением истцом договора (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, исковые требования не признает.

Определением от 30.05.2008 г. в соответствии с частью 3 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд привлекает в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (620000, г. Екатеринбург, ул. Восточная, 52), так как судебный акт по настоящему делу может повлиять на его права и обязанности.

В судебном заседании, начавшемся 02.07.2008 г., истец заявил ходатайство об изменении основания исковых требований - просит выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения на основании того, что договор аренды N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. является ничтожным, поскольку был заключен без проведения конкурса, что противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. N 685 (в редакции от 27.11.2000 г.) "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований рассмотрено и принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании, начавшемся 02.07.2007 г., заявил о пропуске срока исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки (срок исковой давности, по мнению ответчика, следует исчислять с 22.09.2003 г.).

После перерыва в судебном заседании, состоявшемся 09.07.2008 г., истец уточнил основание исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ, а именно: просит выселить ответчика на основании того обстоятельства, что между сторонами был заключен договор N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. (аренды), впоследствии возобновленный на неопределенный срок, истец в силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора, предупредив об этом ответчика за три месяца, и в силу ст.ст. 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации просит суд выселить ответчика из занимаемых нежилых помещений (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Уточнение основания исковых требований занесено в протокол судебного заседания и удостоверено подписью стороны.

Уточнение рассмотрено и принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании подтвердил, что дополнительное соглашение N 1 от 02.07.2003 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.09.2003 г. за регистрационным номером 66-01/01-233/03-396.

Ответчик в судебном заседании, состоявшемся 09.07.2008 г., указал, что настаивает на ходатайстве о пропуске исковой давности применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец в судебном заседании подтвердил, что уведомление об отказе от договора аренды за N 277 от 20.12.2007 г. было направлено по фактическому адресу ответчика.

Ответчик, в свою очередь, в судебном заседании подтвердил, что адрес: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, оф. 301, является его фактическим адресом и пояснил, что о пропуске срока исковой давности заявляет в части требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки (с 31.01.2003 г. следует исчислять).

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.07.2002 г. N 2312 Автономной некоммерческой организации "Центр правовых и экономических экспертиз" предоставлено нежилое помещение общей площадью 143,0 кв.м, расположенное по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, на срок с 01.01.2002 г. по 01.10.2005 г.

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, выступающим в лице собственника (именуемым в договоре - арендодатель), Федеральным государственным учреждением культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа", содержащим на своем балансе и владеющим на праве оперативного управления предоставляемыми в аренду помещениями (именуемым в договоре - титульный владелец), и Автономной некоммерческой организации "Центр правовых и экономических экспертиз" (именуемым в договоре - арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 143,0 кв.м, расположенные на 3-м этаже в доме 27, по ул. Первомайская в г. Екатеринбурге, для использования под: офис.

Указанное нежилое помещение индивидуализировано сторонами в Приложении N 2 к договору, где приведен план объекта согласно технической информации, согласованный истцом и ответчиком. Срок аренды устанавливается с 01.10.2002 по 01.10.2005 г. (п. 1.2 договора) - указанный договор подлежал государственной регистрации как заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"). Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 02.07.2003 г. N 1, зарегистрированным в установленном порядке, уточнена площадь арендуемого нежилого помещения - 129,3 кв.м, на 3 этаже, по ул. Первомайская в г. Екатеринбурге.

Нежилое помещение, сданное в аренду, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, запись о регистрации права N 66-01/01-25/2002-40 от 24.06.2002 г., и передано на праве оперативного управления истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления от 30.06.2004 г., запись о регистрации права от 18.12.2002 г. N 66-01/01-543/2002-77.

Факт предоставления ответчику в аренду нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 01.10.2002 г., подписанным сторонами в качестве Приложения N 4 к договору аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г.

В силу п. 4.2., 4.3. рассматриваемого договора досрочное его расторжение в одностороннем порядке не допускается за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. Договор аренды может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке с выселением арендатора из арендуемых помещений в следующих случаях: систематического нарушения арендатором условий договора, предусмотренных п. 1.5, 2.6.2, 2.6.3, 2.6.8 договора; в случае невнесения арендатором арендной платы и других платежей в соответствии с условиями договора в течение двух месяцев; в случае лишения арендатора лицензии на ведение той деятельности, для ведения которой был передан объект, в случае ликвидации арендатора.

Истец, ссылаясь в качестве нормативного и фактического обоснования исковых требований на ст.ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, после прекращения срока действия договора (01.10.2005 г.) арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, сданными ему в аренду, следовательно, договор аренды N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. считается возобновленным на неопределенный срок в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В материалы дела представлено уведомление от 20.12.2007 г. N 277 об отказе от рассматриваемого договора аренды, направленное истцом в адрес фактического местонахождения ответчика.

Указанный документ истец рассматривает в качестве доказательства соблюдения порядка отказа арендодателя от договора аренды в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако Федеральное государственное учреждение культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" по рассматриваемому договору аренды N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. не являлось арендодателем имущества, поэтому не имело права отказываться от договора в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о выселении ответчика в связи с отказом истца от договора аренды (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод истца о том, что учреждения могут сдавать в аренду имущество, поэтому истец является арендодателем сданного в аренду имущества, судом отклоняется, поскольку исходя из волеизъявления сторон в рассматриваемом договоре, а также исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), в договоре аренды N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. четко указан правовой статус каждой стороны, в том числе истца, который указан в договоре как титульный владелец, обратного истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Ссылка истца на дополнительное соглашение к договору аренды N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, от 17.10.2007 г., согласно которому Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом передало права и обязанности арендодателя по рассматриваемому договору титульному владельцу данного имущества, судом отклоняется, поскольку указанное дополнительное соглашение не прошло процедуру государственной регистрации, соответственно не является заключенным (п. 9 Информационного Письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59).

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Ссылка истца на то обстоятельство, что в силу п. 7.2. рассматриваемого договора аренды обязанность по государственной регистрации договора, и все расходы, связанные с регистрацией, возлагаются на арендатора, судом не принимается, поскольку в рамках настоящего дела не рассматриваются требования истца о понуждении арендатора к государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды (ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, рассматриваемый договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. является ничтожной сделкой.

В силу п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции от 27.11.2000 г., действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора аренды) заключение договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации за исключением следующих случаев: а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Данный перечень является исчерпывающим.

Словооборот "как правило" в названном постановлении носит не рекомендательный, а императивный характер; проведение торгов на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества является обязательным, за исключением случаев, указанных в самом Постановлении.

Договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. был заключен без проведения конкурса.

В перечень исключений, при которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, объект аренды не относится. Обратного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Договор N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. заключен без проведения конкурса, что свидетельствует о нарушении порядка, установленного п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 г. N 685.

Поскольку договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-542/1005 от 29.07.2002 г. заключен с нарушением требования закона, то он является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.

Однако с учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется, в иске следует отказать в полном объеме.

Ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки арбитражным судом не рассматривается, поскольку истцом в настоящем деле не предъявлялись исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Государственная пошлина по иску относится на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 17, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.