Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2008 г. N А60-2297/2008-С3 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, поскольку при сдаче в аренду подвального нежилого помещения согласие собственников жилых помещений на заключение спорного договора получено не было, доказательств обратного ответчиками не представлено, кроме того, спорные помещения не обладают самостоятельными полезными свойствами, не являются обслуживающими одного из обособленных помещений жилого дома, а напротив, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 июля 2008 г. N А60-2297/2008-С3

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2008 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Заместителя Прокурора Свердловской области к Администрации г. Н. Тагила, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ"

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижнего Тагила,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании:

от 08.07.2008 г.:

от истца: М.А. Васильева, представитель по доверенности N 8-13-07 от 16.10.2007 г.,

от ответчиков: от Администрации г. Нижнего Тагила - Л.Н. Копылова, представитель по доверенности N 50-1928 от 22.10.2007 г.; от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" - надлежащим образом извещено о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило.

от третьего лица - А.О. Буйнов, представитель по доверенности б/н от 15.01.2008 г.;

При таких обстоятельствах судебное заседание проводится в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании, начавшемся 08 июля 2008 г. в 11 час. 00 мин., в соответствии со ст. 163 АПК РФ с целью представления дополнительных доказательств объявлен перерыв до 15 июля 2008 г. до 13 час 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии - от истца: М.А. Васильева, представитель по доверенности N 8-13-07 от 16.10.2007 г., от ответчиков: от Администрации г. Нижнего Тагила - Л.Н. Копылова, представитель по доверенности N 50-1928 от 22.10.2007 г.; от третьего лица - А.О. Буйнов, представитель по доверенности б/н от 15.01.2008 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании, начавшемся 15 июля 2008 г. в 13 час. 30 мин., в соответствии со ст. 163 АПК РФ с целью представления дополнительных доказательств объявлен перерыв до 16 июля 2008 г. до 16 час 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии - от истца: М.А. Васильева, представитель по доверенности N 8-13-07 от 16.10.2007 г., от ответчиков: от Администрации г. Нижнего Тагила - Л.Н. Копылова, представитель по доверенности N 50-1928 от 22.10.2007 г.; от третьего лица - А.В. Климцев, представитель по доверенности N 1 от 11.01.2008 г.;

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды объекта муниципального нежилого фонда МО "город Н. Тагил" от 15.07.2005 г. N 52, заключенного между ответчиками, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" передать МО "город Н. Тагил" часть здания, расположенного в подвальном помещении здания по адресу: г. Н. Тагил, ул. Мира, 71.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Определением от 21.04.2008 г. арбитражный суд исходя из ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижнего Тагила (622034, Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, 1а), так как судебный акт по настоящему делу может повлиять на его права и обязанности.

После перерыва арбитражный суд в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предложил сторонам произвести экспертизу на предмет нахождения в спорном подвальном помещении коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры в доме.

Стороны от проведения экспертизы отказались, что подтверждается подписями представителей лиц, участвующих в деле, в протоколе судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Н. Тагила (именуемой в договоре - владелец) в лице начальника Управления по жилищной политике Администрации г. Нижний Тагил Смирновой Н.М. и Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" (именуемым в договоре - предприятие) 15.07.2005 г. заключен договор об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием (предпринимателем) у администрации города, в соответствии с условиями которого владелец предоставляет предприятию во временное пользование подвальное помещение в жилом доме по адресу: проспект Мира, дом N 71, общей площадью 18,0 кв. метров, для использования в качестве офиса. Срок использования помещения оговорен сторонами в п. 8.1. договора и составляет период с 15.07.2005 г. до 12.07.2006 г.

Между тем, как установлено судом, на момент сдачи подвального помещения, общей площадью 18,0 кв.м, в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" 109 квартир в жилом доме, в котором расположен спорный объект, были приватизированы и находились в частной собственности проживающих в них граждан.

Согласно пункту 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При сдаче в аренду подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, проспект Мира, дом N 71, общей площадью 18,0 кв.м, согласие собственников жилых помещений на заключение спорного договора получено не было. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Указанное подтверждается также и рекомендациями Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа (N 1/2007 г. от 23-24.05.2007 г.), согласно которым подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в порядке, установленном нормами Жилищного кодекса.

То обстоятельство, что подвальное помещение, общей площадью 18,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, проспект Мира, дом N 71, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть является общим имуществом в многоквартирном доме, подтверждается материалами дела, а именно: актом обследования помещения от 12.10.2007 г., составленным и.о. зам. прокурора Тагилстроевского района г. Нижнего Тагила Колаева О.В., директором по производству Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" Землянского А.В., согласно которому в рассматриваемом помещении проходят трубы теплотрассы, домовые стояки проходят через обследуемое помещение, отключающая аппаратура находится в помещении, а также актом обследования помещения от 14.07.2008 г., составленного по требованию арбитражного суда, согласно которому в рассматриваемом помещении расположены две трубы теплотрассы.

Ссылка ответчиков на то обстоятельство, что в указанном подвальном помещении расположены трубы теплотрассы, по которым доставляется горячая вода в соседние жилые дома (по ул. Победы, д. 20, 22), судом отклоняется, поскольку без специальных знаний (без проведения соответствующей экспертизы) указанное обстоятельство нельзя считать установленным, а стороны от предложенной судом экспертизы на предмет установления нахождения в спорном подвальном помещении коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры в данном доме, отказались, что подтверждается подписями представителей лиц, участвующих в деле, в протоколе судебного заседания.

Таким образом, с учетом вышеизложенного судом установлено, что спорные подвальные помещения не обладают самостоятельными полезными свойствами, не являются обслуживающими одного из обособленных помещений жилого дома (например, нежилое пристроенное помещение), а напротив, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома. Обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиками не доказано.

Кроме того, при сдаче в аренду подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Н. Тагил, ул. Мира, 71, общей площадью 18,0 кв.м, согласие собственников жилых помещений жилого дома по ул. Мира, 71 на заключение спорного договора получено не было. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Представленная ответчиком - Администрацией г. Нижний Тагил - копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 71 по проспекту Мира от 28.06.2005 г., свидетельствующая, по мнению ответчика, о согласии жильцов данного дома на передачу в аренду спорного помещения, судом не принимается в порядке ч. 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку, помимо копии данного протокола, в материалы дела истцом представлена копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 71 по проспекту Мира от 28.06.2005 г. (копия из материалов уголовного дела N 43837), в которой отсутствует согласие жильцов данного дома на передачу в аренду спорного подвального помещения.

В соответствии с ч. 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

На основании изложенного суд не может принять в качестве доказательства согласия на передачу в аренду жильцов представленную ответчиком копию протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 71 по проспекту Мира от 28.06.2005 г.

Таким образом, при заключении договора аренды ответчиками были нарушены требования действовавшего законодательства относительно сдачи общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме в аренду.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение в аренду лого помещения. вентили подачи собст

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая, что договор аренды N 52 от 15.07.2005 г. заключен Администрацией города Нижний Тагил, не обладающей правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст.ст. 244, 246, 608, 290, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, данная сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах требования заместителя прокурора заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме на основании ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Правовой режим имущества, не являющегося частями квартир многоквартирного жилого дома и предназначенного для обслуживания более одного помещения в таком доме, также определен нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ такое имущество является общим имуществом собственников помещений в жилом доме и рассматривается как единый объект права. Правовой режим этого имущества не предполагает возможность самостоятельного отчуждения его частей (лестниц, коридоров, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, и др.).

Как следует из материалов дела, большинство квартир, расположенных в жилом доме по адресу: г. Н. Тагил, ул. Мира, 71, приватизированы физическими лицами.

При таких обстоятельствах не может быть признано соответствующим положениям ст. 290 Гражданского кодекса РФ и не нарушающим права и законные интересы собственников помещений жилого дома в отношении общего имущества Постановление Главы города Нижний Тагил от 11.03.1998 г. N 115, а также акт передачи объектов городского назначения в муниципальную собственность (по состоянию на 01.04.1999 г.), на основании которых жилой дом в г. Н. Тагил, ул. Мира, 71, внесен в перечень объектов, закрепляемых в муниципальной собственности г. Нижнего Тагила.

С учетом вышеизложенного в силу положений абзаца 12 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации Постановление главы города Нижний Тагил от 11.03.1998 г. N 115 не подлежит применению судом при рассмотрении настоящего дела.

В материалы дела ответчиком - Администрации г. Нижнего Тагила - представлена выписка из реестра муниципального имущества города Нижнего Тагила, свидетельствующая о том, что нежилое помещение в подвальной части здания жилого назначения, общей площадью 18,0 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Мира, 71, находится в муниципальной собственности г. Нижнего Тагила на основании Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность", а также Постановления Главы города Нижний Тагил N 115 от 11.03.1998 г.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Имеется в виду Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"

При этом доводы ответчика о том, что спорные помещения являются собственностью МО г. Нижний Тагил, исходя из Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность" (приложение N 3) отклонены судом, поскольку недвижимое имущество не может считаться заведомо относящимся к объектам, включенным в приложение 3 к названному Постановлению при отсутствии каких-либо документов, подтверждающих его назначение и характер использования.

Кроме того, судом установлено, что оспариваемый договор N 52 от 15.07.2005 г. заключен со стороны Администрации города Нижний Тагил Смирновой Н.М., действующей на основании доверенности от 12.07.2004 г., выданной Главой Муниципального образования "город Нижний Тагил", согласно которой Смирнова Н.В. наделяется правами подписывать договоры в качестве представителя муниципального образования г. Нижний Тагил по сделкам, связанным с жилищным фондом Муниципального образования г. Нижний Тагил.

В силу ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Как указано выше, рассматриваемое нежилое подвальное помещение не принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Нижний Тагил, а также не относится к муниципальному жилищному фонду, следовательно, данный договор аренды N 52 от 15.07.2005 г. заключен со стороны Администрации города Нижний Тагил неуполномоченным лицом.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчиков в равных долях в силу ст. 110 АПК РФ. Поскольку требования Заместителя Прокурора Свердловской области, который в установленном порядке освобожден от уплаты государственной пошлины, удовлетворены, государственную пошлину по иску следует взыскать с ответчиков по 1000 руб. 00 коп. с каждого (п. 3 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").

На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды объекта муниципального нежилого фонда МО "город Н. Тагил" от 15.07.2005 г. N 52, заключенный между Администрацией города Нижний Тагил и Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ" передать Муниципальному образованию г. Нижний Тагил в лице Администрации города Нижний Тагил часть здания, расположенного в подвальном помещении здания по адресу: г. Н. Тагил, ул. Мира, 71.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартал-НТ", Администрации города Нижний Тагил в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 руб. 00 коп. в равных долях.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.