Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2008 г. N А60-4822/2008-С1 Требование о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения не удовлетворено, поскольку истец не являлся собственником объекта недвижимости (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 августа 2008 г. N А60-4822/2008-С1

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2009 г. N Ф09-9623/08-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2008 г.

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2008 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-4822/2008-С1 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Анталекс"

третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации, Администрация г. Екатеринбурга, Екатеринбургская квартирно-эксплуатационную часть о взыскании 55083 руб. 34 коп. и выселении,

при участии в судебном заседании

от истца: А.В. Захарченко - представитель по доверенности N АЛ-5655 от 21.07.2008 г.;

от ответчика: Ю.А. Зеленцов, представитель по доверенности от 18.09.2006 г.;

от третьих лиц: не явились.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика 55083 руб. 34 коп., в том числе: 36635 руб. 35 коп. - задолженность по арендным платежам за период с 01.11.2007 г. по 29.02.2008 г. на основании договора аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-1008/1103 от 30.12.2002 г., 12685 руб. 72 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей на основании п. 5.1.1 договора за период с 05.11.2007 г. по 01.03.2008 г., 5762 руб. 27 коп. - неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств на основании п. 5.1.2 договора.

Кроме того, истец просит выселить ООО фирма "Анталекс" из нежилых помещений общей площадью 177,3 кв.м, расположенных в подвале здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 82.

Исковые требования мотивированы ссылкой на ст.ст. 330, 610, п. 2 ст. 621, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением арбитражного суда от 27.05.2008 г. к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство обороны Российской Федерации и Администрация г. Екатеринбурга.

Определением арбитражного суда от 15.07.2008 г. судебное разбирательство было отложено в связи с привлечением к участию в деле в качестве в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Екатеринбургской квартирно-эксплуатационной части.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (уведомления о вручении - в материалах дела).

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик исковые требования не признает. В ранее представленном суду отзыве ответчик в частности указал на следующие обстоятельства.

Истец не является лицом, имеющим право на предъявление искового заявления о выселении и взыскании денежных средств. Согласно сообщению об отказе в предоставлении запрашиваемой информации N 01/286/2008-175 от 28.03.2008 г. в отношении спорных помещений информация не может быть предоставлена, поскольку в Едином Государственном реестре прав записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют.

Подвальные помещения, занимаемые ответчиком, имеют технический характер и предназначены для обслуживания инженерных коммуникаций жилого дома. Поскольку такие помещения в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, то они не могут принадлежать на праве собственности одному лицу.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области не является лицом, уполномоченным законом или собственниками помещений многоквартирного жилого дома на распоряжение общим имуществом. Следовательно, истец не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате, а также применять меры ответственности за нарушение условий договора.

14.08.2008 г. в адрес арбитражного суда поступили письменные дополнения к отзыву, в которых ответчик ссылается в частности на следующие обстоятельства.

Исходя из Приложения N 1 договору аренды спорных помещений ("Ведомость о составе, характеристике, техническом состоянии и стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений") арендованные помещения являются частью подвала здания. Следовательно, спорные помещения в качестве самостоятельного объекта права на момент их предоставления в аренду выделены не были.

Исходя из письма ЕМУП "Восточное" N 238 от 15.04.2008 г . через занимаемые ответчиком подвальные помещения проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего жилого дома. Данные помещения в силу закона относятся к общему имуществу собственников помещения дома.

В отчете об оценке N 52-05/Н, подготовленном по заданию ответчика ООО "Гранд Оценка", указано, что "представленное на оценку помещение является частью подвала здания, и его функциональное назначение предполагалось как помещение для обслуживания коммуникаций здания".

Учитывая положения п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и сведения Отчета об оценке N 52-05/Н, ответчик делает вывод о том, что занимаемые им помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Служебная записка, имеющаяся в материалах дела, не может подтверждать право собственности Российской Федерации на спорные нежилые помещения.

Согласно п. 13 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 447 от 16.07.2007 г. "О совершенствовании учета федерального имущества", документом, подтверждающим факт учета федерального имущества в реестре, является выписка из реестра, содержащая номер и дату присвоения временного или постоянного реестрового номера федерального имущества и иные достаточные для идентификации федерального имущества сведения по их состоянию в реестре на дату выдачи выписки из него.

В связи с изложенными обстоятельствами ответчик считает, что право федеральной собственности на спорные помещения истцом в установленном законом порядке не подтверждено.

В представленных суду возражениях на отзыв ответчика истец указал следующее.

Согласно п. 12 ст. 1 Федерального Закона от 31.05.1996 г. N 61-ФЗ "Об Обороне" имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

Также в соответствии с приложением N 1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 имущество вооруженных сил, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел Российской Федерации и других учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР является исключительно федеральной собственностью.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр, надлежит руководствоваться приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца и ответчика, арбитражный суд установил, что 30.12.2002г. между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области от лица собственника (арендодателем), Министерством обороны Российской Федерации, содержащем на балансе и владеющим на праве оперативного управления (титульным владельцем в лице Екатеринбургской КЭЧ) и ООО фирма "Анталекс" (арендатором) заключен договор аренды помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-1008/1103 на срок с 01.12.2002 г. по 25.11.2003 г.

В соответствии с п. 1.1. договора N АФ-1008/1103 от 30.12.2002 г. на основании акта приема-передачи в аренду ответчику было передано нежилое помещение общей площадью 177,3 кв.м, расположенное в подвале дома N 82 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге, для использования под склад. Общая площадь подвала 2703,5кв.м (приложение N 1 к договору - ведомость о составе, характеристике, техническом состоянии и стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений). Спорные помещения в качестве самостоятельного объекта права на момент их предоставления в аренду выделены не были.

Как указывает истец, по истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться спорным помещением. Возражений по данному факту у истца не имелось.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным не тех же условиях на неопределенный срок. При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Истец направил в адрес ответчика письмо N АЛ-7145 от 25.09.2007 г., в котором на основании ст. 610 ГК РФ уведомил ООО фирма "Анталекс" об отказе от договора аренды N АФ-1008/1103 от 30.12.2002 г. и предложил в кратчайшие сроки освободить занимаемые помещения по адресу: ул. Куйбышева, 82, г. Екатеринбург, Свердловская область и передать арендуемое имущество по акту приема-передачи титульному владельцу.

Истец, ссылаясь на почтовое уведомление (оттиск календарного штемпеля от 23.10.2007 г.), приложенное к исковому заявлению, указывает на получение ответчиком данного письма.

Поскольку указанные в письме требования ответчиком исполнены не были, истец обратился с арбитражный суд с настоящим иском.

За пользование спорным помещением за период с 01.11.2007 г. по 29.02.2008 г. истец начислил арендную плату в общей сумме 36635 руб. 35 коп.

Согласно п. 3.2. договора N АФ-1008/1103 от 30.12.2002 г. ежемесячные платежи за пользование нежилыми помещениями подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с приложением N 3 к настоящему договору.

Арендная плата и налог на добавленную стоимость по договору аренды нежилых помещений вносятся раздельно (п. 3.5. договора).

В соответствии с п. 3.5.1. договора N АФ-1008/1103 от 30.12.2002 г. арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом до 5 числа каждого месяца.

На момент рассмотрения дела в суде оплаты ответчиком не производилось. За неуплату арендных платежей истец на основании п. 5.1.1. договора N АФ-1008/1103 от 30.12.2002 г. начислил пени в сумме 12685 руб. 72 коп. за период с 05.11.2007 г. по 01.03.2008 г. исходя из 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Кроме того, истец на основании п. 5.1.2. указанного договора начислил неустойку в сумме 5762 руб. 27 коп. за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств исходя из 5% годовой арендной платы.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей, а также неустойки за неисполнение обязательств удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Истец в обоснование своего права сдавать спорное нежилое помещение (часть подвала) в аренду ссылается на служебную записку N 5 от 13.03.2008 г., в соответствии с которой начальник отдела учета, перераспределения федерального имущества и аналитического обеспечения указывает на то, что по состоянию на 27.08.2007 г., объект учета - жилой дом, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, военный городок N 23, ул. Куйбышева, 82 находится у ГУ "Екатеринбургская КЭЧ".

Кроме того, ссылается на приложение N 1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1, согласно которому имущество вооруженных сил, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел Российской Федерации и других учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР является исключительно федеральной собственностью.

Других обстоятельств и доказательств в подтверждение правомочий собственника истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Между тем спорные нежилые помещения расположены в подвале многоквартирного жилого дома, часть квартир в котором принадлежит на праве собственности гражданам, что подтверждено соответствующими выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, часть квартир относится к муниципальному жилому фонду (Постановление Главы города Екатеринбурга от 05.09.2007 г. N 4126 "О приеме в собственность муниципального образования _", Приложение к Постановлению). Управляющей компанией для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 82 выбрано ООО "УК ЖКХ Октябрьского района" (Протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 4 от 05.03.2008 г.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, в силу приобретения гражданином в собственность квартиры в многоквартирном доме у него возникает право общей (наряду с муниципальным образованием) долевой собственности на общие помещения дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Из содержания вышеизложенных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования. Нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, следовательно, могут самостоятельно использоваться.

Кроме того, согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г. в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

С учетом изложенного, занимаемые арендатором подвальные помещения в жилом многоквартирном доме следует отнести к общему имуществу собственников квартир.

В материалы дела представлено письмо ЕМУП "Водоканал" от 15.04.2008 г. N 238 из которого следует, что в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, занимаемого ООО "Анталекс" находятся: тепловой узел жилого дома, общедомовой водомерный счетчик с центральной задвижкой, проходят тепловые, водопроводные и канализационные сети дома.

Кроме того, в материалы дела представлен отчет независимого оценщика ЗАО "Гранд Оценка" в котором приведены фотографии подвальных помещений, а также дано заключение о том, что спорное нежилое помещение (177,3 кв.м) является частью подвала здания, и его функциональное первоначальное назначение предполагалось как помещение для обслуживания коммуникаций здания.

При таких обстоятельствах, следует признать, что нежилые помещения подвала, переданные во владение и пользование арендатору, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном жилом доме, в связи с чем в силу ст. 246 ГК РФ распоряжение данным имуществом возможно лишь по соглашению всех ее участников. Доказательств наличия такого соглашения ответчиками в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

С учетом изложенного, договор аренды от 30.12.2002 г. N АФ-1008/1103, заключенный между истцом и ответчиком, не соответствует требованиям закона, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Служебная записка, имеющаяся в материалах дела, не может подтверждать право собственности Российской Федерации на спорные нежилые помещения.

Таким образом, истец, не являясь собственником объекта недвижимости общей площадью 177,3 кв.м, расположенного в подвале здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 82., не может являться его арендодателем и получателем арендных платежей (ст.ст. 209, 608, 614 ГК РФ), а также обращаться с требованием о выселении ответчика из занимаемых им помещений. Иным образом свою заинтересованность истец не доказал (ст. 4 АПК РФ).

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что требования истца заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Ссылки истца на приложение N 1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 и представленную в дело служебную записку в подтверждение правомочий собственника являются несостоятельными.

Служебная записка не может являться надлежащим доказательством подтверждающим право федеральной собственности.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр, надлежит руководствоваться приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не доказал, что спорные нежилые помещения (часть подвала) является имуществом вооруженных сил.

Расходы по оплате госпошлины относятся на истца на основании ст. 110 АПК РФ. Поскольку определением суда от 19.03.2008 г. истцу была предоставлена отсрочка от уплаты госпошлины до принятия решения, государственная пошлина за рассмотрение настоящего спора подлежит взысканию с истца непосредственно в доход федерального бюджета Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В иске отказать.

2. Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4152 руб. 50 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.