Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2009 г. N Ф09-9623/08-С6 Суд отказал во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, поскольку договор аренды заключен лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, в связи с чем указанный договор является недействительным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 января 2009 г. N Ф09-9623/08-С6

Дело N А60-4822/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - территориальное управление) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2008 по делу N А60-4822/2008.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

территориального управления - Захарченко А.В. (доверенность от 05.09.2008 N АЛ-6870);

общества с ограниченной ответственностью фирма "Анталекс" (далее -общество "Анталекс") - Зеленцов Ю.А. (доверенность от 18.09.2006).

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Анталекс" о взыскании 55083 руб. 34 коп., в том числе 36635 руб. 35 коп. - задолженности по арендной плате за период с 01.11.2007 по 29.02.2008, 12685 руб. 72 коп. - пени, начисленной за просрочку внесения арендных платежей за период с 05.11.2007 по 01.03.2008, 5762 руб. 27 коп. - неустойки, а также о выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 177,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 82.

Определением суда от 27.05.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство обороны Российской Федерации, администрация г. Екатеринбурга.

Определением суда от 15.07.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть.

Решением суда от 18.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, территориальное управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что письмо ЕМУП "Водоканал" от 15.04.2008 N 238 не является допустимым доказательством, подтверждающим право общей собственности, поскольку данная справка выдана неуправомоченным лицом. Заявитель указывает, что в соответствии с п. 1, 6 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086, только территориальный орган Государственной жилищной комиссии является компетентным лицом для признания помещений принадлежащими на праве общей долевой собственности. По мнению территориального управления, надлежащим доказательством права общей долевой собственности является свидетельство о государственной регистрации данного права, которое в деле отсутствует. Заявитель считает, что согласно информации БТИ, указанной в техническом паспорте, в спорных помещениях располагались швейные цеха и складские помещения, а информации о том, что данные помещения носят исключительно технический характер, не имеется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), Министерством обороны Российской Федерации, содержащим на балансе и владеющим на праве оперативного управления (титульным владельцем в лице Екатеринбургской квартирно-эксплуатационной части), и обществом "Анталекс" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 30.12.2002 N АФ-1008/1103, согласно условиям которого арендатору передано в аренду нежилое помещение общей площадью 177,3 кв.м, расположенное в подвале дома N 82 по ул. Куйбышева, г. Екатеринбурга на срок с 01.12.2002 по 25.11.2003.

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

По истечении срока договора аренды общество "Анталекс" продолжало пользоваться нежилым помещением, территориальное управление возражений не заявляло.

Письмом от 25.09.2007 N АЛ-7145 территориальное управление уведомило общество "Анталекс" об отказе от договора аренды и предложило освободить спорное нежилое помещение.

В связи с тем, что требования, изложенные в названном письме, ответчиком не исполнены, общество "Анталекс" своевременно не возвратило указанное в договоре аренды имущество арендодателю, территориальное управление на основании положений ст. 330, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение расположено в подвале многоквартирного жилого дома, часть квартир в котором принадлежит на праве собственности гражданам, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и часть квартир относится к муниципальному жилому фонду.

В соответствии с протоколом конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 05.03.2008 N 4 для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 82 выбрано общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района".

На основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

Из представленного в материалы дела письма ЕМУП "Водоканал" от 15.04.2008 N 238 следует, что в спорном подвальном помещении, занимаемом обществом "Анталекс", находятся тепловой узел жилого дома, общедомовой водомерный счетчик с центральной задвижкой, проходят тепловые, водопроводные и канализационные сети дома.

В соответствии с отчетом независимого оценщика - закрытого акционерного общества "Гранд Оценка" - спорное нежилое помещение является частью подвала здания, и его функциональное первоначальное назначение предполагалось как помещение для обслуживания коммуникаций зданий.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о принадлежности спорного нежилого помещения собственникам квартир дома на праве общей долевой собственности.

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Учитывая, что договор аренды от 30.12.2002 N АФ-1008/1103 заключен лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно признал его недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Выводы суда сделаны на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в соответствии с нормами действующего законодательства.

Доводы заявителя о том, что письмо ЕМУП "Водоканал" от 15.04.2008 N 238 не является допустимым доказательством, подтверждающим право общей собственности, отклоняется, поскольку спорное нежилое помещение принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме в силу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Утверждение территориального управления о том, что в соответствии с п. 1, 6 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086, только территориальный орган Государственной жилищной комиссии является компетентным лицом для признания помещений принадлежащими на праве общей долевой собственности, отклоняется как основанный на неправильном толковании положений гражданского законодательства.

Доводы заявителя по существу направлены на переоценку доказательств, исследованных судом, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, при рассмотрении дела судом допущено не было.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2008 по делу N А60-4822/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области - без удовлетворения.