Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 августа 2008 г. N Ф09-6076/08-С6 В удовлетворении иска об уменьшении суммы причитающейся арендной платы за пользование помещением отказано, поскольку истец не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды, а также заинтересованное лицо не обращалось к арендодателю или в суд с требованием об изменении условий спорного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 августа 2008 г. N Ф09-6076/08-С6

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный центр "Надежда" (далее - общество "Надежда") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2008 (резолютивная часть от 03.03.2008) по делу N А76-26383/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 (резолютивная часть от 26.05.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие:

директор общества "Надежда" - Медведева А.В. и его представитель Московец В.В. (доверенность от 01.06.2007 N 1);

представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (дате - территориальное управление) - Митина Т.В. (доверенность от 09.01.2008 N 03).

Общество "Надежда" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к территориальному управлению об уменьшении на 56277 руб. суммы причитающейся арендной платы за пользование арендуемым помещением, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Тимирязева, 27, общей площадью 179,1 кв.м (с учетом уточнений исковых требований, сделанных истцом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 96, 97).

Решением суда от 04.03.2008 (резолютивная часть от 03.03.2008) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 (резолютивная часть от 26.05.2008) решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Надежда" просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

По мнению заявителя кассационной жалобы, невозможность использования арендованного помещения в течение 71 дня в период с 2004 по 2006 год по причине затопления вследствие конструктивных недостатков в системе канализации является основанием для соразмерного уменьшения арендной платы, поскольку постоянные затопления данного помещения являются существенным ухудшением условий пользования имуществом. Общество "Надежда" также считает, что заявленное им требование об уменьшении размера арендной платы могло быть рассмотрено в рамках данного иска, а не иска об изменении договора аренды, как указал суд апелляционной инстанции.

Территориальное управление представило отзыв, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Как установлено судами, между территориальным управлением (арендодатель) и обществом "Надежда" (арендатор) 05.08.2004 заключен договор аренды N 1134-у, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тимирязева, 27, подвал, литера А, помещение 15, комнаты с 1 по 14, с 16 по 32, 5а, 25а, 25а, общей площадью 257,7 кв.м в соответствии с поэтажным планом от 14.05.2004 (т. 1, л.д. 9, 10). Как следует из п. 4.1, 4.2 названного договора, размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету и перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (т. 1, л.д. 11). Срок действия указанного договора стороны определили с 05.08.2004 по 05.08.2053.

Названное в договоре аренды помещение передано арендодателем обществу "Надежда" по акту приема-передачи имущества от 05.08.2004 (т. 1, л.д. 12).

В период с 09.12.2004 по 20.10.2006 помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тимирязева, 27, неоднократно затапливалось канализационными водами, в том числе в результате засора на наружных сетях канализации, срыва и подтекания вентиля, засора и остановки канализационного коллектора.

Поскольку арендная плата была уплачена арендатором в полном объеме, однако в период затопления помещений он не мог использовать помещение по назначению, общество "Надежда", полагая, что арендная плата за данный период уплачена им необоснованно, на основании положений ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в суд с названным иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истцом не доказано наличие оснований уменьшения задолженности арендной платы на взыскиваемую сумму, а также не определена се юридическая природа (неосновательное обогащение, убытки, возмещение расходов на устранение недостатков).

Суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 05.08.2004, на день составления указанного акта переданное обществу "Надежда" в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению (т. 1, л.д. 12).

Судами установлены факты затопления арендуемого истцом помещения в период с декабря 2004 года по октябрь 2006 года. При этом из актов осмотра помещения от 10.12.2004, 22.12.2004, 24.03.2005, 11.04.2005, 13.04.2005, 16.06.2005, 06.09.2005 (т. 1, л.д. 16-23), следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, засор наружных сетей канализации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами жилищного ремонтно-эксплуатационного управления N 8. Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды - попадания канализационных вод. Материалами дела также подтверждается, что после проведения восстановительных работ деятельность общества "Надежда" возобновлялась и на момент обращения с иском продолжала осуществляться (т. 1, л.д. 31-45).

Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества, и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 614 названного Кодекса, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Между тем требований об уменьшении ежемесячных арендных платежей на период действия договора аренды в связи с ухудшением состояния арендованного имущества на соразмерную сумму, как то предусмотрено нормами ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не заявлял. Из содержания исковых требований общества "Надежда" следует, что истец, ссылаясь на указанные правовые нормы, просит уменьшить сумму причитающейся арендной платы на 56277 руб. Сумма уменьшения арендной платы определена истцом как произведение среднедневной арендной платы на количество дней простоя, то есть уменьшение истцом арендной платы ставится в зависимость от длительности простоя производственной деятельности предприятия, а не из соразмерности арендной платы условиям пользования имуществом.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что требование о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом по сути является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, с учетом того что истец не обращался к арендодателю или в суд с требованием об изменении условий договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что рассматриваемое по данному делу требование истца об уменьшении арендной платы не может быть удовлетворено на основании положений ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что не соответствует требованиям, установленным ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Оснований для отмены судебных актов, установленных положениями ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2008 (резолютивная часть от 03.03.2008) по делу N А76-26383/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 (резолютивная часть от 26.05.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный центр "Надежда" - без удовлетворения.