Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2008 г. N 18АП-2413/2008

г. Челябинск

29 мая 2008 г.

N 18АП-2413/2008 Дело N А76-26383/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Махровой Н.В., Логиновских Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Челябинской области общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный центр "Надежда" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2008 по делу N А76-26383/2007 (судья Ярушкина Л.Я.), при участии: от истца - Медведевой А.В. (директор, решение от 01.01.2007 г.), Московец В.В. (доверенность N 1 от 01.06.2007); от ответчика - Митиной Т.В. (доверенность N 03 от 09.01.2008 г.),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью Спортивно оздоровительный центр "Надежда" (далее по тексту - ООО СОЦ "Надежда", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее по тексту - ТУФАУФИ, ответчик) с исковым заявлением (с учетом уточнений) о об уменьшении суммы причитающейся арендной платы за пользование арендуемым помещением, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Тимирязева, 27, общей площадью 179,1 кв.м., на сумму 56277 рублей.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.03.2008 исковые требования отклонены.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что фактически истцом заявлен иск об уменьшении арендной платы в счет будущих платежей. Гражданский кодекс не предусматривает такого способа защиты нарушенных прав как уменьшение арендной платы в счет будущих платежей при отсутствии согласия арендодателя.

В апелляционной жалобе ООО СОЦ "Надежда" просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Арендатор в силу ст. 612, 614 ГК РФ вправе потребовать соразмерного изменения арендной платы. Законодательство не содержит условия об обязательном наличии согласия арендодателя на такое уменьшение. Суд, установив наличие простоя, связанного с невозможностью работы в арендуемом помещении необоснованно отказал в удовлетворении иска.

Податель апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах жалобы настаивал.

Ответчик с доводами жалобы не согласился, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.08.2004 года между ТУФАУФИ по Челябинской области (арендодатель) и ООО СОЦ "Надежа" (арендатор) заключен договор аренды N 134-у, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилое помещение, расположено по адресу: г. Челябинск, ул. Тимирязева, 27, подвал, литера А, Помещение 15, комнаты с 1 по 14, с 16 по 32, 5а, 25а, 25а, общей площадью 257,7 кв.м. в соответствии с поэтажным планом от 14.05.2004. Срок действия договора стороны определили с 05 августа 2004 года по 05 августа 2053 года.

В период с 09.12.2004 по 20.10.2006 помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тимирязева, 27 неоднократно затапливалось канализационными водами, в том числе в результате засора на наружных сетях канализации, срыва и подтекания вентиля, засора и остановки канализационного коллектора.

Поскольку истцом арендная плата уплачена в полном объеме, однако в указанный период он не мог использовать помещение по назначению, полагает, что необоснованно уплатил арендную плату за указанные дни в связи, с чем и обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 КГ РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как усматривается из материалов дела, невозможность использования арендованного помещения по назначению имела место семь раз в период с декабря 2004 г. по октябрь 2006 г. в течение промежутков времени от двух до двадцати трех дней в связи с затоплением арендуемого помещения.

При этом из Актов осмотра помещения следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, находящегося на балансе МУП ПОВВ, засор наружных сетей канализации, находящихся на балансе этой же организации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами ЖРЭУ N 8, Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды - попадания канализационных вод.

Из пояснений истца и копии журнала кассира операциониста (л. д. 31-45 т. 1) следует, что после проведения восстановительных работ деятельность предприятия ООО СОЦ "Надежда" возобновлялась и продолжает осуществляться как на момент обращения с иском так и на момент рассмотрения апелляционной жалобы. Доказательств существенного ухудшения условий пользования арендованным имуществом, либо наличия на момент обращения с иском обстоятельств, препятствующих в дальнейшем пользовании имуществом по назначению, истцом не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции усматривает, что фактически требования истца заключаются не в уменьшении ежемесячных арендных платежей на период действия договора аренды в связи с ухудшением состояния арендованного имущества на соразмерную сумму, как то предусмотрено нормами ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в уменьшении задолженности истца по арендной плате на сумму в размере 56277 рублей. Обоснованность такого уменьшения истцом ставится в зависимость от длительности простоя производственной деятельности предприятия, а не из соразмерности арендной платы условиям пользования имуществом. Сумма уменьшения определена истцом как произведение среднедневной арендной платы на количество дней простоя.

Поскольку истцом не доказано наличие оснований уменьшения задолженности арендной платы на истребуемую сумму, не определена юридическая природа данной денежной суммы (неосновательное обогащение, убытки, возмещение расходов на устранение недостатков), то вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска в силу избрания ненадлежащего способа защиты является верным.

Довод апелляционной жалобы о праве арендатора в силу ст. 612, 614 ГК РФ требовать соразмерного уменьшения арендной платы и отсутствии в законодательстве условия об обязательном наличии согласия арендодателя на такое уменьшение не принимается судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Требование арендатора о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом по существу являются требованием об изменении условий договора аренды. Такое изменение в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ осуществляется по соглашению сторон. В отсутствие согласия одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при наличии установленных ст. 450, 451 ГК РФ условий. Поскольку с иском об изменении договора аренды истец не обращался, требование об уменьшении арендной платы в рамках рассматриваемого спора удовлетворено быть не может.

Довод заявителя о том, что суд, установив наличие простоя, связанного с невозможностью работы в арендуемом помещении необоснованно отказал в удовлетворении иска отклоняется как несостоятельный. Исковые требования о взыскании убытков за время простоя, предметом разбирательства по настоящему делу не являлись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., уплаченная истцом при подаче апелляционной жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2008 по делу N А76-26383/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО СОЦ "Надежда" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

Н.В. Махрова Л.Л.Логиновских