Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 октября 2008 г. N Ф09-5974/08-С6 Суд признал договор аренды недвижимого имущества недействительным, поскольку спорное имущество отнесено к объектам культурного наследия, при этом договор аренды заключен без проведения конкурса (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 октября 2008 г. N Ф09-5974/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - учреждение культуры) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2008 по делу N А60-30328/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 16.10.2007);

учреждения культуры - Бадоян А.Л. (доверенность от 15.12.2007 N 93д).

Прокуратура Свердловской области обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к учреждению культуры, Федеральному агентству по культуре и кинематографии (Роскультура), обществу с ограниченной ответственностью ЧОП "Каскад-2004" (далее - общество "Каскад-2004") о признании договора аренды недвижимого имущества от 22.12.2006 N 10-2/09-20 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец, в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий", филиал федерального государственного унитарного предприятия "ФТ-Центр" по Уральскому Федеральному округу, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в лице территориального управления по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2008 договор аренды недвижимого имущества от 22.12.2006 N 10-2/09-20 признан недействительным. Производство по иску в части применения последствий недействительности ничтожной сделки прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, учреждение культуры просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 3, 168, 432, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", ст. 14 Конституции Российской Федерации. Заявитель полагает, что оспариваемая сделка не может быть признана недействительной, так как она соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, который имеет большую юридическую силу, чем постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции применил закон, не подлежащий применению, поскольку ст. 14 Конституции Российской Федерации не регулирует отношения, связанные с заключением договора аренды, в связи с чем не может быть применена к данному спору.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура Свердловской области ссылается на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, в связи с чем просит оставить жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 22.12.2006 учреждением культуры (арендодатель), Роскультурой (собственник) и обществом "Каскад-2004" (арендатор) подписан договор N 10-2/09-20 аренды федерального недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия, находящегося на территории г. Екатеринбурга и закрепленного за учреждением культуры на праве оперативного управления. В соответствии с условиями данного договора арендодатель по заданию собственника передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 50,2 кв.м в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, с историческим названием "Городок чекистов. Детский сад" 1929-1932 гг., расположенном по адресу: г. Екатеринбург, просп. Ленина, 69, корпус 12, для использования под офис, на срок до 01.12.2007.

Распоряжением Министерства имущественных отношений России от 17.04.2003 N 1164-р спорные нежилые помещения закреплены за учреждением культуры на праве оперативного управления. Право оперативного управления учреждения культуры зарегистрировано в установленном законом порядке 16.05.2006 (свидетельство о государственной регистрации права N 66АВ 25918).

Объект "Городок чекистов. Детский сад" 1929-1932 гг. в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 включен в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения, в связи с чем на него распространяется действие Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Кроме того, названный объект включен в реестр Территориального управления Министерства имущественных отношений России "Агентство федерального имущества по г. Москве".

Истец, полагая, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, так как заключен без проведения конкурса, что противоречит положениям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходили из следующего.

В силу ст. 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 (в редакции от 23.03.2006 N 156) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Данный перечень является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды от 22.12.2006 N 10-2/09-20 заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), судами сделан правильный вывод о том, что договор заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 и, следовательно, является недействительным (ничтожным).

Ссылка заявителя на то, что постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 является подзаконным актом и имеет меньшую юридическую силу, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливает иной порядок заключения договоров аренды федерального имущества, отклоняется как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства. Заключение договора аренды на конкурсной основе не противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Довод заявителя о неправильном применении судом апелляционной инстанции положений ст. 14 Конституции Российской Федерации, поскольку данная норма не регулирует отношения, связанные с заключением договора аренды, отклоняется, так как ее применение не привело к принятию неправильного решения.

Выводы судов основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемые решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2008 по делу N А60-30328/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - без удовлетворения.