Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 октября 2008 г. N Ф09-6833/08-С4 Суд признал действующим договор участия в долевом строительстве, поскольку установлено, что истцом оплачена задолженность по названному договору, что свидетельствует об отсутствии оснований для одностороннего расторжения сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 октября 2008 г. N Ф09-6833/08-С4

Дело N А50-483/2007-Г05

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 апреля 2009 г. N 3605/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2009 г. N Ф09-10689/08-С4

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2008 г. N 16225/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьер" (далее - общество "Премьер") на решение Арбитражного суда Пермского края от 06.06.2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 по делу N А50-483/2007-Г05 по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания "Легат" (далее - общество "Компания "Легат") к обществу "Премьер", третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, о признании договора долевого участия в строительстве действующим (не расторгнутым), признании исполненными обязательств по нему и обязании исполнить обязательство в натуре.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Премьер" - Соломатина О.В. (доверенность от 06.02.2008 N 45);

общества "Компания "Легат" - Рудаков А.В. (доверенность от 01.08.2008), Касьянов О.А. (доверенность от 15.05.2008), Сорк Д.М. (доверенность от 12.02.2008).

Представители Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Общество "Компания "Легат" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Премьер", в котором просит признать договор участия в долевом строительстве от 14.05.2007 действующим (не расторгнутым), признать исполненными обязательства по договору участия в долевом строительстве от 14.05.2007 в части оплаты объекта - трехкомнатной квартиры N 35 (с учетом уточнения) общей площадью 91,57 кв.м, расположенной на 7 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, ул. Мильчакова, 28а, и обязать ответчика выдать справку об исполнении данных обязательств.

Общество "Премьер" в порядке, предусмотренном ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд со встречным иском к обществу "Компания "Легат", в котором просит признать свой отказ от исполнения договора от 14.05.2007 в части неисполненных обязательств законным и обоснованным, а договор участия в долевом строительстве от 14.05.2007 расторгнутым с 06.12.2007.

Решением суда от 06.06.2008 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме: договор участия в долевом строительстве от 14.05.2007 признан действующим (не расторгнутым), признаны исполненными обязательства общества "Компания Легат" по договору участия в долевом строительстве от 14.05.2007 в части оплаты объекта - трехкомнатной квартиры N 35 общей площадью 91,57 кв.м, расположенной на 7 этаже, суд обязал общество "Премьер" выдать справку об исполнении данных обязательств. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 решение суда оставлено без изменений.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Премьер" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права - ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). По мнению заявителя кассационной жалобы, условие договора о досрочном исполнении обязательства по оплате касается только цены договора в целом, при этом условия договора не предусматривают возможность просрочки исполнения обязательства по частям и зачета сверх перечисленных денежных средств в последующий период, в силу ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве у застройщика имелись основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку дольщиком трижды были допущены просрочки ежемесячных платежей, суды неправомерно признали исполненными обязательства по оплате квартиры N 35 и обязали выдать об этом справку, так как не имеется доказательств того, что денежные средства были перечислены именно для оплаты стоимости данной квартиры, на перечисленные истцом 11995637 руб. 01 коп. выданы справки на квартиры N 73, 74, 59, а также на соответствующую оплате сумму выдана справка на квартиру N 52 и произведен возврат излишне уплаченной суммы 225177 руб. 74 коп.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Компания "Легат" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что оснований для одностороннего расторжения договора, предусмотренных ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, не имелось, поскольку обществом "Компания "Легат" не было допущено более трех раз в течение 12 месяцев нарушений по перечислению ежемесячных платежей, возможность досрочного исполнения обязательств предусмотрена п. 4 договора, денежные средства, перечисленные в размере, превышающем установленный размер ежемесячного финансирования, должны засчитываться в счет обязательств по финансированию в следующем периоде; требование о предоставлении справки на квартиру N 35 соответствует условию п. 17 договора.

Как следует из материалов дела, между обществом "Премьер" (застройщик) и обществом "Компания "Легат" (участник долевого строительства) 14.05.2007 подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, ул. Мильчакова, 28а, и дополнительное соглашение к нему N 1. Данный договор в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 12.07.2007 за N 59-59-20/045/2007-187.

По условиям договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность участника долевого строительства перечисленные в приложении N 1 к договору квартиры (объекты строительства), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену, соответствующую сумме общих площадей квартир - 3383,31 кв.м и более, и принять объекты долевого строительства.

Общая стоимость объектов долевого строительства (цена договора) составляет 103634370 руб. (п. 3 договора).

Согласно п. 4 договора участник долевого строительства обязуется финансировать объекты строительства путем перечисления на расчетный счет застройщика суммы равной цене договора ежемесячными платежами. По состоянию на момент заключения договора обязательства участника долевого строительства по оплате исполнены в полном объеме в отношении 8 объектов на сумму 15850890 руб. Оставшаяся сумма в размере 87783480 руб. оплачивается в соответствии с графиком с 01.06.2007 по 01.10.2008 равными ежемесячными платежами в сумме 5000000 руб. и до 01.11.2008 - в сумме 2783480 руб. Участник долевого строительства вправе исполнить обязательства досрочно.

Застройщик - общество "Премьер" направило обществу "Компания "Легат" претензию от 06.11.2007 N 219-Ю, в которой уведомило его о трехкратном нарушении сроков поступления платежей: в период до 01.06.2007 перечислено 500000 руб., с 01.07.2007 по 01.08.2007 перечислено 3000000 руб., с 01.10.2007 по 01.11.2007 платежи не осуществлялись, предложило оплатить долг в сумме 5460730 руб. 81 коп. и неустойку за просрочку исполнения обязательства в сумме 8333 руб. 33 коп. и предупредило о возможности расторжения договора в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения обязательств.

Платежными поручениями за период с 09.11.2007 по 27.11.2007 истец перечислил ответчику 11995637 руб. 01 коп.

Ответчик направили истцу уведомление от 06.12.2007 N 247-Ю об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 14.05.2007 с зачетом исполненных сторонами обязательств, в котором указал на то, что истцом проинвестировано 58519956 руб. 01 коп., ответчиком переданы права требования на квартиры N 10, 23-28, 36-39, 49-52, 59, 61-63, 73-76, 94 общей площадью 1902,9 кв.м.

Полагая, что действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения обязательств по договору от 14.05.2007 противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве и нарушают его права и законные интересы, общество "Компания "Легат" обратилось в арбитражный суд с требованием признать договор участия в долевом строительстве от 14.05.2007 действующим (не расторгнутым).

Возражая против заявленного требования, общество "Премьер" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к обществу "Компания "Легат", в котором просит признать свой отказ от исполнения договора от 14.05.2007 в части неисполненных обязательств законным и обоснованным, а договор участия в долевом строительстве от 14.05.2007 расторгнутым с 06.12.2007.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

Статьей 9 данного Закона предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Исследовав доводы и возражения сторон, оценив представленные в их обоснование доказательства и установив, что требование, заявленное ответчиком в претензии от 06.11.2007, было выполнено истцом путем перечисления в ноябре 2007 г. 11995637 руб. 01 коп., суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, для одностороннего расторжения договора.

Установив данные обстоятельства, суды правомерно удовлетворили требование истца, признав договор участия в долевом строительстве от 14.05.2007 действующим (не расторгнутым) и отказали в удовлетворении встречного иска.

В п. 17 договора стороны установили, что участник долевого строительства в одностороннем порядке определяет, какой конкретно объект (квартира) им оплачен путем направления застройщику извещения, а застройщик в течение 5 дней с момента получения извещения обязан выдать участнику долевого строительства справку об отсутствии претензий с его стороны в отношении объекта.

Судами установлено, что в результате перечисления истцом 11995637 руб. 01 коп. ответчиком были выданы истцу справки на квартиры N 73, 74, 59, 52 и возвращена излишне уплаченная денежная сумма 225177 руб. 74 коп.

Установив, что истцом в адрес ответчика не было направлено извещение в отношении квартиры 52, что письмом от 21.11.2007 N 207 истец известил ответчика о перечислении денежных средств за квартиру N 35, просил выдать справку в отношении данной квартиры, суды обоснованно указали, что при доказанности факта оплаты истцом квартиры N 35 и выражении им соответствующего намерения в отношении именно этого объекта, у ответчика в соответствии с п. 17 договора возникло обязательство по выдаче соответствующей справки.

Поскольку ответчиком не исполнена обязанность по выдаче справки, требование истца о признании исполненным обязательства по договору участия в долевом строительстве от 14.05.2007 в части оплаты объекта - трехкомнатной квартиры N 35 общей площадью 91,57 кв.м, расположенной на 7 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, ул. Мильчакова, 28а, и обязании ответчика выдать справку об исполнении данных обязательств заявлены обоснованно и правомерно удовлетворены судами на основании ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оснований для удовлетворения вышеназванных требований не имеется, поскольку отсутствуют доказательства оплаты истцом именно квартиры N 35, истцу была выдана справка на квартиру N 52, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание то, что стоимость трехкомнатной квартиры N 35 общей площадью 91,57 кв.м меньше стоимости четырехкомнатной квартиры N 52 общей площадью 117,46 кв.м, что в силу п. 17 договора истец определяет, какой конкретно объект (квартира) им оплачен путем направления застройщику извещения, пришел к правильному выводу о том, что факт выдачи ответчиком справки в отношении квартиры N 52 не имеет правового значения, данный факт не препятствует удовлетворению требования истца о выдаче ему справки на квартиру N 35, в отношении которой надлежащим образом был извещен ответчик.

Выводы судов являются правильными, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на неправильное применение судами норм ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве отклоняется ввиду неверного толкования заявителем названных норм права.

Иные доводы, изложенные в жалобе, выводы судов не опровергают и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными, отмене не подлежат.

Руководствуясь ст. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 06.06.2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 по делу N А50-483/2007-Г05 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьер" - без удовлетворения.