Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2008 г. N Ф09-7582/08-С6 Дело о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными в силу ничтожности направлено на новое рассмотрение, поскольку вывод судов о том, что действующим на момент заключения договоров купли-продажи законодательством не установлен запрет на строительство объектов недвижимости в водоохранной зоне, сделан без анализа норм материального права, судам надлежало исследовать вопрос о возможности строительства как в прибрежной защитной полосе, в частности, так и в водоохранной зоне вообще тех объектов, которые предусмотрены в оспоренных договорах купли-продажи земельных участков (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 октября 2008 г. N Ф09-7582/08-С6

Дело N А76-18722/2007

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2009 г. N Ф09-7582/08-С6

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2009 г. N 18АП-7074/2007

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 февраля 2009 г. N 17182/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 января 2009 г. N 17182/08

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2009 г. N 17182/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 декабря 2008 г. N 17182/08

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2008 г. N 18АП-4136/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу некоммерческой организации Фонд защиты социальных прав граждан "Жилье и право" (далее - Фонд "Жилье и право") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2008 по делу N А76-18722/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: администрации г. Челябинска - Недотко Ю.В. (доверенность от 14.12.2007 N 05-1954);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска - Бочарова Ю.Г. (доверенность от 29.12.2007 N 12511);

Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска - Тимошенко Т.В. (доверенность от 31.01.2008 N 633/юр);

открытого акционерного общества "Макфа" (далее - общество "Макфа") - Даренских Е.Г. (доверенность от 14.01.2008), Кафтанников А.А. (доверенность от 24.06.2008);

Фонда "Жилье и право" - Попова О.И. (доверенность от 11.09.2007), Милютин И.В. (доверенность от 25.10.2007).

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - общество "Стройинвест") и Фонд "Жилье и право" обратились в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска, обществу "Макфа", Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с иском о признании договоров от 14.10.2005 N 1/зем, N 2/зем купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0505002:0013, 74:36:0505002:0014 недействительными в силу ничтожности; о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции, обязав стороны вернуть все полученное по сделкам; о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Макфа" на указанные земельные участки; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области аннулировать записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности общества "Макфа" на данные земельные участки (с учетом изменений исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Челябинска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Челябинской области, Нижне-Обское бассейновое водное управление отдела водных ресурсов по Челябинской области, Челябинская природоохранная прокуратура, Администрация Президента Российской Федерации, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, Управление экологии и природопользования администрации г. Челябинска, Управление Роспотребнадзора по Челябинской области, Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области.

В порядке, установленном ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участие в деле принял прокурор Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2008 (резолютивная часть от 21.03.2008) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 (резолютивная часть от 02.07.2008) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Фонд "Жилье и право" просит отменить обжалуемые судебные акты, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает, что нормами действующего законодательства (подп. 1, 3 п. 5 ст. 27, ст. 52, ст. 94, подп. 1 п. 1 ст. 97 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен запрет на отчуждение земельных участков, находящихся в составе водоохранных зон, к которым относятся спорные земельные участки, в частную собственность. Фонд "Жилье и право" считает, что в соответствии со ст. 112 Водного кодекса Российской Федерации получение согласования уполномоченного органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда предусматривается на этапе предоставления данного земельного участка в водоохранных зонах, а не после этого и должно отражать заключение о том, что в результате предоставления не будут нарушены нормы законодательства. Заявитель ссылается на неверный вывод судов о том, что цели использования земельных участков, предоставленных обществу "Макфа", не противоречат разрешенному использованию данных земель. Заявитель также указывает на нарушение при предоставлении спорных земельных участков положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 Правил охраны и содержания зеленых насаждений в г. Челябинске, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 24.06.2003 N 27/2, п. 3 ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", ст. 12 Федерального закона "Об экологической экспертизе". Фонд "Жилье и право" со ссылкой на преимущественную целевую направленность его деятельности считает, что является лицом, заинтересованным в применении последствий недействительности оспариваемых им сделок. Заявитель также полагает, что судами неправомерно отклонены его доводы о несоответствии цены названных договоров купли-продажи земельных участков рыночному уровню цен на землю в г. Челябинске, о наложении границ земельного участка N 2 и границ охранной зоны памятника природы "Челябинский городской бор", а также об отнесении данных земельных участков к федеральной собственности.

В отзывах на кассационную жалобу общество "Макфа", администрация г. Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска возражают против изложенных в ней доводов, считают их необоснованными, направленными на переоценку установленных судами обстоятельств, просят оставить в силе обжалуемые судебные акты.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор Челябинской области поддержал изложенные в ней доводы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 26.07.2005 N 773-П "О продаже двух земельных участков на торгах (аукционе)" проведены торги (аукцион) по продаже в собственность двух земельных участков, расположенных на пересечении улиц Чайковского - Труда в Центральном районе г. Челябинска, для строительства (т. 1, л.д. 28).

На основании результатов открытых аукционных торгов 14.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (продавец) и обществом "Макфа" (покупатель) заключены договоры N 1-зем, N 2-зем купли-продажи земельных участков из земель поселений, расположенных по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение улиц Чайковского - Труда, площадью 44080 кв.м, кадастровый номер 74:36:0505002:0013, площадью 27735 кв.м, кадастровый номер 74:36:0505002:0014. Указанные земельные участки переданы по актам приема- передачи от 03.11.2005 (т. 1, л.д. 31, 36-38, 40-43).

Право собственности общества "Макфа" на указанные земельные участки зарегистрировано 24.07.2007 (т. 1, л.д. 44, 45).

Общество "Стройинвест" и Фонд "Жилье и право", полагая, что заключенные по результатам торгов договоры купли-продажи N 1-зем, N 2-зем земельных участков не соответствуют действующему законодательству, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались ст. 27, 29, 31, 97 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 111, 112 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", ст. 12, 33, 37 Федерального закона от 23.11.1995 "Об экологической экспертизе", п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к выводам о том, что истцами в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт нарушения их прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности заключенными договорами купли-продажи земельных участков, ими не подтверждены полномочия на обращение в арбитражный суд в защиту прав неопределенного круга лиц. Судами сделаны выводы о том, что действовавшие на момент заключения спорных договоров редакции ст. 111, 112 Водного кодекса Российской Федерации не устанавливали ограничений для передачи спорных земельных участков в собственность; положения Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" не предусматривают необходимости получения санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии объекта строительства санитарным правилам. С учетом изложенного суды отметили, что оспариваемые договоры соответствуют требованиям действующего законодательства, в то время как у истцов отсутствует право на обращение с данным иском в защиту интересов третьих лиц.

Суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене.

Суды, делая вывод о том, что в нарушение ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцами не доказан факт нарушения их прав и интересов заключением оспариваемых договоров, а также тот факт, что они могут обращаться в суд за защитой интересов неопределенного круга лиц, не приняли во внимание следующее.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 42 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

На основании ч. 2 ст. 68 Федерального закона "Об охране окружающей среды" общественный контроль в области охраны окружающей среды (общественный экологический контроль) осуществляется общественными объединениями и иными некоммерческими организациями в соответствии с их уставами, а также гражданами в соответствии с законодательством.

Согласно п. 1.1, 2.1 Устава Фонда "Жилье и право" он является неправительственной некоммерческой организацией, учрежденной физическими лицами для реализации установленных законом и Уставом общеполезных целей путем осуществления соответствующей деятельности в интересах общества в целом и отдельных категорий лиц в частности. Преимущественной целевой направленностью его деятельности является обеспечение соблюдения прав граждан в сфере жилищных отношений и связанных с этим областях, для возможно более полного развития жилищного сектора, улучшения жизни населения (т. 1, л.д. 47, 48).

Таким образом, Фонд "Жилье и право" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском за защитой прав и законных интересов неопределенного круга лиц в соответствии с целями, для которых был создан Фонд.

Вывод судов о том, что действующим на момент заключения договоров купли-продажи законодательством не установлен запрет на строительство объектов недвижимости в водоохранной зоне сделан без анализа норм материального права, его нельзя считать обоснованным.

Согласно ст. 1, 3 Водного кодекса Российской Федерации (в ред. от 16.11.1995) воды - важнейшая составная часть окружающей среды, среда обитания объектов животного и растительного мира, в том числе водных биологических ресурсов, уязвимый природный ресурс, водные объекты используются различными способами для удовлетворения потребностей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических лиц, юридических лиц.

В силу ст. 111 названного Кодекса для поддержания водных объектов в состоянии, соответствующем экологическим требованиям, для предотвращения загрязнения, засорения и истощения поверхностных вод, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира устанавливаются водоохранные зоны. В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы. В прибрежных защитных полосах запрещаются распашка земель, рубка и корчевка леса, размещение животноводческих ферм и лагерей, а также другая деятельность, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом. Порядок установления размеров и границ водоохранных зон и их прибрежных защитных полос, а также режима их использования устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 97 Земельного кодекса Российской Федерации к землям природоохранного назначения относятся земли водоохранных зон рек и водоемов. На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.

Согласно п. 1 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных полосах (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1404, водоохранной зоной является территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира. В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования.

На основании п. 5 Положения закрепление на местности водоохранными знаками установленного образца границ прибрежных защитных полос, определенных проектами водоохранных зон водных объектов (за исключением водохранилищ, предоставленных в обособленное пользование), производится бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации, а для водохранилищ, предоставленных в обособленное пользование, водопользователями.

В пределах водоохранных зон запрещается, в частности, размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов; размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков; проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов (п. 6 Положения).

В соответствии с п. 7 Положения в пределах прибрежных защитных полос дополнительно к указанным ограничениям также запрещается установка сезонных стационарных палаточных городков, размещение дачных и садово-огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство; движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального значения. Участки земель в пределах прибрежных защитных полос предоставляются для размещения объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима. Прибрежные защитные полосы, как правило, должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью или залужены.

По утверждению истцов, Нижне-Обского бассейного водного управления отдела водных ресурсов по Челябинской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Управления Росприроднадзора по Челябинской области спорные земельные участки расположены в водоохранной зоне р. Миасс, один из них, кроме того, - в пределах прибрежной защитной полосы р. Миасс (т. 1, л.д. 3; т. 2, л.д. 7-9, 60-62).

Таким образом, законодательством Российской Федерации, действовавшим на момент заключения оспариваемых договоров, в водоохранных зонах рек действовал особый правовой режим использования земель, ограничивающий и запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель, в том числе запрещающий размещение в водоохранных зонах садово-огородных участков и стоянок транспортных средств, а в пределах прибрежных защитных полос, кроме того, выделение участков под индивидуальное строительство, а также движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального назначения. Установлены и цели предоставления земельных участков в пределах прибрежных защитных полос.

При этом следует иметь в виду, что законодательство не предоставляло право бассейновым и другим территориальным контролирующим органам согласовывать деятельность, не совместимую с основным назначением земель в водоохранных зонах.

С учетом требований норм приведенного законодательства, принимая во внимание, что воды - это важнейшая составляющая часть окружающей среды и уязвимый природный ресурс, и что законодательство предусматривало запрет даже на выделение земельных участков для размещения садово-огородных участков и индивидуального жилищного строительства, проезд автотранспорта и т.д., судам надлежало исследовать вопрос о возможности строительства как в прибрежной защитной полосе в частности, так и в водоохранной зоне вообще тех объектов, которые предусмотрены в оспоренных договорах купли-продажи земельных участков.

В силу п. 3 ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 30.03.1999) утверждение норм проектирования и проектной документации о планировке и застройке городских и сельских поселений, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации объектов, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.

В соответствии с письмом Управления Роспотребнадзора по Челябинской области от 10.01.2008 N 05/23-23-08 санитарно-эпидемиологические заключения о соответствии земельных участков, расположенных на пересечении улиц Труда-Чайковского-р. Миасс в Центральном районе г. Челябинска требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов в 2005-2007 гг. не выдавались (т. 6, л.д. 48).

Вывод судов о том, что санитарные правила должны соблюдаться только при разработке норм проектирования и при вводе в эксплуатацию зданий и сооружений, не соответствует ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", поскольку наличие санитарно-эпидемиологического заключения предусмотрено также при предоставлении земельных участков для строительства наряду с предоставлением проектной документации.

Суду следовало дать оценку бездействию соответствующих лиц о невыполнении указанных требований п. 3 ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" применительно к требованию о признании сделки недействительной.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной по основанию занижения стоимости продаваемого имущества, суд сослался на то, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание 'достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно только до момента заключения договора, однако суд не учел, что оспорена не достоверность величины стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете оценщика, а сделка, которую истцы квалифицировали как сделку дарения, поэтому суду следовало рассмотреть заявленное требование о признании сделок купли-продажи недействительными на основании доводов истцов о том, что по сути это сделки дарения.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам лиц, участвующих в деле, в том числе доводу прокурора о необходимости проведения экологической экспертизы, и имеющимся в материалах дела доказательствам, разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2008 по делу N А76-18722/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.