Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2009 г. N Ф09-7582/08-С6 по делу N А76-18722/2007 Суд признал ничтожными договоры купли-продажи земельных участков, поскольку с учетом того, что установлены законом ограничения использования земельных участков в водоохранных зонах и основным назначением такой зоны, обеспечивающий особый правовой режим использования земель природоохранного назначения, является сбережение водных ресурсов, использование спорных участков ответчиком в целях, для которых участки были приобретены, несовместимо с разрешенной в указанной зоне деятельностью (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2009 г. N Ф09-7582/08-С6 по делу N А76-18722/2007

Екатеринбург

N Ф09-7582/08-С6

22 октября 2009 г.

Дело N А76-18722/2007-4-352/232/36-161/21

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 февраля 2009 г. N 17182/08

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 января 2009 г. N 17182/08

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2009 г. N 17182/08

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 декабря 2008 г. N 17182/08

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2008 г. N 18АП-4136/2008

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2008 г. N 18АП-7074/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Столярова А.А., Соколовой Н.П.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Макфа" (далее - общество "Макфа"), администрации г. Челябинска (далее - администрация), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2009 по делу N А76-18722/2007-4-352/232/36-161/21 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: некоммерческой организации "Фонд защиты социальных прав граждан "Жилье и право" (далее - Фонд "Жилье и право") - Попова О.И. (доверенность от 11.09.2007);

Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Челябинской области (далее - управление Росприроднадзора) - Шамаев С.В., начальник юридического отдела (доверенность от 07.10.2009 N 4183);

администрации г. Челябинска - Кутепов А.С., главный специалист (доверенность от 18.03.2009 N 05-422);

комитета - Бочарова Ю.Г. (доверенность от 26.12.2008 N 12761);

общества "Макфа" - Даренских Е.Г. (доверенность от 30.04.2009 N 7), Ковалев Е.Б. (доверенность от 30.04.2009 N 64), Усманов Д.Р. (доверенность от 20.10.2009).

От Администрации Президента Российской Федерации, Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области, Отдела водных ресурсов по Челябинской области Нижне-Обского бассейнового водного управления в суд кассационной инстанции поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Ходатайства судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От общества "Макфа" в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения Челябинским областным судом заявления общества "Макфа" о признании недействующим и противоречащим закону Решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 22.05.1990 N 188 "Об утверждении дополнительных мероприятий по охране от загрязнений, в результате хозяйственной деятельности, реки Миасс от истока до поселка Каштак, ее притоков, Шершеневского и Аргазинского водохранилищ" (далее - Решение N 188). Заявитель полагает, что рассмотрение настоящего дела невозможно до рассмотрения дела в суде общей юрисдикции. Суд кассационной инстанции, рассмотрев данное ходатайство и приложенные к нему документы, приняв во внимание возражения Фонда "Жилье и право", управления Росприроднадзора, отказал в удовлетворении данного ходатайства в связи с отсутствием оснований для приостановления производства по делу, предусмотренных ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Номер названного решения следует читать как "N 188-М"

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - общество "Стройинвест") и Фонд "Жилье и право" обратились в Арбитражный суд Челябинской области к комитету, обществу "Макфа", Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с иском о признании договоров от 14.10.2005 N 1/зем, N 2/зем купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:05 05 002:0013, 74:36:05 05 002:0014 недействительными в силу ничтожности; о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции, обязав стороны вернуть все полученное по сделкам; о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Макфа" на указанные земельные участки; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области аннулировать записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности общества "Макфа" на данные земельные участки (с учетом изменений исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Челябинской области, Отдел водных ресурсов по Челябинской области Нижне-Обского бассейнового водного управления, Челябинская природоохранная прокуратура, Администрация Президента Российской Федерации, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, Управление экологии и природопользования администрации г. Челябинска, Управление Роспотребнадзора по Челябинской области, Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области.

В порядке, установленном ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участие в деле принял прокурор Челябинской области.

Вступая в дело, прокурор поддержал заявленные исковые требования и указал на то, что спорные земельные участки расположены в водоохранной зоне р. Миасс, в связи с чем в соответствии со ст. 27, 52, 97 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделок) ограничены в обороте и не могли быть предоставлены в частную собственность. По мнению прокурора, данные земельные участки предоставляются под строительство согласно ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам. Также прокурор полагает, что оспариваемые договоры купли-продажи, в которых содержится указание на конкретное целевое назначение земельных участков, необходимо отнести к документации, обосновывающей хозяйственную деятельность, которая окажет негативное воздействие на окружающую среду в период строительства и последующей эксплуатации объекта. При таких условиях на основании ст. 12 Федерального закона "Об экологической экспертизе" необходимо проведение экологической экспертизы (т. 8, л.д. 51-57).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2008 (судья Гусев А.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 (судьи Середникова М.В., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.10.2008 (судьи Смирнов А.Ю., Соколова Н.П., Семенова З.Г.) решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

При новом рассмотрении дела общество "Стройинвест" и Фонд "Жилье и право" отказались от исковых требований в части обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности общества "Макфа" на спорные земельные участки.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2009 отказ истцов от указанной части исковых требований принят арбитражным судом, производство по делу в данной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Челябинской, области от 13.04.2009 (председательствующий судья Репренцева Н.К., арбитражные заседатели Золотова Ю.Н., Маркина Н.Ю.) исковые требования Фонда "Жилье и право" удовлетворены частично. Признаны недействительными договоры от 14.10.2005 N N 1/зем и 2/зем купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:05 05 002:0013, 74:36:05 05 002:0014, подписанные комитетом и обществом "Макфа". В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок и о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Макфа" на указанные земельные участки отказано. В удовлетворении исковых требований общества "Стройинвест" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 (судьи Пивоварова Л.В., Баканов В.В., Соколова Т.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах общество "Макфа", администрация, комитет просят отменить обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований Фонда "Жилье и право", в удовлетворении данных требований отказать, ссылаясь на нарушение судами ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применение апелляционным судом не подлежащего применению при рассмотрении спора Решения N 188, неправильное толкование положений Федеральных законов от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Общество "Макфа" полагает, что материалами дела не доказан факт расположения спорных земельных участков в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе р. Миасс, поскольку границы указанных зоны и полосы не установлены на территории г. Челябинска. Как считает заявитель, при рассмотрении данного спора применению не подлежат Постановление Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1404, которым утверждено Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных полосах (далее - Положение о водоохранных зонах), так как оно не устанавливает водоохранные зоны на территории населенных пунктов, Решение N 188, поскольку оно не опубликовано в установленном порядке. Также, по мнению общества "Макфа", отсутствие информации об установленных и закрепленных размерах и границах водоохранных зон и прибрежных полос на дату вынесения решения суда свидетельствует о том, что на дату совершения оспариваемых сделок водоохранная зона установлена не была. С учетом данных обстоятельств общество "Макфа" не согласно с выводом судов о несоответствии назначению водоохранной зоны предполагаемому использованию земельного участка. Также заявитель полагает, что при заключении спорных договоров купли-продажи не требовалось проведение государственной экологической экспертизы (ст. 12 Федерального закона "Об экологической экспертизе", ст. 35 Федерального закона "Об охране окружающей среды") и получение санитарно-эпидемиологического заключения (Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). Кроме того, по мнению общества "Макфа", рассматриваемый спор неподведомственен арбитражному суду, поскольку с иском обратилась общественная организация за защитой прав неопределенного круга лиц. При этом заявитель ссылается на разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 5, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 29 от 26.03.2009 "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части 4 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В кассационных жалобах администрации и комитета содержаться аналогичные доводы.

Комитет также полагает, что данное согласование является достаточным для соблюдения норм ст. 112 Водного кодекса Российской Федерации, в связи с чем заявитель считает неправомерным вывод судов о ничтожными оспариваемых договоров на основании получения согласования после их заключения. По мнению комитета, требования соблюдения природоохранного законодательства учтены при заключении договоров купли-продажи от 14.10.2005. Заявитель также считает, что наличие документации, обосновывающей хозяйственную деятельность, на которую требуется заключение экологической экспертизы, возможно только на этапе подготовки земельного участка к освоению и осуществлению на нем иной хозяйственной деятельности, но не на этапе подготовки предпродажной документации.

В отзыве на кассационные жалобы Фонд "Жилье и право" возражает против изложенных в них доводов, считает выводы судов обоснованными и правомерными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Управление Росприроднадзора с исковыми требованиями Фонда "Жилье и право" согласно, считает их подлежащими удовлетворению. Указанное управление полагает, что спорные земельные участки относятся к землям природоохранного назначения (земли водоохранных зон рек и водоемов), предоставления данных земельных участков необходимо согласовывать с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда до момента такого предоставления, обязательным условием заключения оспоренных договоров купли-продажи является наличие положительного заключения экологической экспертизы по документации, обосновывающей договоры, которые предусматривают использование природных ресурсов, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (т. 5, л.д. 125-128; т. 15, л.д. 78-81).

Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 26.07.2005 N 773-П "О продаже двух земельных участков на торгах (аукционе)" проведены торги (аукцион) по продаже в собственность двух земельных участков, расположенных на пересечении улиц Чайковского - Труда в Центральном районе г. Челябинска, для строительства (т. 1, л.д. 28).

На основании результатов открытых аукционных торгов 14.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (продавец) и обществом "Макфа" (покупатель) заключены договоры N 1-зем, N 2-зем купли-продажи земельных участков из земель поселений, расположенных по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение улиц Чайковского - Труда, площадью 44080 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 05 002:0013, площадью 27735 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 05 002:0014. Указанные земельные участки переданы по актам приема-передачи от 03.11.2005 (т. 1, л.д. 31, 36-38, 40-43).

Право собственности общества "Макфа" на указанные земельные участки зарегистрировано 24.07.2007 (т. 1, л.д. 44, 45).

Общество "Стройинвест" и Фонд "Жилье и право", полагая, что заключенные по результатам торгов договоры купли-продажи N 1-зем, N 2-зем земельных участков ничтожные, противоречат требованиям ст. 129, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17, 27, 35, 38.1, 52, 94, 102 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 8, 102, 111, 112 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", ст. 12 Федерального закона "Об экологической экспертизе", ст. 50 Федерального закона "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов", п. 6, 7 Положения о водоохранных зонах, п. 14 Правил охраны и содержания зеленых насаждений в г. Челябинске, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 24.06.2003 N 27/2, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (ст. 112 названного Кодекса).

Судами установлено, что в нарушение приведенной нормы права передача земельных участков обществу "Макфа" по оспоренным договорам купли-продажи с Отделом водных ресурсов по Челябинской области Нижне-Обского бассейнового водного управления, являющимся органом исполнительной власти в области управления использования и охраны водного фонда на территории Челябинской области, не согласовывалось.

При этом судами обоснованно не принято в качестве доказательств такого согласования письмо указанного отдела от 11.04.2006, поскольку оно направлено значительно позже заключения оспоренных договоров и на условиях выполнения владельцем участков комплекса мероприятий, в том числе исключения из площади одного из земельных участков вошедшей в него территории прибрежной защитной полосы (т. 4 л.д. 75-77).

В силу ст. 111 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года (действовавшего на момент заключения договоров купли-продажи) водоохранной зоной является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности. В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы. В прибрежных защитных полосах запрещаются распашка земель, рубка и корчевка леса, размещение животноводческих ферм и лагерей, а также другая деятельность, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В прибрежных защитных полосах водоохранных зон допускается размещение объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйств, а также водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензии на водопользование. Порядок установления размеров и границ водоохранных зон и их прибрежных защитных полос, а также режима их использования устанавливается Правительством Российской Федерации.

При рассмотрении спора суды, руководствуясь установленными Положением о водоохранных зонах размерами минимальной ширины водоохранных зон водных объектов и прибрежных защитных полос (500 и 100 м соответственно), пришли к выводу о том, что спорные земельные участки на момент заключения договоров купли-продажи полностью находились в водоохранной зоне р. Миасс, а один из земельных участков, кроме того, более чем на 50% находился в прибрежной защитной полосе р. Миасс. Данное обстоятельство также подтверждено письмами Отдела водных ресурсов по Челябинской области Нижне-Обского бассейнового водного управления от 11.04.2006, от 06.04.2009 N 299 с ситуационным планом, схемой-справкой муниципального унитарного предприятия "АПЦ" (т. 1 л.д. 22-24; т. 4 л.д. 75-77; т. 13 л.д. 96-98).

При этом суд первой инстанции правильно исходил из того, что п. 3, 4 Положения о водоохранных зонах установлена минимальная ширина водоохранных зон и прибрежных защитных полос и учел, что для определения ширины водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы р. Миасс на исследуемом участке были учтены именно эти минимальные величины (500 и 100 м соответственно).

Отсутствие водоохранных знаков, закрепляющих на местности границы прибрежной защитной полосы, не означают отсутствия вообще данной полосы и наличие возможности для каких-либо лиц не соблюдать тот режим, который установлен законодательством Российской Федерации для сохранения водных объектов как важнейшей составной части окружающей среды.

Суды, принимая во внимание установленные законом ограничения использования земельных участков в водоохранных зонах (ст. 97 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6, 7 Положения о водоохранных зонах) и то, что основным назначением такой зоны, обеспечивающий особый правовой режим использования земель природоохранного назначения, является сбережение водных ресурсов, пришли к выводу, что использование спорных земельных участков обществом "Макфа" в целях, для которых участки были приобретены (строительство торгово-развлекательного центра), несовместимо с разрешенной в указанной зоне деятельностью.

Кроме того, судами установлено нарушение положений ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. 09.05.2005 N 45-ФЗ), что выразилось в отсутствии санитарно-эпидемиологические заключения о соответствии земельных участков, расположенных на пересечении улиц Труда-Чайковского р. Миасс в Центральном районе г. Челябинска требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

С учетом изложенного суды пришли к правомерному выводу о том, что сделки купли-продажи земельных участков от 14.10.2005 N 1/зем, N 2/зем ничтожны, так как совершены сторонами с нарушением требований действующего на момент их заключения законодательства.

Довод общества "Макфа", администрации, комитета о нарушении судами ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется, поскольку рассматриваемый спор носит экономический характер.

Ссылка общества "Макфа" на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 5, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 29 от 26.03.2009 "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части 4 Гражданского кодекса Российской Федерации", не принимается судом кассационной инстанции, поскольку в нем содержаться разъяснения закона, регулирующего иные правоотношения, связанные с результатами интеллектуальной деятельности.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2009 по делу N А76-18722/2007-4-352/232/36-161/21 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы открытого акционерного общества "Макфа", администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

А.А. Столяров Н.П. Соколова