Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 ноября 2008 г. N Ф09-8379/08-С6 Дело о признании за истцом права собственности на объекты недвижимого имущества направлено на новое рассмотрение, поскольку, признавая право собственности на спорное имущество за обществом, суд первой инстанции не исследовал и не дал правовой оценки основаниям возникновения права на спорное имущество как у истца, так и у ответчиков, не оценил сделки, совершенные ответчиками в отношении спорного имущества, и последующую сделку по его отчуждению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 ноября 2008 г. N Ф09-8379/08-С6

Дело N А47-5897/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Афанасьевой Натальи Анатольевны, Вьюгиной Любови Александровны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.07.2007 по делу N А47-5897/2007.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Оренбургтурист" (далее - общество "Компания Оренбургтурист") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургтурист" (далее - общество "Оренбургтурист"), закрытому акционерному обществу "Оренбургтурист" о признании за истцом права собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе в отношении: пяти зданий, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. 10 Линии, 4; четырнадцати зданий, расположенных по адресу: Оренбургская область, с. Илек, ул. Школьная, 1а; двадцати восьми зданий, расположенных по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, п. Партизанский, ул. Набережная, 34.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.07.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме. За обществом "Компания Оренбургтурист" признано право собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в автобазе "Турист" по адресу: г. Оренбург, ул. 10 Линии, 4; объекты недвижимого имущества, находящиеся в базе отдыха "Рассвет", по адресу: Оренбургская область, с. Илек, ул. Школьная, 1а; объекты недвижимого имущества, находящиеся в базе отдыха "Бузулукский бор" по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, п. Партизанский, ул. Набережная, 34 .

В суде апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в порядке, предусмотренном положениями ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Афанасьева Н.А. и Вьюгина Л.А. просят решение Арбитражного суда Оренбургской области в части признания за обществом "Компания Оренбургтурист" права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. 10 Линия, 4, отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. В обоснование доводов кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что они являются акционерами закрытого акционерного общества "Оренбургтурист", однако к участию в рассмотрении настоящего дела они привлечены не были, между тем суд принял судебный акт, затрагивающий их права и законные интересы как акционеров. При этом заявители кассационной жалобы указали на то, что решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 31.05.2006 были удовлетворены исковые требования общества "Компания Оренбургтурист" к Пискуреву В.Я. о понуждении к государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. Вместе с тем Президиумом Оренбургского областного суда была рассмотрена надзорная жалоба заявителей, в том числе Афанасьевой Н.А и Вьюгиной Л.А., при этом постановлением 44-Г-111 Президиума Оренбургского областного суда от 18.06.2007 решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 31.05.2006 отменено. Оспариваемым решением арбитражного суда вынесено решение в отношении тех же самых объектов недвижимого имущества, что, по мнению заявителей кассационной жалобы, свидетельствует о нарушении судом единства судебной практики.

При рассмотрении дела судом установлено, что по договору купли-продажи от 15.09.2004 закрытое акционерное общество "Оренбургтурист" (продавец) передало обществу "Оренбургтурист" (покупатель) в собственность объекты недвижимого имущества в количестве 47 зданий, расположенных по адресам: г. Оренбург, ул. 10 Линии, 4; Оренбургская область, с. Илек, ул. Школьная, 1а; Оренбургская область, Бузулукский район, п. Партизанский, ул. Набережная, 34.

Переход права собственности на указанное имущество к обществу "Оренбургтурист" в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

В свою очередь, обществом "Оренбургтурист" и обществом "Компания Оренбургтурист" заключен договор от 10.06.2005 о совместном использовании объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого стороны совместно осуществляют пользование объектами недвижимого имущества общества "Оренбургтурист", расположенного по указанным выше адресам, в том числе в равных долях несут бремя по содержанию, текущему и капитальному ремонту данных объектов недвижимого имущества и инженерных коммуникаций.

Обществом "Оренбургтурист" и обществом "Компания Оренбургтурист" 03.02.2006 заключено дополнительное соглашение к договору о совместном использовании объектов недвижимости от 10.06.2005, согласно которому общество "Оренбургтурист" в счет расходов, понесенных обществом "Компания Оренбургтурист" по содержанию недвижимого имущества, передает во владение общества "Компания Оренбургтурист" объекты недвижимого имущества, указанные в договоре о совместном использовании объектов недвижимости от 10.06.2005.

Полагая, что в связи с заключением указанного дополнительного соглашения общество "Компания Оренбургтурист" приобрело право собственности на названные объекты недвижимого имущества и ссылаясь на невозможность государственной регистрации своих прав на данное имущество ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, общество "Компания Оренбургтурист" обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в количестве 47 единиц.

Ответчиками требования общества "Компания Оренбургтурист" признаны.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 15.09.2004, заключенный закрытым акционерным обществом "Оренбургтурист" и обществом "Оренбургтурист", соответствует требованиям ст. 552-554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем данный договор в силу п. 2 ст. 218 названного Кодекса является основанием для приобретения обществом "Оренбургтурист" права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. При этом судом указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты к обществу "Оренбургтурист" не лишает данное общество права произвести отчуждение названных объектов обществу "Компания Оренбургтурист", поскольку отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Принимая во внимание, что бремя содержания спорных объектов недвижимого имущества по договору о совместном использовании объектов недвижимости от 10.06.2005 несло общество "Компания Оренбургтурист", суд пришел к выводу о том, что у общества "Оренбургтурист" возникла обязанность оплатить обществу "Компания Оренбургтурист" 50% затраченных средств по содержанию названных объектов. В связи с этим суд первой инстанции признал, что передача обществом "Оренбургтурист" имущества в счет погашения обязательства по содержанию спорных объектов перед обществом "Компания Оренбургтурист" является отступным в силу ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в соответствии с названной нормой права дополнительное соглашение от 03.02.2006 к договору о совместном использовании объектов недвижимости является основанием для приобретения обществом "Компания Оренбургтурист" права собственности на спорные объекты недвижимости и прекращения права законного владения ими со стороны общества "Оренбургтурист" в силу ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом первой инстанции указано, что общество "Компания Оренбургтурист" открыто владеет и пользуется объектами недвижимого имущества и является добросовестным приобретателем данного имущества в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как оснований для истребования собственником этого имущества не имеется.

Между тем указанные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными в связи со следующим.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 названного Кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Между тем, признавая право собственности на спорное имущество за обществом "Компания Оренбургтурист", суд первой инстанции не исследовал и не дал правовой оценки основаниям возникновения права на спорное имущество, как у истца, так и у ответчиков, не оценил сделки, совершенные ответчиками в отношении спорного имущества, и последующую сделку по его отчуждению.

Кроме того, делая вывод о том, что право собственности общества "Компания Оренбургтурист" на спорные объекты недвижимого имущества возникло из дополнительного соглашения от 03.02.2006 к договору о совместном использовании объектов недвижимости в связи с наличием у общества "Оренбургтурист" обязанности перед обществом "Компания Оренбургтурист" по оплате понесенных последним расходов на содержание недвижимого имущества, суд первой инстанции в нарушение положений, установленных ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не исследовал вопрос о том, имел ли место факт несения данных расходов истцом, поскольку в материалах дела доказательства, подтверждающие их наличие, отсутствуют.

Также суд первой инстанции, указав на то, что общество "Компания Оренбургтурист" открыто владеет и пользуется спорными объектами недвижимого имущества, не принял во внимание то, что данные обстоятельства не являлись основанием заявленных обществом требований.

Кроме того, судом первой инстанции при разрешении спора был сделан вывод в отношении прав лица, не привлеченного к участию в деле, а именно вывод об отказе в удовлетворении требований к открытому акционерному обществу "Оренбургдорстрой" о признании права собственности на железнодорожный тупик. Данное требование истцом к указанному лицу не заявлялось.

Таким образом, принимая во внимание, что решение Арбитражного суда Оренбургской области принято с нарушением норм материального и процессуального права, и, кроме того, может привести к нарушению прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, данное решение подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать им надлежащую правовую оценку, а также решить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле лиц, права которых могут быть нарушены при его рассмотрении, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.07.2007 по делу N А47-5897/2007 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.