Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2008 г. N Ф09-8793/08-С6 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, поскольку спорный договор заключен без проведения конкурса (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 ноября 2008 г. N Ф09-8793/08-С6

Дело N А60-11536/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Звезда" (далее - кооператив "Звезда") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2008 по делу N А60-11536/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Свердловской области - Протасова М.М. (доверенность от 16.07.2008 N 8-13-08);

Главного управления внутренних дел по Свердловской области (далее - ГУВД по Свердловской области) - Давыдова М.С. (доверенность от 07.05.2008 N 1/8);

кооператива "Звезда" - Дралова Л.А. (доверенность от 17.03.2008 N 001-3в).

Первый заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к кооперативу "Звезда", Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - Территориальное управление Ро-симущества) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых помещений от 25.10.2005 N АФ-263/1010, заключенного Территориальным управлением Росимущества, ГУВД по Свердловской области и кооперативом "Звезда", и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания кооператива "Звезда" передать ГУВД по Свердловской области отдельно стоящее одноэтажное здание с пристроем (литера В) общей площадью 508,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 14.

Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное учреждение здравоохранения "Медико-санитарная часть Главного управления внутренних дел по Свердловской области" (далее - учреждение "Медико-санитарная часть ГУВД по Свердловской области").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2008 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды нежилых помещений от 25.10.2005 N АФ-263/1010, заключенный между Территориальным управлением Росимущества, ГУВД по Свердловской области, кооперативом "Звезда". На кооператив "Звезда" возложена обязанность передать ГУВД по Свердловской области освобожденным отдельно стоящее одноэтажное здание с пристроем (литера В) общей площадью 508,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 14.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, кооператив "Звезда" просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций имеющимся в материалах дела доказательствам. При этом заявитель кассационной жалобы полагает, что на момент заключения оспариваемого договора аренды, то есть его государственной регистрации (05.06.2006) ГУВД по Свердловской области обладало правом сдачи спорного имущества в аренду, так как государственная регистрация права оперативного управления указанным имуществом за ГУВД по Свердловской области была произведена 02.06.2006. По мнению кооператива "Звезда", вывод судов о подписании договора аренды неуполномоченным лицом является необоснованным. Также заявитель кассационной жалобы полагает, что судами приняты судебные акты о правах и обязанностях Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, не привлеченного к участию в деле.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, в собственности Российской Федерации находится отдельно стоящее здание (литера В) нежилого назначения общей площадью 508,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 14.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 18.06.2001 N 1121 указанное здание было передано в оперативное управление государственного учреждения здравоохранения "Госпиталь (с поликлиникой) Главного управления внутренних дел Свердловской области", впоследствии реорганизованного в учреждение "Медико-санитарная часть ГУВД по Свердловской области".

Право оперативного управления указанного учреждения на данное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 22.12.2003 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2003 серии 66 АБ N 152789).

Приказом Территориального управления Росимущества от 02.12.2005 N 2286 спорное здание было изъято у государственного учреждения здравоохранения "Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД Свердловской области" и передано на баланс ГУВД по Свердловской области.

Право оперативного управления ГУВД по Свердловской области на данное имущество зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы 02.06.2006 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2006 серии 66АВ N 259789).

Территориальным управлением Росимущества (арендодатель), ГУВД по Свердловской области (титульный владелец) и кооперативом "Звезда" (арендатор) 25.10.2005 заключен договор аренды N АФ-263/1010 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением.

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель и титульный владелец на основании приказа Территориального управления Росимущества от 25.10.2005 N 1962 сдают, а арендатор принимает в аренду отдельно стоящее одноэтажное здание с пристроем (литера В) общей площадью 508,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 14, для использования под столовую. Срок аренды установлен с 18.10.2005 по 18.10.2010.

Помещения переданы в пользование арендатора по акту приема-передачи от 25.10.2005.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 05.06.2006 произведена государственная регистрация указанного договора.

Полагая, что договор аренды от 25.10.2005 N АФ-263/1010 противоречит нормам действующего законодательства, первый заместитель прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований истец указал, что на момент подписания указанного выше договора аренды ГУВД по Свердловской области не являлось титульным владельцем переданного в аренду здания, в связи с чем действовало с нарушением положений ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению истца, у заместителя начальника тыла ГУВД по Свердловской области Гроссмана С.Л., подписавшего оспариваемый договор, отсутствовали полномочия на его подписание. Также заместитель прокурора указал на то, что договор аренды заключен с нарушением положений, установленных ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, минуя торги, порядок проведения которых установлен п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент совершения оспариваемой сделки (25.10.2005) право оперативного управления на имущество, передаваемое по указанному договору, было зарегистрировано за государственным учреждением здравоохранения "Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД Свердловской области", при этом за ГУВД по Свердловской области право оперативного управления на спорное имущество было зарегистрировано уже после заключения сделки, а именно 02.06.2006.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что на момент подписания договора аренды от 25.10.2005 N АФ-263/1010 ГУВД по Свердловской области не обладало титульным основанием владения спорным имуществом и действовало с нарушением ст. 209, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора установлено, что указанный выше договор аренды со стороны ГУВД по Свердловской области подписан заместителем начальника тыла ГУВД по Свердловской области Гроссманом С.Л., действовавшим на основании приказа Главного управления внутренних дел по Свердловской области от 26.11.2004 N 2559 без оформления доверенности в нарушение положений, установленных ст. 182, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии доказательств последующего одобрения указанной сделки со стороны ГУВД по Свердловской области.

Учитывая данные обстоятельства, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали договор аренды от 25.10.2005 N АФ-263/1010 недействительным (ничтожным).

При этом довод заместителя прокурора о необходимости заключения оспариваемого договора аренды путем проведения торгов в соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" судом первой инстанции отклонен, поскольку договоры аренды федерального имущества в обязательном порядке заключаются на конкурсной основе только с 04.04.2006.

Между тем указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны законными и обоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как усматривается из материалов дела, государственная регистрация договора аренды от 25.10.2005 N АФ-263/1010 произведена 05.06.2006.

Таким образом, моментом заключения указанного договора аренды является дата его государственной регистрации, то есть 05.06.2006.

Между тем судами установлено, что до указанного момента приказом Территориального управления Росимущества от 02.12.2005 N 2286 спорное здание было изъято у государственного учреждения здравоохранения "Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД Свердловской области" и передано на баланс ГУВД по Свердловской области. Государственная регистрация права оперативного управления ГУВД по Свердловской области на спорное имущество произведена 02.06.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 серии 66 АВ N 259788.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что на момент заключения оспариваемого договора ГУВД по Свердловской области не обладало правами титульного владельца переданного помещения и действовало с нарушением ст. 209, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются неправильными.

Также является необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии при заключении договора нарушений порядка, установленного п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Данный перечень является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды от N АФ-263/101 заключен 05.06.2006 без проведения конкурса, следовательно, указанный договор заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Принимая во внимание, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не привели к принятию неправильных судебный актов, решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отмене не подлежат.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судами к участию в деле необоснованно не было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, в связи с чем судами приняты судебные акты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, судом кассационной инстанции отклоняется. Как правильно указано судом апелляционной инстанции, оспариваемые судебные акты не содержат выводов о правах и обязанностях Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2008 по делу N А60-11536/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Звезда" - без удовлетворения.