Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря 2008 г. N Ф09-9559/08-С6 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку на дату заключения спорного договора право хозяйственного ведения предприятия на спорное помещение не было зарегистрировано, в связи с чем ответчик не обладал правом сдачи в аренду этого имущества, кроме того, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения оценки объекта договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 декабря 2008 г. N Ф09-9559/08-С6

Дело N А60-9255/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" (далее - предприятие "Почта России") в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по делу N А60-9255/2008 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008 N 8-12-08);

предприятия "Почта России" - Астафьева Е.В. (доверенность от 20.05.2008 N 66 Б 394509).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к филиалу предприятия "Почта России" - Управлению Федеральной почтовой связи Свердловской области, предприятию "Почта России", предпринимателю Смирновой Людмиле Анатольевне (далее- предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.09.2006 N 1453/7 аренды недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, общей площадью 29,3 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, Артемовский район, поселок Сосновый Бор, ул. Иванова, д. 3А, заключенного между предприятием "Почта России" в лице Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области с предпринимателем, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя возвратить предприятию "Почта России" арендуемое помещение. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве (далее - ТУ ФАУФИ по г. Москве), Федеральное агентство связи.

Решением суда от 25.07.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 решение суда отменено. Производство по делу в части требований к филиалу предприятия "Почта России" - Управлению Федеральной почтовой связи Свердловской области, прекращено, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/7 признан недействительным, в порядке применения последствий недействительности сделки на предпринимателя возложена обязанность передать спорное помещение предприятию "Почта России".

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприятие "Почта России" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение апелляционным судом положений ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению заявителя, право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества, следовательно, предприятие "Почта России" вправе было сдавать его в аренду. Кроме того, заявитель указывает, что Правительство Российской Федерации не вправе регулировать порядок заключения договоров аренды, так как такой порядок установлен гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность проведения торгов в случаях, установленных названным Кодексом и иными законами, к которым постановление Правительства Российской Федерации не относится, следовательно, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 применению не подлежал. Также заявитель полагает, что апелляционному суду следовало принять во внимание наличие между сторонами длительных арендных отношений, поэтому оснований для проведения конкурса не имелось. Предприятие "Почта России" считает, что судом неправильно применена норма права о применении последствий недействительной сделки - ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку фактически применена односторонняя реституция - возложена обязанность на арендатора возвратить помещение, в то время как односторонняя реституция может иметь место в строго определенных законом случаях.

Как установлено судами, 01.09.2006 между предприятием "Почта России" в лице Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 1453/7 аренды нежилого помещения площадью 29,3 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, Артемовский район, поселок Сосновый Бор, ул. Иванова, д. 3А, для использования под продуктовый магазин. Срок аренды установлен до 30.08.2007, позднее стороны договорились, что договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Переданное по договору помещение в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 14.07.2003 N 3133-р закреплено за предприятием "Почта России" на праве хозяйственного ведения, регистрация которого подтверждается свидетельством от 04.09.2006 серии 66АВ N 313692.

Полагая, что данный договор не соответствует требованиям действующего законодательства, заместитель прокурора Свердловской области со ссылкой на положения ст. 168, 295, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, п. 1, 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691, распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований заместитель прокурора указал, что договор аренды федерального имущества в нарушение положений действующего законодательства заключен без проведения торгов и определения стартового размера арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кроме того отсутствует согласие собственника в лице ТУ ФАУФИ по г. Москве на сдачу помещения в аренду.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что согласие собственника имущества на передачу этого имущества в аренду было получено, что подтверждается письмом Федерального агентства связи от 24.05.2006 г. N АЩ-П33-5936.

Отклоняя довод заместителя прокурора о необходимости заключения договора аренды по результатам конкурса в соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, суд первой инстанции исходил из того, по смыслу положений ст. 606, 611, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и их системного толкования с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, реализация права аренды имущества на торгах возможна при том условии, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц. Поскольку спорное имущество свободным от прав третьих лиц не было, так как между ответчиками существовали длительные арендные отношения, суд первой инстанции признал проведение конкурса необязательным. Кроме того, суд отметил, что порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в законодательном порядке не утвержден. При таких обстоятельствах постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 применению к спорным правоотношениям не подлежит, а непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентирован распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным последним в соответствии со статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как верно указал апелляционный суд, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения оценки объекта договора аренды.

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2006 N 1453/7, заключенный с нарушением указанных выше норм права, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным), и применили последствия его недействительности.

Кроме того, апелляционным судом отмечено, что право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на спорное помещение зарегистрировано 04.09.2006, то есть на дату заключения договора - 01.09.2006 - такая регистрация отсутствовала, поэтому суд пришел к обоснованному выводу, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи в аренду этого имущества, поэтому договор аренды от 01.09.2006 N 1453/7, заключенный между предприятием "Почта России" в лице управления по Свердловской области и предпринимателем, является ничтожным как не соответствующий положениям ст. 8, 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод предприятия "Почта России" о том, что п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 не подлежал применению, так как ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность проведения торгов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами, каковым постановление Правительства Российской Федерации не является, несостоятельна. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 принято в пределах предоставленных Правительству Российской Федерации полномочий, поскольку оно осуществляет управление федеральной собственностью (пункт "г" ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации). Действуя от имени собственника федерального имущества, оно вправе самостоятельно определять условия, при соблюдении которых уполномоченные им федеральные органы исполнительной власти могут выразить согласие на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества. Пункт 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещает собственнику недвижимого имущества устанавливать порядок, при котором принадлежащее ему недвижимое имущество будет передаваться в пользование по результатам торгов.

Указание предприятия "Почта России" на отсутствие оснований для проведения конкурса на право заключения договора аренды, поскольку между сторонами имели место длительные арендные отношения, отклоняются, так как случаи, в которых договор аренды может быть заключен без проведения конкурса, прямо оговорены в подп. "а"-"д" п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. Наличие длительных арендных отношений к данному перечню не отнесено. При этом наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Ссылка предприятия "Почта России" на то, что в соответствии со ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его передачи, отклоняется как основанная на неверном толковании норм материального права.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушения положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как стороны приведены в первоначальное положение. Арендная плата возврату не подлежит, так как имело место фактическое пользование имуществом, которое должно быть возмездным.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по делу N А60-9255/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области - без удовлетворения.