Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2009 г. N Ф09-10060/08-С6 Дело о расторжении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности передано на новое рассмотрение, поскольку суд, отказывая в иске, не дал оценки условиям названной сделки, не исследовал вопрос о том, какие цели стороны преследовали при подписании договора и были ли достигнуты эти цели применительно к предмету сделки, что является юридически значимыми обстоятельствами для настоящего спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 января 2009 г. N Ф09-10060/08-С6

Дело N А50-11261/2007

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2009 года N Ф09-10060/08-С6

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2009 г. N 17АП-1472/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2008 г. N Ф09-5585/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 по делу N А50-11261/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Камтранслес" (далее - общество "Камтранслес") о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 объекта муниципальной собственности - встроенных нежилых помещений, расположенных в подвале 5-этажного кирпичного дома, литера А, по адресу: г. Пермь, ул. Белинского/Газеты Звезда, д. 49/66, в связи с существенным нарушением условий договора и о взыскании 11163750 руб. пени за просрочку оплаты имущества.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 исковые требования удовлетворены частично. С общества "Камтранслес" в пользу департамента взыскано 200000 руб. неустойки. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, департамент просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 01.12.2006 N 06/56, в указанной части исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами требований, установленных п. 3 ст. 488, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как считает заявитель, собственником данного имущества до государственной регистрации перехода права собственности является муниципальное образование "Город Пермь". Поскольку оплата приобретаемого по договору купли-продажи от 01.12.2006 недвижимого имущества покупателем не произведена, собственнику в лице департамента принадлежит право выбора способа защиты своего нарушенного права - требование оплаты имущества либо возврата предмета договора. Департамент указывает на то, что факт неоплаты полученного по договору имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимости, так как им как собственником, рассчитывающим при заключении договора на получение стоимости имущества, понесен ущерб. По мнению заявителя, поскольку условия договора купли-продажи недвижимости исполнены ответчиком не были, переход права собственности к обществу "Камтранслес" в установленном законом порядке не зарегистрирован, департамент в силу п. 2 ст. 381, ст. 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе удержать сумму задатка, перечисленную ответчиком для участия в торгах по продаже спорного имущества, в доход местного бюджета, а за пользование названным недвижимым имуществом начислять арендную плату. Департамент ссылается на то, что данные обстоятельства не исключают возможность защиты в судебном порядке нарушенного права собственника данного имущества и не свидетельствуют об отсутствии нанесения ему ущерба вследствие неисполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Камтранслес" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что между департаментом (арендодатель), жилищной службой "Центр" Свердловского района (балансодержатель) и обществом "Камтранслес" (арендатор) 17.07.2004 заключен договор аренды объекта муниципального фонда -встроенных помещений общей площадью 87,7 кв.м, расположенных в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома, литера А, по адресу: г. Пермь, ул. Белинского, д. 49. Срок действия договора с учетом изменений к договору от 01.07.2005 определен сторонами до 01.04.2014 (л.д. 103-107).

Департаментом 27.11.2006 проведен открытый аукцион по продаже встроенных помещений общей площадью 246,7 кв.м расположенных в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома, литера А, по адресу: г. Пермь, ул. Белинского/Газеты Звезда, д. 49/66, обремененных договором аренды. Для участия в аукционе департаментом и обществом "Камтранслес" подписан договор о задатке от 21.11.2006, задаток в сумме 520000 руб. перечислен платежным поручением от 21.11.2006 N 43. Победителем аукциона признано общество "Камтранслес", с которым 01.12.2006 департаментом подписан договор купли-продажи N 06/56 названного объекта недвижимости. Продажная цена объекта определена в сумме 3 770000 руб., которая подлежала перечислению продавцу в течение 10 дней с момента подписания договора. За просрочку оплаты объекта договором предусмотрена пеня в размере 1,5% за каждый день просрочки (п. 2.2, 5.1 названного договора; л.д. 9-14, 20).

Поскольку денежные средства в оплату указанного объекта недвижимости обществом "Камтранслес" не были перечислены, департамент в письме от 21.12.2006 N 19-19-6818/13 сообщил покупателю о расторжении договора от 01.12.2006 путем подписания соглашения, приложенного к письму (л.д. 17, 18).

В связи с тем, что согласие общества "Камтранслес" на расторжение договора получено не было, департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судами при рассмотрении спора принято во внимание, что в соответствии с положениями п. 2.2, 3.1, 3.2 договора купли-продажи N 06/56 до полной оплаты приобретаемого по договору объекта недвижимости общество "Камтранслес" не вправе осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на спорное имущество, в связи с чем у ответчика до указанного момента не возникает права собственности на данный объект. Вместе с тем, на основании договора аренды от 17.07.2004 ответчик как арендатор спорных помещений обязан вносить арендную плату до момента возникновения у него права собственности на названные помещения. Таким образом, до оплаты приобретаемого по договору купли-продажи имущества у общества "Камтранслес" сохраняется обязанность вносить арендные платежи за пользование данным имуществом, у департамента - право взыскания указанных платежей.

С учетом данных обстоятельств, а также того, что департамент вправе взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную договором купли-продажи, а также удержать в доход муниципального бюджета сумму задатка, полученную за участие в аукционе, суды пришли к выводу о том, что нанесенный департаменту ущерб вследствие нарушения ответчиком условий об оплате приобретаемого по договору N 06/56 имущества, не является для истца существенным, в связи с чем отказали в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.

Вместе с тем судами не было учтено, что наличие между сторонами арендных отношений, обязательств по договору задатка и договору купли-продажи в части взыскания неустойки, а также момент возникновения прав на данное имущество у покупателя не имеют самостоятельного правового значения для рассмотрения спора о расторжении договора купли-продажи по основанию существенного нарушения условий договора вследствие неоплаты покупателем приобретаемого имущества и определения того, влечет ли такая неоплата для продавца ущерб, лишающий его возможности получения того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Судами не дана оценка условиям договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, не исследован вопрос о том, какие цели стороны преследовали при подписании данного договора, заключенного, как указано в нем, на основании Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", и были ли достигнуты эти цели применительно к предмету договора, что является юридически значимыми обстоятельствами для рассматриваемого дела.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении судам необходимо установить и исследовать существенные для дела обстоятельства, дать им правовую оценку в совокупности и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

В связи с тем, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда заявителем в части взыскания с общества "Камтранслес" в пользу департамента неустойки в сумме 200000 руб. заявителем не обжалуются, законность данных судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции в силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2008 о принятии кассационной жалобы к производству департаменту предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит взысканию с заявителя.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 по делу N А50-11261/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по тому же делу в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

В остальной части решение Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 оставить без изменения.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.