Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 января 2009 г. N Ф09-10283/08-С6 Установив, что предприниматель - продавец по договору купли-продажи, необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты на основании договора купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 января 2009 г. N Ф09-10283/08-С6

Дело N А50-6127/2008

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2010 г. N Ф09-6011/10-С6 по делу N А50-41009/2009

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2009 г. N 17АП-10063/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ахатова Альберта Ринатовича на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 по делу N А50-6127/2008 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Ахатов А.Р. (паспорт серии 57 01 N 545093 выдан 14.09.2001 ОВД Пермского района Пермской области), его представитель Южаков В.Ю. (доверенность от 29.05.2008);

индивидуальный предприниматель Кистиков Андрей Валерьевич (паспорт серии 57 03 N 042048 выдан ОВД г. Чусового Пермской обл.), его представитель Рябова Е.А. (доверенность от 05.05.2008 N 01/2008).

Предприниматель Кистиков А.В. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Ахатову А.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, литера Е, площадка, литера el, общая площадь 394,8 кв.м; кирпичное здание подвала, литера Е2, холодный пристрой, литера е, общая площадь 680,7 кв.м; 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, литера Е1, общая площадь 246,0 кв.м; 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, литера ЕЗ, площадка, литера е2, общая площадь 713,2 кв.м, расположенные по адресу: Пермский край, Добрянский р-н, пос. Полазна, ул. Нефтяников, 7а; и возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее -регистрационная служба) обязанности по регистрации перехода права собственности на данные объекты. В качестве правового обоснования требований истец ссылается на положения ст. 12, 309, 310, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Определением суда от 14.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена регистрационная служба.

Предприниматель Кистиков А.В. в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования, просил принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 11.11.2006 N 11/06 на вышеназванные объекты недвижимости и отказался от требования о возложении на регистрационную службу обязанности по регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.08.2008 в удовлетворении требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 11.11.2006 N 11/06 отказано. По требованию истца о возложении на регистрационную службу обязанности зарегистрировать переход права собственности производство по делу прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. Производство по требованию о возложении на регистрационную службу обязанности зарегистрировать переход права собственности прекращено.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Ахатов А.Р. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 421, 489, 609, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что при заключении спорного договора воля сторон была направлена на продажу объекта и перехода права собственности к покупателю, поскольку вывод суда не основан на нормах права и условиях договора (п. 4.1-4.4). Заявитель полагает, что наличие предварительного договора не может безусловно свидетельствовать об отсутствии воли сторон о заключение смешанного договора, по которому имущество до полной его оплаты находится в аренде у покупателя. По мнению заявителя, спорный договор не является договором купли-продажи, поскольку условия договора в части цены товара, порядка, срока и размера платежей не определены, что свидетельствует о том, что имущество находится в аренде у истца и не имеется оснований для регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Кистиков А.В. просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, жалобу -без удовлетворения, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств в части уплаты предусмотренных договором платежей в пользу продавца.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателю Ахатову А.Р. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, литера Е, площадка литера el, общая площадь 394,8 кв.м; кирпичное здание подвала, литера Е2, холодный пристрой литера е, общая площадь 680,7 кв.м; 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, литера Е1, общая площадь 246,0 кв.м; 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, литера ЕЗ, площадка, литера е2, общая площадь 713,2 кв.м, расположение по адресу: Пермская обл., Добрянский р-н, пос. Полазна, ул. Нефтяников (свидетельства о государственной регистрации права от 01.11.2005; т. 1, л.д. 19-22).

Между Ахатовым А.Р. (продавец) и Кистиковым А.В. (покупатель) 25.09.2006 заключен предварительный договор, согласно условиям которого стороны обязались в срок с 01.10.2006 до 20.02.2007 заключить договор купли-продажи кирпичного здания склада продуктов и промтоваров, находящегося по адресу: Пермская обл., Добрянский р-н, пос. Полазна, ул. Нефтяников, 7а, принадлежащего продавцу на праве собственности.

Общая стоимость объекта купли-продажи составляет 10 000 000 руб. Задаток по договору составляет 200 000 руб., оплачивается в момент подписания предварительного договора и входит в сумму авансового платежа (п. 2.1, 2.3 предварительного договора).

В качестве задатка 25.09.2006 Кистиков А.В. уплатил Ахатову А.Р. 200 000 руб. (расписка от 25.09.2006, квитанция к приходному кассовому ордеру от 10.10.2006 N 54; т. 1, л.д. 14).

Между индивидуальным предпринимателем Ахатовым А.Р. (продавец) и индивидуальным предпринимателем Кистиковым А.В. (покупатель) 11.11.2006 заключен договор купли-продажи N 11/06, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить здание склада продуктов и промтоваров, расположенное по адресу: Пермский край, Добрянский р-н, пос. Полазна, ул. Нефтяников, 7а, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.11.2005.

Согласно п. 3.1 договора общая стоимость объекта купли-продажи составляет 10000550 руб.

Пунктом 3.4 договора от 11.11.2006 стороны предусмотрели, что в момент подписания данного договора покупатель передает продавцу сумму в размере 1500000 руб., включая ранее переданную сумму задатка 200000 руб.

Оставшуюся сумму 8500000 руб. покупатель уплачивает до 19.11.2006 целиком либо частями (не менее чем 100000 руб. за один раз) с отсрочкой платежа сроком на 3 года (до 08.11.2009) с уплатой арендных платежей за пользование объектом в соответствии с разделом 4 названного договора (п. 3.5 договора от 11.11.2006).

Согласно п. 6.4 указанного договора до момента полной оплаты стороны признают объект купли-продажи находящимся в залоге у продавца.

Пунктом 2.2.2 договора на покупателя возложена обязанность в течение 90 дней с даты подписания договора за свой счет произвести государственную регистрацию своего права собственности на объект.

В срок до 10.01.2007 продавец обязался расторгнуть все имеющиеся договоры с арендаторами, использующими площади объекта, уведомить любым удобным для него способом всех арендаторов о смене собственника и предложить перезаключить договоры аренды (п. 2.1.3 договора).

По акту приема-передачи от 11.11.2006 объект купли-продажи передан покупателю (т. 1, л.д. 18).

Кистиков А.В. уплатил Ахатову А.Р. денежные средства в сумме 3 300 000 руб. (квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.02.2007 N 2, от 11.11.2006 N 45, от 09.01.2007 N 1, от 15.02.2007 N 3, от 21.02.2007 N 4, от 06.03.2007 N 5, 27.03.2007 N 7, от 20.04.2007 N 10, от 13.05.2007 N 11, от 03.06.2007 N 14, от 03.07.2007 N 17, от 06.07.2007 N 18; т. 1, л.д. 23-29).

Предприниматель Кистиков А.В. 04.05.2008 обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на спорное имущество, возникшее на основании договора купли-продажи от 11.11.2006 N 11/06 (т. 2, л.д. 13).

В письме от 07.05.2008 регистрационная служба сообщила предпринимателю Кистикову А.В. о том, что зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поскольку государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (т. 2, л.д. 14).

Из материалов дела следует, что предприниматель Кистиков А.В. неоднократно обращался к предпринимателю Ахатову А.Р. с просьбой явиться в регистрационную службу для государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 11.11.2006 N 11/06 (т. 1, л.д. 76-79, 153).

Предприниматель Кистиков А.С, ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное имущество находится у истца на праве аренды, поскольку в срок, установленный договором (до 19.11.2006), истец не уплатил ответчику полную стоимость имущества, в связи с чем отсутствуют основания для принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. В связи с отказом истца от требования о возложении на регистрационную службу обязанности зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты, суд прекратил производство по указанному требованию на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда, исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования спорного договора от 11.11.2006 (п. 1.1, 2.1.3, 2.2.2, 6.4) и сопоставления представленных в суд документов, пришел к правильному выводу о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на продажу объектов недвижимого имущества и переход к покупателю права собственности на них.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что предприниматель Ахатов А.Р. - продавец по договору купли-продажи, необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя Кистикова А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты на основании договора от 11.11.2006 N 11/06.

Поскольку истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказался от требования о возложении на регистрационную службу обязанности зарегистрировать переход права собственности, производство по данному требованию прекращено судом апелляционной инстанции на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводам заявителя об отсутствии доказательств того, что воля сторон была направлена на продажу объекта и переход права собственности к покупателю, а также о том, что до момента погашения всех обязательств объект считается переданным покупателю в долгосрочную аренду, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки указанных выводов и исследованных судом апелляционной инстанции доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 по делу N А50-6127/2008 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ахатова Альберта Ринатовича - без удовлетворения.