Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2009 г. N Ф09-10385/08-С6 Суд признал недействительным договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, поскольку оспариваемый договор заключен без проведения конкурса, а также передача имущества произведена без проведения оценки объекта аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 19 января 2009 г. N Ф09-10385/08-С6

Дело N А60-9256/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" (далее - предприятие "Почта России") в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2008 по делу N А60-9256/2008 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008);

представитель предприятия "Почта России" - Астафьева Е.В. (доверенность, выданная в порядке передоверия, от 20.05.2008);

индивидуальный предприниматель Саракаев Вячеслав Андреевич (паспорт 65 05 N 586586).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к филиалу предприятия "Почта России" - Управлению Федеральной почтовой связи Свердловской области, предприятию "Почта России", предпринимателю Саракаеву В.А. о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.09.2006 N 1453/18 аренды недвижимого имущества - помещения общей площадью 34 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Качканар, 10 микрорайон, д. 23, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя возвратить предприятию "Почта России" арендуемое помещение.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве.

Определением суда от 02.07.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство связи.

Решением суда от 22.07.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2008 решение суда отменено. Признан недействительным (ничтожным) договор от 01.09.2006 N 1453/18 аренды недвижимого имущества, закрепленного за предприятием "Почта России" на праве хозяйственного ведения, заключенный между предприятием "Почта России" в лице Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области и предпринимателем Саракаевым В.А. Применены последствия недействительности данной сделки, на предпринимателя Саракаева В.А. возложена обязанность передать предприятию "Почта России" спорное нежилое помещение.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприятие "Почта России" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на то, что Правительство Российской Федерации не вправе регулировать порядок заключения договоров аренды, так как такой порядок установлен гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность проведения торгов в случаях, установленных названным Кодексом и иными законами, к которым постановления Правительства Российской Федерации не относятся, следовательно, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 применению не подлежит. Также заявитель полагает, что апелляционному суду следовало принять во внимание наличие между сторонами длительных арендных отношений, ввиду которых оснований для проведения конкурса не имелось. Предприятие "Почта России" считает, что судом нарушены положения ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении последствий недействительной сделки, поскольку фактически применена односторонняя реституция - возложена обязанность на арендатора возвратить помещение, в то время как односторонняя реституция может иметь место лишь в определенных законом случаях.

Как установлено судами, 01.09.2006 между предприятием "Почта России" в лице Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области (арендодатель) и предпринимателем Саракаевым В.А. (арендатор) заключен договор N 1453/18 аренды нежилого помещения площадью 34 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Качканар, 10 микрорайон, д. 23, для размещения торговой точки.

Срок договора аренды установлен до 30.08.2007, позднее стороны согласовали, что договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1, л.д. 33). Помещение передано арендатору по акту от 01.09.2006.

Переданное по договору помещение в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 14.07.2003 N 3133-р закреплено за предприятием "Почта России" на праве хозяйственного ведения, регистрация которого подтверждается свидетельством от 07.04.2005 серии 66 АБN 691383.

Полагая, что данный договор не соответствует требованиям действующего законодательства, заместитель прокурора Свердловской области со ссылкой на положения ст. 168, 295, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, п. 1, 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691, распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований заместитель прокурора указал, что договор аренды федерального имущества в нарушение положений действующего законодательства заключен без проведения торгов и определения стартового размера арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кроме того отсутствует согласие собственника имущества в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве на сдачу помещения в аренду.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что согласие собственника имущества на передачу этого имущества в аренду было получено, что подтверждается письмом Федерального агентства связи от 24.05.2006 N АЩ-ПЗЗ-5936.

Отклоняя довод заместителя прокурора о необходимости заключения договора аренды по результатам конкурса в соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу положений ст. 606, 611, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, реализация права аренды имущества на торгах возможна при том условии, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц. Поскольку спорное имущество свободным от прав третьих лиц не было, так как между ответчиками существовали длительные арендные отношения, суд первой инстанции признал проведение конкурса необязательным. Кроме того, суд отметил, что порядок проведения конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в законодательном порядке не утвержден, в связи с чем постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 не подлежит применению. Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Порядок проведения конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным в соответствии со ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании материалов дела апелляционным судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2006 N 1453/18 заключен без проведения конкурса, то есть с нарушением порядка, предусмотренного п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, в связи с чем является ничтожным.

Кроме того, в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как установил апелляционный суд, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения оценки объекта аренды.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2006 N 1453/18, заключенный с нарушением указанных выше норм права, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным), и применил последствия его недействительности.

Довод предприятия "Почта России" о том, что п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 не подлежал применению, является несостоятельным, поскольку постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 принято в пределах предоставленных Правительству Российской Федерации полномочий в соответствии с пунктом "г" ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации).

Утверждение предприятия "Почта России" об отсутствии оснований для проведения конкурса на право заключения договора аренды, поскольку между сторонами имели место длительные арендные отношения, отклоняется, так как случаи, в которых договор аренды может быть заключен без проведения конкурса, прямо оговорены в подп. "а"-"д" п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. Кроме того, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушения положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендная плата при применении последствий и приведении сторон в первоначальное положение возврату не подлежит, так как со стороны арендатора имело место пользование имуществом, которое является возмездным.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2008 по делу N А60-9256/2008 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" - без удовлетворения.