Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2009 г. N Ф09-10623/08-С6 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, поскольку спорное здание является объектом культурного наследия, однако договор аренды заключен без проведения конкурса, при этом ссылка предприятия на согласие собственника спорного имущества на возобновление действия договора аренды на момент его окончания отклонена, так как письмо собственника не содержит прямо выраженного согласия на продление действия ранее заключенного договора аренды, а лишь указывает на необходимость перерасчета арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 января 2009 г. N Ф09-10623/08-С6

Дело N А60-7699/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" (далее - предприятие "НПО автоматики") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2008 по делу N А60-7699/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предприятия "НПО автоматики" - Гришечко М.А. (доверенность от 29.12.2008 N020/670);

прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008 N8-12-08).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительными (ничтожными) договора аренды N 819/а-37/юр182 нежилых помещений, расположенных в 3-м гол. блоке, на 7 этаже здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, общей площадью 61,2 кв. м, заключенного 10.01.2006 между предприятием "НПО автоматики" и обществом с ограниченной ответственностью "Тироль" (далее - общество "Тироль"), и дополнительного соглашения от 01.05.2006 N 1 к данному договору, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества "Тироль" передать предприятию "НПО автоматики" указанные помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - территориальное управление), Управление Россвязьохранкультуры по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Сатпроект", общество с ограниченной ответственностью "ТелеПлюс".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2008 заявленные требования удовлетворены частично. Признан недействительным (ничтожным) договор от 10.01.2006 N 819/а-37/юр182 аренды нежилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, в 3-м гол. блоке, 7-й этаж, общей площадью 61,2 кв. м, (с учетом дополнительного соглашения от 01.05.2006 N 1 к названному договору), заключенный между предприятием "НПО автоматики" и обществом "Тироль". Применены последствия недействительности данной сделки. Суд обязал общество "Тироль" передать предприятию "НПО автоматики" в освобожденном виде названные нежилые помещения. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприятие "НПО автоматики" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что согласие собственника на сдачу данного имущества в аренду было получено, о чем свидетельствует уведомление территориального управления от 10.12.2007 N АЛ-8911. Предприятие "НПО автоматики" полагает, что из постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 не следует, что данный договор должен был в обязательном порядке заключаться на конкурсной основе.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что предприятию "НПО автоматики" на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 25.01.2001 N 2498, Перечня от 19.09.2000 государственного имущества, закрепленного за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, по состоянию на 01.07.2000 принадлежит административно-производственное здание главного корпуса общей площадью 5765,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, свидетельство о государственной регистрации права от 25.01.2001 серии 66АВN241102(т. 1,л.д. 33).

Названное здание является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения - "Дом промышленности. 1931-1937 гг., архитектор Фридман", что подтверждается постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974, справкой Производственной группы по охране и эксплуатации памятников истории и культуры Управления культуры Исполкома Свердловского областного Совета народных депутатов от 09.02.1985, письмом областного государственного учреждения культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области" от 25.05.2007 (т. 1, л.д. 29-32, 34).

Между предприятием "НПО автоматики" (арендодатель) и обществом "Тироль" (арендатор) 10.01.2006 заключен договор N 819/а-37/юр182 аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, согласно которому арендодатель сдал в аренду обществу "Тироль" нежилые помещения общей площадью 96,2 кв. м, 3-й гол. блок (этаж), 4-й блок, (7-й этаж), расположенные в доме N 145 по ул. Мамина-Сибиряка в г. Екатеринбурге (приложение N 2 к данному договору аренды) для использования под офис с правом субаренды. Срок действия названного договора определен с 01.01.2006 по 27.12.2006. Помещения переданы арендатору по акту приема-сдачи от 01.01.2006 (т. 1, л.д. 37-45).

Передача в аренду названных помещений предприятию "НПО автоматики" согласована территориальным управлением в письме от 29.12.2005 N АЛ-7330, в котором указан срок передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, до 31.12.2006 (т. 1, л.д. 52-54).

Впоследствии сторонами заключены дополнительные соглашения от 01.05.2006 N 1, от 03.05.2006 N 2 к названному договору аренды, в соответствии с условиями которых уменьшен размер арендуемых помещений на 35 кв. м, согласовано условие о том, что здание (объект аренды) является памятником культуры федерального значения, определен предмет охраны, дополнен обязанности арендатора по содержанию, использованию и сохранению объекта культурного наследия (т. 1, л.д. 46-51, 77).

Суды установили, что, поскольку по истечении срока аренды арендатор продолжал пользоваться переданным ему имуществом, договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 дополнительного соглашения от 25.12.2007 N 3 к договору аренды от 10.01.2006; т. 1, л.д. 78).

Заместитель прокурора Свердловской области, считая, что указанный договор заключен ответчиками с нарушением установленной законодательством процедуры сдачи в аренду объектов культурного наследия, являющихся федеральной собственностью, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 3 разд. I приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 объекты историко-культурного наследия, находящиеся на территории Российской Федерации, относятся исключительно к федеральной собственности.

На основании п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, с учетом требований названного Федерального закона.

В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

Согласно ст. 14 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью. В связи с этим судами сделан вывод о том, что вопросы распоряжения объектами недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, включая порядок заключения договоров аренды, регулируются нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.01.2006, предусмотрено, что заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления Правительства Российской Федерации иными правовыми нормативными актами особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества. Данный перечень является исчерпывающим.

Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р, разработано в соответствии со ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами сделан вывод о том, что особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества, являющимися объектами культурного наследия, законодательством Российской Федерации не установлен, иных оснований для заключения договора аренды данных объектов без проведения конкурса не имеется.

Как установлено судами, договор аренды от 10.01.2006 заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), в связи с чем судами сделан правильный вывод о том, что названный договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.

Апелляционным судом отклонена ссылка предприятия "НПО автоматики" на письмо территориального управления от 10.12.2007 N АЛ-8911 как на согласие собственника спорного имущества на возобновление действия названного договора аренды на момент его окончания, поскольку данное письмо не содержит прямо выраженного согласия на продление действия ранее заключенного договора аренды, а лишь указывает на необходимость перерасчета арендной платы.

С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку установленных судами доказательств и обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2008 по делу N А60-7699/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н А. Семихатова" - без удовлетворения.