Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2009 г. N Ф09-10640/08-С6 Суд отказал в государственной регистрации перехода права собственности на гараж для автотранспорта и на земельный участок, поскольку на момент продажи гаража ответчик являлся собственником земельного участка, однако в договоре купли-продажи условия о продаже земельного участка отсутствуют, а дополнительное соглашение следует считать незаключенным в связи с отсутствием цены земельного участка, данный договор является ничтожной сделкой и не порождает правовых последствий, кроме того, истцом не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 января 2009 г. N Ф09-10640/08-С6

Дело N А47-1699/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Илекагроснаб" (далее - общество "Илекагроснаб") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008 по делу N А47-1699/2008 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Аграрные технологии" (далее - общество ТПФ "Аграрные технологии") - Абубакиров И.З. (доверенность от 26.01.2009);

общества "Илекагроснаб" - Бавенков A.M. (доверенность от 02.04.2008).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - регистрирующий орган) и Галкиным Андреем Ивановичем заявлены ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей. Данные ходатайства подлежат удовлетворению, так как в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Общество ТПФ "Аграрные технологии" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу "Илекагроснаб" с иском о государственной регистрации перехода права собственности на гараж для автотранспорта, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, с. Илек, пер. Тракторный, д. 1а, и на земельный участок с кадастровым номером 56:12:03 01 022:0080, приобретенные по договору купли-продажи от 24.08.2004 N 20 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 114).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: регистрирующий орган, Галкин Андрей Иванович, Леликова Елена Сергеевна.

Решением суда от 30.09.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008 решение суда отменено. Постановлено произвести государственную регистрацию сделки - договора от 24.08.2004 N 20 купли-продажи строения и земельного участка, расположенных по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, с. Илек, пер. Тракторный, д. 1а, заключенного между обществом "Илекагроснаб" и обществом ТПФ "Аграрные технологии".

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Илекагроснаб" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 167, 168, 551, 555, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела. По мнению заявителя, подписание дополнительного соглашения об отчуждении земельного участка от 20.06.2006 к договору купли-продажи от 24.08.2004 не может свидетельствовать о наличии воли сторон на отчуждение объекта недвижимости и земельного участка под ним; при заключении договора купли-продажи от 24.08.2004 воля сторон была направлена на отчуждение только здания гаража, что влечет ничтожность данной сделки. Заявитель согласен с выводом суда первой инстанции о незаключенности дополнительного соглашения от 20.06.2006 к договору купли-продажи от 24.08.2004 в связи с отсутствием в данном дополнительном соглашении цены отчуждаемого земельного участка. Заявитель также указывает на недоказанность уклонения его от государственной регистрации, поскольку письма от 26.07.2007 и 08.08.2007, представленные истцом, направлены ненадлежащему лицу, и общество ТПФ "Аграрные технологии" не обращалось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации на основании сделки, уклонение от государственной регистрации перехода права собственности по которой является предметом спора. При этом заявитель ссылается на то, что представленные в материалах дела расписки о приеме документов на государственную регистрацию, письма государственного регистратора и отказ в государственной регистрации перехода права собственности относятся к обращению истца за государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 14.12.2005, который не является предметом рассмотрения по настоящему делу. Кроме того, заявитель считает, что резолютивная часть постановления суда апелляционной инстанции не соответствует ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предусматривает государственную регистрацию договора купли-продажи от 24.08.2004, а не перехода права собственности на недвижимое имущество, отчужденное по нему.

В отзыве на кассационную жалобу регистрирующий орган указывает на то, что обществами ТПФ "Аграрные технологии" и "Илекагроснаб" на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный гараж в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 14.12.2005 N 20. В государственной регистрации перехода права собственности обществу ТПФ "Аграрные технологии" и обществу "Илекагроснаб" отказано в связи с отсутствием заявления и правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый названным объектом недвижимости. Договор купли-продажи от 24.08.2004, на который ссылается истец, в регистрирующий орган не представлялся и не являлся предметом правовой экспертизы.

Общество ТПФ "Аграрные технологии" в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу Леликова Е.С. доводы заявителя поддерживает, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществу "Илекагроснаб" на праве собственности принадлежат здание гаража общей площадью 443,5 кв. м и земельный участок площадью 2327 кв. м, кадастровый номер 56:12:03 01 022:0080, расположенные по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, с. Илек, пер. Тракторный, д. 1а, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2008 (т. 1, л.д. 134, 135).

Обществом "Илекагроснаб" и Галкиным А.И. подписан договор купли-продажи здания гаража от 18.04.2000 (т. 2, л.д. 10).

Между обществом "Илекагроснаб" (продавец) и обществом ТПФ "Аграрные технологии" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 24.08.2004 N 20, в соответствии с условиями которого покупателем в собственность приобретен гараж для автотранспорта общей площадью 422,47 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, с. Илек, пер. Тракторный, д. 1а, по цене 153 000 руб. Указанное имущество передано обществу ТПФ "Аграрные технологии" по акту приема-передачи. Судами установлено, что оплата по договору произведена в полном объеме.

К данному договору обществами "Илекагроснаб" и ТПФ "Аграрные технологии" составлено дополнительное соглашение от 20.06.2006 о дополнении п. 1 договора купли-продажи от 24.08.2004 N 20 подп. "б", согласно которому покупателю совместно со зданием гаража продается земельный участок с кадастровым номером 56:12:03-01 022:0080, площадью 2327 кв. м, находящийся по тому же адресу.

Дополнительным соглашением от 22.06.2006 N 2 к договору купли-продажи от 24.08.2004 N 20 сторонами уточнена общая площадь гаража - 443,5 кв. м

Между сторонами спора также был заключен договор от 14.12.2005 N 20 купли-продажи названного гаража. При этом в материалах дела имеется соглашение от 20.12.2005 о расторжении этого договора.

Общество "Илекагроснаб" и общество ТПФ "Аграрные технологии" 30.12.2005 обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание гаража на основании договора купли-продажи от 14.12.2005.

Регистрирующий орган в сообщении от 27.06.2006 N 13/007/2005-378 уведомил общества "Илекагроснаб" и ТПФ "Аграрные технологии" об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на гараж к обществу ТПФ "Аграрные технологии" в связи с несоответствием договора купли-продажи от 14.12.2005 требованиям, установленным п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общим собранием акционеров общества "Илекагроснаб" от 22.05.2007 принято решение о ликвидации названного общества и избрана ликвидационная комиссия из 9 человек. Согласно протоколу заседания ликвидационной комиссии общества "Илекагроснаб" от 22.05.2007 N 7 председателем ликвидационной комиссии избран Рогожин Н.К.

По решению ликвидационной комиссии общества "Илекагроснаб" здание гаража площадью 443,5 кв. м и земельный участок площадью 2327 кв. м, расположенные по адресу: Оренбургская обл., Илекский р-н, с. Илек, пер. Тракторный, д. 1а, выставлены на торги, по результатам которых с Леликовой Е.С. заключен договор купли-продажи от 18.03.2008 N 5.

Общество ТПФ "Аграрные технологии", ссылаясь на то, что обществом "Илекагроснаб" не представлены документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на здание гаража и земельный участок по договору купли-продажи от 24.08.2004, несмотря на неоднократные обращения общества ТПФ "Аграрные технологии" (письма от 26.07.2007 N 18, от 08.08.2007 N 23), в связи с чем в государственной регистрации было отказано, и полагая, что общество "Илекагроснаб" уклоняется от проведения государственной регистрации, в марте 2008 года обратилось в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что, поскольку на момент продажи гаража общество "Илекагроснаб" являлось собственником земельного участка на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.12.1994, однако в договоре купли-продажи от 24.08.2004 условия о продаже земельного участка отсутствуют, а дополнительное соглашение от 20.06.2006 следует считать незаключенным в связи с отсутствием цены земельного участка, данный договор является ничтожной сделкой и не порождает правовых последствий в силу ст. 167, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом истцом не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности к истцу по договору купли-продажи от 24.08.2004 в связи с тем, что письма от 26.07.2007 N 18 и от 08.08.2007 N 23 вручены Головину И.В., который на тот момент не являлся руководителем общества "Илекагроснаб" и председателем его ликвидационной комиссии.

Судом апелляционной инстанции решение суда отменено, требования общества ТПФ "Аграрные технологии" удовлетворены. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к выводу о действительности договора купли-продажи от 24.08.2004 в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2006, поскольку воля сторон данной сделки была направлена на отчуждение гаража и занимаемого им земельного участка. Суд апелляционной инстанции признал доказанным факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу по договору купли-продажи от 24.08.2004, указав на реализацию названного имущества на торгах.

Между тем при рассмотрении данного дела необходимо принять во внимание следующее.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, предметом доказывания по спору о государственной регистрации перехода права собственности является факт уклонения одной из сторон от государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

В обоснование исковых требований общество ТПФ "Аграрные технологии" ссылалось на то, что 30.12.2005 стороны обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на гараж. Государственная регистрация была приостановлена в связи с необходимостью представления необходимых документов. Поскольку ответчиком затребованные регистрирующим органом документы в полном объеме не представлены, государственная регистрация перехода права собственности на гараж к обществу ТПФ "Аграрные технологии" в установленные сроки не осуществлена. При этом общество "Илекагроснаб" не отвечало на неоднократные обращения истца с просьбой предпринять необходимые меры для завершения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что к заявлению о государственной регистрации о перехода права собственности на гараж от 30.12.2005 в качестве правоустанавливающего документа сторонами приложен договор купли-продажи гаража от 14.12.2005. При этом, как следует из материалов дела, к моменту обращения с указанным заявлением данный договор был расторгнут по соглашению сторон от 20.12.2005.

Доказательств обращения общества ТПФ "Аграрные технологии" с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на гараж и земельный участок на основании договора купли-продажи от 24.08.2004 в материалах дела не имеется.

Лица, участвующие в деле, указанные обстоятельства не оспаривают.

Кроме того, суд первой инстанции, исходя из обстоятельств дела, признал, что отсутствие ответа общества "Илекагроснаб" на письма истца от 26.07.2007 N 18 и от 08.08.2007 N 23 с требованием представить необходимые документы на государственную регистрацию нельзя считать доказательством уклонения общества "Илекагроснаб" от государственной регистрации.

В указанных письмах имеются ссылки на то, что на государственную регистрацию представлялся договор купли-продажи от 24.08.2004. Однако это обстоятельство материалами дела не подтверждено.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто апелляционным судом, указанные письма, адресованные руководителю общества "Илекагроснаб", вручены Головину Н.В., который с 22.05.2007 не являлся руководителем названного общества, а также председателем его ликвидационной комиссии: Арбитражным судом Оренбургской области по делу N А47-7421/2007 решение общего собрания акционеров общества "Илекагроснаб" от 26.07.2007 об избрании ликвидационной комиссии в новом составе и избрании ее председателем Головина Н.В. признано недействительным, в том числе в связи с отсутствием кворума.

С учетом изложенного, выводы суда апелляционной инстанции о том, что в данном случае установлен факт незаконного уклонения ответчика от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, и о наличии в связи с этим оснований для принятия судом решения о государственной регистрации сделаны без учета установленных судами обстоятельств дела и положений п. 12, 13 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции указал, что спорный объект недвижимости был передан и находился в фактическом владении общества ТПФ "Аграрные технологии" на основании договора купли-продажи. Однако это обстоятельство не может считаться установленным на основе материалов дела, поскольку из условий всех имеющихся в деле договоров купли-продажи спорного гаража (заключенных с Галкиным И.В., с обществом ТПФ "Аграрные технологии" и с Леликовой Е.С.) следует, что указанные договоры являются актами приема-передачи приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах следует признать соответствующими материалам дела выводы суда первой инстанции о недоказанности обществом ТПФ "Аграрные технологии" факта уклонения общества "Илекагроснаб" от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на гараж и земельный участок и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по настоящему делу.

Следует также согласиться с доводами заявителя кассационной жалобы о том, что при изложении резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции необходимо было учесть нормы ст. 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которых государственная регистрация может быть осуществлена в отношении перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, договор купли-продажи спорных объектов государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Поскольку при принятии решения суда первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, решение суда следует оставить в силе.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в сумме 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, уплаченные обществом "Илекагроснаб", подлежат отнесению на общество ТПФ "Аграрные технологии".

Руководствуясь ст. 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008 по делу N А47-1699/2008 Арбитражного суда Оренбургской области отменить.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.09.2008 по делу N А47-1699/2008 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Аграрные технологии" в пользу открытого акционерного общества "Илекагроснаб" 1000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе.