Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2008 г. N 18АП-7646/2008

г. Челябинск

28 ноября 2008 г.

Дело N А47- 1699/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Аграрные технологии" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.09.2008 по делу N А47-1699/2008 (судья Фёдорова Г.А.),

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Аграрные технологии" (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к открытому акционерному обществу "Илекагроснаб" (далее по тексту - ответчик), с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, Галкина Андрея Ивановича, Леликовой Елены Сергеевны (далее по тексту - 3 лица) о государственной регистрации перехода права собственности на гараж для автотранспорта, расположенного по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с. Илек, пер. Тракторный, 1 "а" и на земельный участок с кадастровым номером 56:12:03 01 022:0080, приобретенные по договору купли-продажи N 20 от 24.08.2004.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.09.2008 исковые требования отклонены.

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции исходил из того, что отчуждение продавцом гаража по договору N 20 от 24.08.2004 произведено без соответствующего земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности. В силу указанного сделка по отчуждению гаража является ничтожной. Дополнительное соглашение от 20.06.2006 о продаже земельного участка является незаключенным, так как не содержит существенных условий договора купли-продажи - цены продаваемого имущества, в силу чего не может придать юридическую силу ничтожной сделке. Кроме того, не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, так как письма о предоставлении документов для регистрации направлялись истцом лицу, не являющемуся исполнительным органом.

Не согласившись с принятым решением, ООО ТПФ "Аграрные технологии" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что ответчиком не представлено доказательств того, что воля сторон была направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка. Суд не учел, что оплата землеустроительных работ по выделу земельного участка в натуре, необходимого для регистрации права собственности продавца была произведена истцом. Доказательством воли сторон на отчуждение земельного участка вместе с гаражом является дополнительное соглашение от 20.06.2006. Оплата по договору произведена полностью. Вывод суда о недоказанности факта уклонения ответчика ошибочен, так как на момент направления писем в адрес директора истцу не было известно о принятии акционерами решения о ликвидации ОАО.

Податель апелляционной жалобы в судебном заседании участия не принимал.

Ответчик и третьи лица: ГУФРС по Оренбургской области, Галкина А.И., Леликовой Е.С. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Согласно представленному отзыву ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, полагает решение суда законным и обоснованным.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе публично путем размещения объявления на сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 24.08.04 г. между ОАО "Илекагроснаб" (продавец) и ООО ТПФ "Аграрные технологии" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец продал, а истец купил объект недвижимости - гараж для автотранспорта, общей площадью 422,47 кв.м, расположенный по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с.Илек, пер.Тракторный, 1 за 153000 рублей в том числе НДС 233348,98 рублей (п. п. 1, 3 договора).

Указанное имущество от ООО "Илекагроснаб" передано ООО ТПФ "Аграрные технологии" по акту приема-передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи N 20 от 24.08.2004.

20.06.06 г. ОАО "Илекагроснаб" (продавец) и ООО ТПФ "Аграрные технологии" (покупатель) составлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи N 20 от 24.08.04 г..

Согласно условиям дополнительного соглашения п.1 договора от 24.08.2004 N 20 дополнен подпунктом "б", согласно которому так же продаётся земельный участок с кадастровым номером 56:12:03-01 022:0080, площадью 2327 кв.м.

Пункт 3 договора изложен в редакции: "Указанное строение, описанное в п.1 договора, расположенное по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с.Илек, пер.Тракторный, 1 "А", продавец продаёт покупателю за 153000 рублей, в том числе НДС 23338,98 рублей (п. 1, 2).

Платежными поручениями N 8 от 24.08.2004, N 9 15.02.2005 ООО ТПФ "Аграрные технологии" перечислило ОАО "Илекагроснаб" предоплату по договору N 20 от 24.08.04 в сумме 76000 рублей и оплату по договору купли продажи N 20 от 24.08.2004 согласно счету-фактуре N 3 от 25.01.2005 в сумме 77000 рублей, соответственно.

22.06.06 г. между ОАО "Илекагроснаб" (продавец) и ООО ТПФ "Аграрные технологии" (покупатель) составлено дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи N 20 от 24.08.04 г.

Согласно условиям дополнительного соглашения N 2 общая площадь гаража была указана в размере 443,5 кв.м.

22.05.2007 г. общим собранием акционеров ОАО "Илекагроснаб" принято решение о ликвидации ОАО "Илекагроснаб" и избрании ликвидационной комиссия из 9 человек. Из протокола N 7 от 22.05.2007 заседания ликвидационной комиссии ОАО "Илекагроснаб" председателем ликвидационной комиссии избран Рогожкин Н.К.

Письмами N 18 от 26.07.07 г. и N 23 от 08.08.07 г. ООО ТПФ "Аграрные технологии" обращался к ответчику с просьбой представить документы в Илекский сектор Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее УФРС) для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Решением арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-7421/2007-10ГК от 11.01.2008 г. решение общего собрания акционеров ОАО "Илекагроснаб" от 26.07.2007 г., которым прекращены полномочия ликвидационной комиссии ОАО "Илекагроснаб", ликвидационная комиссия избрана в другом составе, признано недействительным.

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода прав, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно положениям норм п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона о государственной регистрации прав).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи N 20 от 24.08.2004г. как заключенного с нарушением п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которого: отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком; отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Из письменных материалов дела следует, что на момент продажи гаража для автотранспорта - 24.08.04 г., продавец - ОАО "Илекагроснаб" являлся так же собственником земельного участка под объектом, что следует из договора купли-продажи земельного участка от 23.12.1994г.

Оценивая спорный договор купли-продажи как ничтожный суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Автоматического перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости, равно как и автоматического перехода прав на объект недвижимости при отчуждении находящегося под ним земельного участка, не происходит.

Переход прав на земельный участок, занятый отчуждаемым объектом недвижимости, подлежит государственной регистрации и возможен после выделения и государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка (п. 1 ст. 25, п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 Земельного кодекса).

Из содержания п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при решении вопроса о действительности указанных договоров необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка или на отчуждение земельного участка без объекта.

Из материалов дела усматривается, что фактическая воля сторон была направлена на одновременное отчуждение, как объекта недвижимости, так и земельного участка, расположенного под данным объектом и необходимым для его использования, о чем свидетельствует подписанное сторонами дополнительное соглашение от 20.06.2006 г. в соответствии с которым договор дополнен подпунктом "б", о продаже земельного участка с кадастровым номером 56:12:03-01 022:0080, площадью 2327 кв.м. Кроме того, из материалов дела усматривается, что 30.12.2005 г. сторонами в регистрирующий орган подавалось заявление о государственной регистрации договора купли-продажи от 14.12.2005 г., впоследствии расторгнутого по соглашению сторон, предметом которого являлся этот же объект недвижимости. В целях проведения государственной регистрации данной сделки ответчиком в регистрирующий орган предоставлялись, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок, расположенный под отчуждаемым объектом недвижимости. Следует так же учесть, что спорный объект, являющийся производственным зданием, для эксплуатации которого необходим соответствующий земельный участок, был передан истцу и находился в его фактическом владении.

В совокупности изложенные обстоятельства свидетельствуют о намерении ответчика передать в собственность истца, необходимый для эксплуатации строения земельный участок.

Вывод суда о незаключенности дополнительного соглашения от 20.06.2006 в силу отсутствия в соглашении существенного условия договора купли-продажи, а именно цены продаваемого земельного участка основан на неверном толковании норм материального права.

Требование п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ в силу которого, договор считается заключенным, если сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям, относится к договору, оформляющему факт заключения сделки, тогда как соглашение от 20.06.2006 является дополнительным к договору N 20 от 24.08.2004г. и лишь вносит соответствующие изменения в ранее заключенный договор. Учитывая наличие у сторон на момент заключения спорного договора воли на одновременное отчуждение двух объектов недвижимости - строения и земельного участка, оснований считать, что стоимость одного из объектов не была включена в продажную цену имущества, установленную п. 3 договора N 20 от 24.08.2004 не имеется.

Доказательством уклонения ответчика от регистрации договора является, в том числе, включение спорного имущества, в состав имущества подлежащего продаже с торгов в связи с ликвидацией предприятия и заключение по результатам торгов договора купли-продажи спорного имущества с Леликовой Е.С.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено суду доказательств уклонения ответчика от регистрации договора, является неверным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплаченная госпошлина при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 рублей, относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.09.2008 по делу N А47-1699/2008 отменить.

Произвести государственную регистрацию сделки - договора N 20 от 24.08.2004г. купли-продажи строения и земельного участка, расположенных по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с. Илек, пер. Тракторный, 1"А", заключенного между ОАО "Илекагроснаб" и ООО Торгово-производственная фирма "Аграрные технологии".

Взыскать с ОАО "Илекагроснаб" в пользу ООО Торгово-производственная фирма "Аграрные технологии" госпошлину по иску в сумме 2000 рублей, госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Т.В. Соколова