Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2009 г. N Ф09-10613/08-С6 Суд отказал в выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку из анализа условий договора аренды следует, что при использовании помещения не по назначению договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, при этом требование о расторжении договора в связи с односторонним отказом истца от его исполнения не заявлялось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 января 2009 г. N Ф09-10613/08-С6

Дело N А76-6033/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2008 по делу N А76-6033/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральское правовое бюро-2" (далее - общество "Южно-Уральское правовое бюро-2") - Кислов В.А. (доверенность от 01.09.2008 N02).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Южно-Уральское правовое бюро-2" о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. 61, взыскании 3791 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате, 7801 руб. 24 коп. договорной неустойки (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 12.09.2008 исковые требования удовлетворены частично. С общества "Южно-Уральское правовое бюро-2" в пользу комитета взысканы основной долг в сумме 00 руб. 06 коп. и неустойка, начисленная за период с 10.11.2007 по 31.03.2008, в сумме 5460 руб. 87 коп. В удовлетворении иска в части выселения ответчика из занимаемого им нежилого помещения отказано. С комитета в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1536 руб. 30 коп. С общества "Южно-Уральское правовое бюро-2" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 218 руб. 46 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 решение суда изменено в части распределения расходов по государственной пошлине по исковому заявлению. С комитета в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 2163 руб. 51 коп. С общества "Южно-Уральское правовое бюро-2" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по исковому заявлению в сумме 336 руб. 49 коп. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет просит указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о выселении ответчика из нежилого помещения отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность такого отказа.

Согласно ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Южно-Уральское правовое бюро-2" (арендатор) заключен договор аренды от 15.10.2007 N 10-8565, согласно условиям которого арендодатель предоставил в аренду арендатору нежилые помещения общей площадью 177,20 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. 61. Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.11.2007 по 15.10.2008 (п. 2.1 договора).

Названное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2007.

Согласно п. 6.3 договора комитет вправе до истечения срока договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив арендатора, в случае нарушения арендатором условий настоящего договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Пунктом 6.5 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию комитета, в том числе при использовании помещения (в целом или его части) не в соответствии с условиями договора, а также в случае использования помещения не по назначению, указанному в п. 1.1 договора (офис).

В силу п. 6.7 договора расторжение договора согласно п. 6.5 договора осуществляется комитетом на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Актом проверки использования нежилого помещения от 15.02.2008 установлено, что в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже жилого дома N 61 по ул. Турбиной, ведутся ремонтные работы и факт проживания в помещении лиц, прибывших из Узбекистана.

Уведомлением от 19.03.2008 исх. N 2422 комитет сообщил обществу "Южно-Уральское правовое бюро-2" об отказе от договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора.

В соответствии с актом проверки использования нежилого помещения от 08.08.2008 в указанном помещении проведен частичный ремонт, в том числе восстановлены системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, произведены частичная замена канализационных труб, частичное оштукатуривание, замена деревянных полов. Состояние помещения оценено как неудовлетворительное в связи с тем, что оно подвергается регулярному подтоплению, в нем стоит затхлый сырой запах, большая часть полов находится в состоянии, не пригодном для использования (потемнение, сырость), часть стен отсырела. Арендатор данное помещение фактически не занимает. В строке акта "субарендаторы" указано, что их нет.

В акте проверки использования нежилого помещения от 05.09.2008 отмечено, что спорное нежилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии и не используется по целевому назначению.

Комитет, полагая, что обществом "Южно-Уральское правовое бюро-2" ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части выселения ответчика из спорного нежилого помещения, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Суд апелляционной инстанции, дав толкование условиям договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что п. 6.5 договора имеет специальный характер по отношению к п. 6.3 договора, при использовании помещения не по назначению договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке.

Судом установлено, что данное требование комитетом к обществу "Южно-Уральское правовое бюро-2" не предъявлялось, в связи с чем суды обоснованно отказали в удовлетворении иска в части выселения ответчика из занимаемого помещения.

Ссылки заявителя на неправильное применение судами положений ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

Довод комитета о том, что для одностороннего отказа от исполнения договора в связи с его существенным нарушением применительно к настоящему спору, достаточно самого факта указания в соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, отклоняется как противоречащий условиям заключенного сторонами договора.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание заявленные истцом основания расторжения договора, верно установили, что требование о расторжении договора в связи с односторонним отказом истца от его исполнения в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялось.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2008 по делу N А76-6033/2008 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.