Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2009 г. N Ф09-238/09-С6 Судом отказано в выселении ответчика из занимаемого помещения, поскольку условиями договора аренды предусмотрено, что в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме, договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, при этом данное требование комитетом к предпринимателю не предъявлялось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 февраля 2009 г. N Ф09-238/09-С6

Дело N А76-5917/2008

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 июля 2009 г. N 6897/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 мая 2009 г. N 6897/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 по делу N А76-5917/2008.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета - Васильева М.С. (доверенность от 26.12.2008 N 12751);

индивидуального предпринимателя Рогозиной М.Г. - Пешкова Т.Ю. (доверенность от 10.01.2009), Рогозин П.А. (доверенность от 23.05.2007 серии 74 АА N 321702).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области к предпринимателю Рогозиной Марине Геннадьевне с исковым заявлением о выселении ответчика из нежилого помещения суммарной площадью 152,70 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, д. 55, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 32 973 руб. 68 коп. , неустойки за просрочку платежей с 01.01.2006 по 03.04.2008 в сумме 84 225 руб. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2008 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Рогозиной М.Г. в пользу комитета взыскано 32 973 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате, 32 973 руб. 68 коп. неустойки за просрочку платежей с 01.01.2006 по 03.04.2008, предприниматель Рогозина М.Г. выселена из спорного нежилого помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 решение суда отменено в части. В удовлетворении требования о выселении предпринимателя Рогозиной М.Г. из нежилого помещения отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что договор аренды от 31.01.2007 N 10-3220 расторгнут с 03.04.2008 в связи с отказом арендодателя от договора согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора (п. 4.2.3 и 6.3), поэтому у ответчика отсутствуют законные основания занимать спорное помещение.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 16.02.2001 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Рогозиной М.Г. (арендатор) заключен договор аренды N 10-3220, согласно условиям которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение (полуподвал) общей площадью 152,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, д. 55.

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки от 01.02.2001.

Право муниципальной собственности г. Челябинска на данное нежилое помещение подтверждается постановлением главы администрации г. Челябинска от 19.01.1995 N 37-п и приказом Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 27.01.1998 N 71.

Договор аренды от 16.02.2001 N 10-3220 сторонами неоднократно перезаключался 05.03.2002, 30.01.2003, 30.01.2004, 25.02.2005, 13.06.2006 и 31.01.2007.

Срок действия договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 установлен сторонами с 01.01.2007 по 30.12.2007.

Согласно п. 4.2.3 договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Пунктом 5.1 указанного договора предусмотрено, что за арендуемые помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на расчетный счет. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет.

Пунктом 6.6 договора предусмотрена выплата арендатором неустойки в размере 0,3% недоимки за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.3 договора аренды от 31.01.2007 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе комитета в случае нарушения арендатором условий договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды от 31.01.2007 в данном случае считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Пунктом 6.5 спорного договора аренды установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию комитета, а арендатор - выселению из арендованного помещения, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух сроков подряд (п. 6.5.7 договора).

В п. 6.7 договора аренды предусмотрено, что расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет 18.03.2008 направил ответчику уведомление об отказе от договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 с требованием о возврате помещений.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком обязательства по договору аренды от 31.01.2007 N 10-3220 надлежащим образом не исполняются, задолженность по арендной плате на день принятия решения согласно расчету истца составляет 32 973 руб. 68 коп. , пени за период с 01.01.2006 по 03.04.2008 - 84225 руб., спорное помещение предпринимателем Рогозина М.Г. не освобождено, в то время как правоотношения сторон по договору прекращены в виду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Принимая решение о выселении ответчика из спорного нежилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.3 договора аренды от 31.01.2007 указанный договор аренды расторгнут. При прекращении договора аренды в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части удовлетворения требований о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, указал на то, что судом первой инстанции ошибочно применен п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделан вывод о том, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Суд апелляционной инстанции, дав толкование условиям договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что п. 6.5 договора имеет специальный характер по отношению к п. 6.3 договора, в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд, договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке.

Судом установлено, что данное требование комитетом к предпринимателю Рогозиной М.Г. не предъявлялось, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении иска в части выселения ответчика из занимаемого помещения.

Ссылки заявителя на неправильное применение судами положений ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

Довод комитета о том, что для одностороннего отказа от исполнения договора в связи с его существенным нарушением применительно к настоящему спору достаточно самого факта указания в соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, отклоняется как противоречащий условиям заключенного сторонами договора.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание заявленные истцом основания расторжения договора, верно установил, что требование о расторжении договора в связи с односторонним отказом истца от его исполнения в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялось.

Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 по делу N А76-5917/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.