Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2008 г. N 18АП-7238/2008

г.Челябинск

07 ноября 2008 г.

Дело N А76-5917/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Бояршиновой Е.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рогозиной Марины Геннадьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2008 по делу N А76-5917/2008 (судья Костарева И.В.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Рогозина П.А. (доверенность от 23.05.2007), Пешковой Т.Ю. (доверенность от 30.10.2008), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Тетюковой Е.К. (доверенность от 28.01.2008 N 636), Горбуновой Е.В. (доверенность от 29.12.2007 N 12519),

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - истец, КУИЗО г.Челябинска) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Рогозиной Марине Геннадьевне (далее - ответчик, ИП Рогозина М.Г., податель апелляционной жалобы) с исковым заявлением о выселении ответчика из нежилого помещения суммарной площадью 152,70 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Российская, 55, взыскании задолженности по арендной плате в размере 188 879 руб. 68 коп., неустойки в размере 131 215 руб. 58 коп., всего - 320 095 руб. 26 коп.

До вынесения судом решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований: истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 32 973 руб. 68 коп., неустойку за просрочку платежей с 01.01.2006 по 03.04.2008 до 84 225 руб. (л.д.101). С учетом уточненных требований сумма иска составила 117 198 руб. 68 коп.

Решением суда первой инстанции от 11.09.2008 (резолютивная часть объявлена 04.09.2008) исковые требования удовлетворены в части взыскания ИП Рогозиной М.Г. в пользу КУИЗО г.Челябинска долга по арендной плате в размере 32 973 руб. 68 коп. (то есть в полном объеме заявленных исковых требований), неустойки за просрочку платежей с 01.01.2006 по 03.04.2008 в размере 32 973 руб. 68 коп. (в силу уменьшения судом размера неустойки в порядке ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), а также в части выселения ответчика из спорного нежилого помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований (неустойки в размере 51 251 руб. 32 коп.) отказано.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга по арендной плате в полном объеме в размере 32 973 руб. 68 коп., в части взыскания неустойки в таком же размере, а также в части выселения ответчика из спорного нежилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что требование истца о взыскании суммы долга по арендной плате основано на законе (ст.614 ГК РФ) и подтверждено материалами дела; условиями договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в связи с нарушением арендатором условий договора.

Частично удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки за просрочку платежей с 01.01.2006 по 03.04.2008 в размере 32 973 руб. 68 коп., суд первой инстанции исходил из того, что условиями спорного договора предусмотрена выплата арендатором неустойки в размере 0,3 процента недоимки за каждый день просрочки, что значительно превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, существующую на день принятия решения, а также из того, что подлежащая взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поэтому размер неустойки снижен до суммы основного долга на основании положений ст.333 ГК РФ.

ИП Рогозина М.Г. с решением суда первой инстанции не согласилась, в апелляционной жалобе просит изменить решение в части выселения ответчика из арендуемого помещения, расторжение договора аренды в одностороннем порядке просит признать незаконным. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что спорный договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений п.2 ст.621 ГК РФ, поскольку истец не представил возражений по поводу пользования арендатором арендуемым имуществом после истечения срока договора. Указанный договор аренды, по мнению ИП Рогозиной М.Г., в данном случае может быть расторгнут только в судебном порядке, что прямо предусмотрено п.6.7 договора. Задержки по внесению арендных платежей возникли в силу того, что истцом в одностороннем порядке изменены условия договора аренды, а именно: из разряда "подвал" арендуемое помещение переведено в разряд "цоколь", выделен торговый зал площадью 88,8 кв.м, что значительно увеличило размер арендных платежей. 26.02.2008 задолженность в сумме 90 300 руб. по состоянию на 06.02.2008 погашена ответчиком, что подтверждается платежным поручением от 26.02.2008 N 11. Задолженность по состоянию за январь-май 2008 г. в сумме 165 000 руб. также погашена, что подтверждается платежным поручением от 30.04.2008 N 22.

КУИЗО г.Челябинска представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что договор аренды от 31.01.2007 N 10-3220 расторгнут с 03.04.2008 в силу прямого указания закона (п.3 ст.450 ГК РФ) и условий договора (п.п.4.2.3 и 6.3), следовательно, у ИП Рогозиной М.Г. отсутствуют законные основания занимать спорное помещение. Нормы ст.621 ГК РФ в рассматриваемом случае, вопреки мнению ИП Рогозиной М.Г., применению не подлежат. Истец не согласился также с доводом апелляционной жалобы о том, что задержки по внесению арендных платежей возникли в силу того, что истцом в одностороннем порядке изменены условия договора аренды, условия были согласованы сторонами при заключении договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220. Истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ИП Рогозиной М.Г. в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы. При этом указали, что, по их мнению, п.6.3 договора является несогласованным сторонами, так как в нем не указаны конкретные нарушения договора арендатором, при которых условие данного пункта действует.

Представители КУИЗО г.Челябинска в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, отметили, что из содержания п.п.6.3 и 6.5 договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220, заключенного с ответчиком, следует, что при нарушении арендатором условий договора арендодатель по своему усмотрению может воспользоваться как п.6.3, отказавшись от исполнения договора в одностороннем порядке, так и п.6.5, обратившись за расторжением договора в суд. Пункт 6.3 договора является согласованным, так как предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения договора арендодателем при любом нарушении договорных обязательств со стороны арендатора. При этом представители истца указали, что не возражают в пересмотре решения суда только в обжалованной части.

В отсутствии возражений сторон в соответствии с ч.5 ст.268 АПК РФ решение пересматривается судом апелляционной инстанции только в обжалованной ответчиком части.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл.34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 16.02.2001 между КУИЗО г.Челябинска и ИП Рогозиной М.Г. заключен договор аренды N 10-3220, согласно условиям которого истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) нежилое помещение (полуподвал) общей площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Российская, 55 (л.д.6-9).

Указанное нежилое помещение передано ИП Рогозиной М.Г. по акту сдачи-приемки от 01.02.2001 (л.д.10).

Право муниципальной собственности г.Челябинска на данное нежилое помещение подтверждается постановлением главы администрации г.Челябинска от 19.01.1995 N 37-п и приказом Комитета по управлению имуществом г.Челябинска от 27.01.1998 N 71 (л.д.43-45).

Договор аренды от 16.02.2001 N 10-3220 неоднократно перезаключался: 05.03.2002 (л.д.11-14), 30.01.2003 (л.д.15-19), 30.01.2004 (л.д.20-23), 25.02.2005 (л.д.24-27), 13.06.2006 (л.д.28-31) и 31.01.2007 (л.д.32-35).

Срок действия договора от 31.01.2007 установлен сторонами с 01.01.2007 по 30.12.2007.

Согласно п.4.2.3 договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. Согласно условиям п.5.1 указанного договора за арендуемые помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г.Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1), на расчетный счет, указанный в п.п.1 договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на названный счет. Задолженность ответчика по арендной плате на день принятия решения согласно расчету истца составила 32 973 руб. 68 коп.

Пунктом 6.6 договора предусмотрена выплата арендатором неустойки в размере 0,3 % недоимки за каждый день просрочки. Задолженность ответчика по пене за период с 01.01.2006 по 03.04.2008 согласно расчету истца составила 84225 руб.

18 марта 2008 г. КУИЗО г.Челябинска направил ответчику уведомление об отказе от договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 с требованием о возврате помещений (л.д.63).

ИП Рогозина М.Г. занимает спорное нежилое помещение по настоящее время.

Считая, что обязательства по договору аренды от 31.01.2007 N 10-3220 ответчиком надлежащим образом не исполняются, правоотношения сторон по договору прекращены в виду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части в силу следующего.

В соответствии с положениями п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что спорный договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу указанных положений, поскольку в материалах дела доказательства возражений по поводу пользования ИП Рогозиной М.Г. арендуемым имуществом после истечения срока договора (после 30.12.2007) со стороны арендодателя отсутствуют. Указанное не отрицалось представителями истца в ходе рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии с положениями ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела усматривается, что условиями спорного договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае нарушения арендатором условий договора (п.6.3 договора). Договор аренды от 31.01.2007 N 10-3220 в данном случае считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки КУИЗО г.Челябинска арендатору уведомления об отказе от договора.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с доводом ИП Рогозиной М.Г. о том, что п.6.3 договора является несогласованным сторонами.

Вместе с тем в п.6.5 спорного договора аренды установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию КУИЗО г.Челябинска, а арендатор - выселению из арендованного помещения, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух сроков подряд (п.6.5.7 договора).

Пунктом 6.7 договора аренды установлено, что расторжение договора в соответствии с п.6.5 договора осуществляется на основании п.2 ст.450 и ст.619 ГК РФ.

По мнению суда апелляционной инстанции, указанные условия договора означают, что пункт 6.5 договора имеет специальный характер по отношению к п.6.3 договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исходя из буквального толкования спорного договора аренды, данный договор в случаях, указанных в п.п.6.5.1 и 6.5.2 (к которым относится и рассматриваемый случай), может быть расторгнут только по правилам п.2 ст.450 и ст.619 ГК РФ.

В силу положений п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положениям ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, договор аренды от 31.01.2007 N 10-3220 в рассматриваемом случае может быть расторгнут по требованию КУИЗО г.Челябинска только в судебном порядке.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает правильным применение в рассматриваемом случае норм п.2 ст.450 и ст.619 ГК РФ. Тогда как суд первой инстанции ошибочно применил нормы п.3 ст.450 ГК РФ и пришел к неправильному выводу о расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Учитывая, что спорный договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а также то, что требование о расторжении указанного договора истцом к ответчику не предъявлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования КУИЗО г.Челябинска о выселении ответчика из арендуемого помещения удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что задержки по внесению арендных платежей возникли в силу того, что истцом в одностороннем порядке изменены условия договора аренды, а именно: из разряда "подвал" арендуемое помещение переведено в разряд "цоколь", выделен торговый зал площадью 88,8 кв.м, что значительно увеличило размер арендных платежей, как несостоятельный и не подтвержденный материалами дела.

Из договора аренды от 31.01.2007 N 10-3220 усматривается, что сторонами согласовано условие о предмете аренды - нежилое помещение суммарной площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Российская, д.55, в том числе магазин (цоколь) площадью 63,9 кв.м., торговый зал (цоколь) площадью 88,8 кв.м (п.1 договора).

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене в части на основании ч.1 ст.270 АПК РФ, по делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части.

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст.110 АПК РФ. В связи с отменой решения суда в части требования о выселении ответчика из занимаемого помещения, а также ввиду предоставленной судом первой инстанции истцу отсрочки в уплате государственной пошлины по иску, с КУИЗО г.Челябинска в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по требованию о выселении ответчика в размере 2000 руб. С ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3843 руб. 97 коп., исчисленная с полной суммы исковых требований (117 198 руб. 68 коп.). При этом суд апелляционной инстанции учитывает позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащуюся в п.9 Постановления от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине", согласно которой при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Также с КУИЗО г.Челябинска в пользу ИП Рогозиной М.Г. подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной на основании платежного поручения от 07.10.2008 N 93 и квитанции Сбербанка России от 01.11.2008.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2008 по делу N А76-5917/2008 отменить в части.

В удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска о выселении индивидуального предпринимателя Рогозиной Марины Геннадьевны из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Российская, 55, суммарной площадью 152,7 кв.м., отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рогозиной Марины Геннадьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3843 руб. 97 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя Рогозиной Марины Геннадьевны расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной на основании платежного поручения от 07.10.2008 N 93 и квитанции Сбербанка России от 01.11.2008.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Е.В.Бояршинова В.В.Баканов