Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 мая 2010 г. N Ф09-2993/10-С6 по делу N А60-38295/2009-С9 Суд признал незаконным решение муниципалитета об отказе в приватизации объекта, поскольку заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заинтересованного лица непрерывно более установленного срока, арендная плата перечислялась надлежащим образом в течение срока аренды, площадь здания не превышает предельные значения площади арендуемого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 4 мая 2010 г. N Ф09-2993/10-С6 по делу N А60-38295/2009-С9

Дело N А60-38295/2009-С9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2009 по делу N А60-38295/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета - Барабанова Н.И. (доверенность от 31.12.2009 N 306);

общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" (далее -общество "Лекарства Урала") - Слободина И.И. (доверенность от 30.04.2010).

Общество "Лекарства Урала" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к комитету о признании незаконным решения комитета от 26.05.2009 N 02-12-24-5798 "Об отказе в приватизации объекта: г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1".

Решением суда от 16.11.2009 (судья Киселев Ю.К.) заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным решение комитета, выраженное в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5798 "Об отказе в приватизации объекта, арендуемого обществом "Лекарства Урала" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1". На комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества "Лекарства Урала" путем принятия решения об условиях приватизации названного объекта в соответствии с требованиями ст. 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 (судьи Панькова Г.Л., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что общество "Лекарства Урала" не обладает преимущественным правом на выкуп муниципального имущества, так как не соответствует требованиям, установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Комитет считает, что спорные помещения находятся в аренде общества "Лекарства Урала" менее трех лет на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, им ненадлежащим образом перечислялась арендная плата, начисленные пени не оплачены, и на момент обращения с заявлением о выкупе арендованного имущества у общества "Лекарства Урала" имелась задолженность по арендной плате. Заявитель указывает на то, что спорные помещения включены в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений, нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург". Кроме того, заявитель не согласен с взысканием с него пользу истца в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, полагая, что в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием "Реверс" (далее -предприятие "Реверс", арендодатель) и обществом "Лекарства Урала" (арендатор) подписан договор аренды от 01.11.2001 N 16 объекта муниципального нежилого фонда (нежилого помещения), согласно условиям которого арендатору передан в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение или его часть), расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1 (п. Кольцово), общей площадью 197,5 кв. м под номерами БТИ 20, 21, 22, 40 (торговый зал площадью 104,2 кв. м), 41, 43 и 23 (площадью 24 кв. м) в соответствии с экспликацией, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, для использования под аптеку с правом осуществления на переданных площадях фармацевтической, ветеринарной иной деятельности, сопутствующей профилю аптеки.

Договор действует до 31.10.2002, с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения, являющегося его неотъемлемой частью (п. 1.2 договора).

Названное нежилое помещение передано обществу "Лекарства Урала" по акту приемки-передачи от 01.11.2001.

В дальнейшем к договору аренды от 01.11.2001 N 16 сторонами подписаны дополнительные соглашения от 09.10.2002, 01.01.2003, 01.01.2004, 01.01.2006, в соответствии с условиями которых срок договора аренды продлен до 30.12.2006.

В связи с ликвидацией предприятия "Реверс" общество "Лекарства Урала" 09.11.2006 обратилось к комитету с просьбой заключить договор аренды помещений аптеки N 28 по ул. Авиаторов, 1, площадью 197, 5 кв. м на 15 лет для использования под фармацевтическую и медицинскую деятельность с 01.11.2006.

Комитет 17.01.2007 направил в адрес общества "Лекарства Урала" письмо о предоставлении документов для заключения договора аренды нежилого помещения по адресу: ул. Авиаторов, 1.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Лекарства Урала" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 03.01.2007 N 59000086, согласно которому в аренду передан объект муниципального нежилого фонда, общей площадью 237, 8 кв. м, для использования под фармацевтическую и медицинскую деятельность, расположенный по адресу: ул. Авиаторов (пос. Кольцово), д. 1, литера Д, помещения по плану БТИ N 20-25, 40-41, 43, 47-48 на первом этаже, отдельный вход, коэффициент территориального расположения - 1,3, материал стен -кирпичные. Срок действия договора установлен с 03.01.2007 по 31.12.2007 (п. 1.2 договора).

Сторонами договора 03.01.2007 подписан акт передачи муниципального объекта (нежилого помещения) арендатору.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 03.01.2007 внесены изменения в условия договора в части срока его действия, срок действия договора установлен до 31.12.2012.

Общество "Лекарства Урала" 11.01.2009 обратилось к комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

Письмом от 26.05.2009 N 02.12-24-5798 комитет отказал обществу "Лекарства Урала" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, ввиду того, что имущество находится в пользовании данного общества в соответствии с договором аренды менее трех лет со дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по перечислению арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2008.

Общество "Лекарства Урала", полагая, что отказ комитета противоречит ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы как субъекта малого предпринимательства на реализацию преимущественного права, предусмотренного названным законом, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, в том числе, послужило ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2008.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства (условия договора об арендной плате, платежные документы о внесении арендной платы) в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что арендная плата в течение срока аренды перечислялась обществом "Лекарства Урала" надлежащим образом. При этом нарушения сроков внесения арендной платы, допущенные обществом "Лекарства Урала", являются незначительными, задолженность по арендной плате как на момент принятия решения об отказе в приватизации объекта, так и на момент рассмотрения данного спора у общества "Лекарства Урала" отсутствует, доказательств причинения незначительной просрочкой внесения арендной платы ущерба интересам муниципального образования в материалы дела не представлено.

Кроме того, делая вывод о добросовестности арендатора и надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, суды верно указали на отсутствие фактов его привлечения к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору аренды, а также на продление комитетом договора аренды.

Отказывая обществу "Лекарства Урала" в выкупе спорного имущества, комитет также ссылался на то, что арендуемое имущество находится в пользовании данного общества в соответствии с договором аренды менее трех лет со дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

Данный довод комитета рассмотрен и правомерно отклонен судами.

Согласно п. 1.2 договора аренды от 01.11.2001 данный договор действует с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

Суды установив, что фактически спорные помещения переданы обществу "Лекарства Урала" 26.11.2001, пришли к выводу о том, что договор аренды от 01.11.2001 действовал с 26.11.2001 до 31.12.2002, то есть менее одного года в связи с чем в силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требовал обязательной государственной регистрации.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды от 01.11.2001 N 16 общество "Лекарства Урала" продолжало пользоваться спорными помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя, суды, руководствуясь ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали правильный вывод о том, что названный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В дальнейшем после ликвидации предприятия "Реверс" общество "Лекарства Урала" продолжало пользоваться спорным имуществом на основании договора аренды от 03.01.2007, заключенного с комитетом, а в период до заключения названного договора общество "Лекарства Урала" пользовалось спорным имуществом и вносило плату за такое пользование.

Учитывая эти обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что общество "Лекарства Урала" арендует спорные помещения непрерывно с 26.11.2001, то есть более трех лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суды, установив наличие у общества "Лекарства Урала" преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ: заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более трехлетнего срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока аренды; площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество на момент подачи заявки не включено в Перечень муниципального имущества, так как утвержденный 04.03.2009 постановлением главы Екатеринбурга Перечень вступил в силу после обращения заявителя о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендованного имущества, и учитывая, что одной из целей Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, признали наличие всех предусмотренных законом условий, являющихся необходимыми для возникновения у общества "Лекарства Урала" права на выкуп арендованного имущества.

Поскольку отказ комитета в приватизации объекта муниципального имущества не соответствует ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и является незаконным, требования общества "Лекарства Урала" судами правомерно удовлетворены.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, что выходит за пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, данные доводы сводятся к повторению доводов, изложенных в апелляционной жалобе, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2009 по делу N А60-38295/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворен